[주    문]

심판청구를 기각합니다.

[이    유]

1. 원처분 개요

청구인은 89.3.10(소유권이전등기접수일. 이하같음)경상남도 거창군 거창읍 OO리 OOO외 13필지 과수원 18,565㎡ 및 전 691㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 취득하여 89.12.27 양도하고, 88.7.4 경상남도 거창군 거창읍 OO리 OOOOOO외 3필지 답 2,995㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)를 취득하여 89.5.8 양도하였다.

처분청은 쟁점토지①과②의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 94.6.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 398,238,180원 및 동 방위세 79,784,310원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.8.2 심사청구를 거쳐 94.10.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부산직할시 강서구 OOO동에서 태어나 지금까지 거주하면서 농업을 30여년간 주업으로 하여온 농민으로서 거주지는 김해공항의 극심한 소음으로 생업에 지장이 많아 대토를 하기 위하여 쟁점토지①과②를 취득한 후 부산과 거창을 왕래하며 경작하였으나 장기간 가족분산 및 청구외 OOO 등의 공갈때문에 쟁점토지를 처분하고 다시 부산직할시 강서구 OO동으로 재이주하였으며, 쟁점토지①의 취득시 잔금청산일은 88.1.30이고 양도시 잔금청산일은 89.12.27이므로 보유기간이 1년 이상이며, 쟁점토지②도 취득시 잔금청산일이 88.4.30이고 양도시 잔금청산일은 89.6.5이므로 보유기간이 1년이며, 청구인의 모와 청구인의 처 OOO 및 자 OOO이 쟁점토지①의 소재지로 주민등록을 옮겼고 청구인이 자경한 사실이 인우인확인서, 수확물위탁판매확인, 중개인 확인 등에 의하여 입증되는 데도 쟁점토지①과②의 거래를 투기거래로 보아 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지① 소재지에 거주이전한 사실이 없고 다만, 청구인의 모(母) 청구외 OOO이 89.5.25 주민등록을 쟁점토지①외 소재지로 이전한 사실이 있으나 91.1.31 무단전출로 직권말소된 사실이 주민등록등본에 의해 확인되고, 처분청의 관련기록에 의하면 청구인은 부동산중개업을 영위하면서 쟁점토지②의 소재지 인접지역에 거창군청이 이전한다는 등 투기를 조장하고 등기이전을 지연하거나 미등기 전매방법으로 양도한 사실과 쟁점토지②를 양도일까지 계속 소작 임대하면서 분할양도한 것으로 보아 단기양도차익을 얻기 위한 부동산투기거래로 보이고 잔금청산일이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로,

처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하고 쟁점토지①과②의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 ①과②의 거래행위를 투기거래로 보아 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 본다.

90.12.31 개정전 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 하고, 90.12.31 개정전 같은법시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 하고 제2호(89.8.1 개정전)에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 국세청고시 제87-7호(87.2.16)『국세청장이 지정하는 거래의 범위』 제8항에서 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때”는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 하고 있다.

또한 89.8.1 개정된 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 본문에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 하고 라목에서 “중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접부동산을 양도한 경우”를, 바목에서 “기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간 거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우”를 규정하고 있다.

그리고 부동산 중개업법 제15조에서 중개업자등은 “제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위(제3호)”와 “탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는등 부동산투기를 조장하는 행위(제6호)”를 하여서는 안된다고 규정하고 있다.

청구인은 농민이고 대토하기 위하여 쟁점토지①과②를 취득하였다가 부득이 양도한 것이므로 투기거래가 아니며 그 보유기간이 1년 이상이므로 쟁점토지①과②의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세가 과세되어야 한다고 주장하나,

청구인이 쟁점토지①과②를 취득하고 양도한 내용을 보면

① 청구인은 87년 부터 부산직할시 부산진구 OO동 OOOOOO에 소재하는 OO부동산중개소의 소장으로서 동 부동산중개소의 허가명의는 청구외 OOO으로 되어 있으나 청구인이 운영하였고 종업원은 청구외 OOO, OOO, OOO, OOOO, OOO 등이 있었다고 94.2.2 청구인이 부산지방국세청세무공무원에게 확인하였으며 청구외 OOO도 동일한 내용을 확인하고 있다.

② 청구인은 쟁점토지에 투자하기 위해 『OO정관』을 만들고 투자자에게 『OO투자증권』을 발행하여 취득자금을 마련한 사실이 실물에 의하여 확인되며『OO투자증권』의 발행자는 청구인으로 되어 있다.

③ 청구인은 쟁점토지①과②를 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO 등이 출자한 자금과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO로 부터 차입한 자금으로 취득하였고, 쟁점토지①과②의 양도대금과 양도차익을 투자자·자금대여자·부동산중개소 직원 등에게 배분한 명세와 금액을 94.4월 부산지방국세청 세무공무원에게 확인하였다.

④ 청구외 OOO은 94년 4월 부산지방국세청 세무공무원에게 “청구인이 쟁점토지①을 취득후 미등기 전매하기 위해 소유권이전등기를 미루어 오다가 당초소유자 OOO이 등기이전을 거부하자 법원의 판결에 의하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 쟁점토지①과②의 소재지에 거창군청이 이전되어 오고 청구외 OO주택(주)가 쟁점토지 부근에 주택지를 물색하는 등 투기붐이 있을 것으로 보고 청구인이 수차례 왕래하여 쟁점토지①과②를 취득하였으며 쟁점토지②는 분할등기 후 양도하였다”고 확인하고 있다.

이와 같이 청구인은 쟁점토지①과②를 취득하기 위해 정관을 작성하고 OO투자증권의 발행으로 자금을 마련하여 쟁점토지①과②를 취득한 후 그 양도대금을 자금공급자와 청구인이 운영하는 부동산중개소의 직원들에게 배당한 것으로 보아 청구인이 쟁점토지①과②를 취득하여 양도한 행위는 부동산투기에 해당된다고 할 것이며, 부산지방국세청장도 94.6.10 부산지방국세청 양도소득세공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인이 쟁점토지①과②를 거래한 행위를 투기거래로 인정한 바 있다.

또한 부동산중개업을 영위하는 청구인이 부동산투기를 목적으로 쟁점토지①과②를 직접 취득하고 양도한 행위는 부동산중개업법 제15조의 규정에 위반된다고 할 것이다.

따라서 처분청이 위의 관련법령의 규정에 의하여 쟁점토지①과②의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.