[주    문]

        1. 송파세무서장이 93.3.23 사망한 망. OOO에게 93.3.16

                      결정고지한 90년귀속 종합소득세 87,367,810원 및 동방위세

                      17,721,230원, 92년귀속 종합소득세 40,235,670원의 부과처분

                      은 경남 울산시 OO동 OOOOO 묘지 59㎡, OOOOO

                      묘지 85㎡, OOOOO 묘지 19.5㎡, OOOOO 묘지 140.5㎡에

                      대한 매매차익을 양도가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금

                      액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

                      2. 나머지 청구는 기각한다.

[이    유]

1. 사실 및 처분개요

청구인은 93.3.23 사망한 망. OOO의 상속인인데 처분청은 93.3.16 망인의 부동산매매업과 관련하여 87년 귀속 종합소득세 28,589,260원, 89년 귀속 종합소득세 258,165,820원 및 동방위세 26,841,050원, 90년 귀속 종합소득세 87,367,810원 및 동방위세 17,721,230원, 91년 귀속 종합소득세 818,760,240원, 92년 귀속 종합소득세 40,235,670원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.4.30 심사청구를 거쳐 93.8.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

① 망. OOO는 87년도부터 92년에 걸쳐 경남 울산시 OO동 OOOOOOO외 25필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)등을 양도하고 법 소정의 양도소득세를 납부하였으며 양도한 토지의 대부분이 조세감면규제법에 의하여 양도소득세가 감면되는 공공사업용 토지인데도 불구하고 처분청이 부동산 양도건수가 많다는 사유를 들어 조세감면을 배제하고 부동산 매매업으로 과세한 것은 부당하다.

② 처분청은 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 이해관계가 상반되는 거래상대방의 확인서에 의하여 결정하였는데 그 거래상대방이 확인한 가액은 사실과 다르거나 사회 통념상 전혀 현실성이 없으므로 이를 과세표준의 기초로 하여 이 건 종합소득세를 과세한 것은 부당하다.

③ 망. OOO는 쟁점토지와 관련하여 장부 및 증빙서류를 비치 기장하지 아니 하였으므로 이 건 매매차익은 양도가액에 소득표준율을 곱하여 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

① 망. OOO는 85년 11월부터 89년까지 공인 중개사업을 영위하면서 계속적·반복적으로 토지를 취득하여 양도한 사실이 확인되므로 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 정당하다.

② 청구인은 쟁점토지에 대하여 거래상대방이 확인한 실지거래가액이 사실과 다르다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

③ 처분청은 쟁점토지의 매매차익에 대하여 거래 상대방의 확인서를 근거로 실지거래가액이 확인되는 것은 실지조사 결정방법에 의하고, 취득가액이 불분명한 것은 소득표준율을 적용하여 추계 결정방법에 의하여 계산하였으므로 과세방법에 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 ①쟁점토지의 양도에 대하여 부동산 매매업으로 과세한 처분의 당부 ②처분청에서 조사한 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 진실한 것인지 여부 ③쟁점토지의 매매차익을 소득표준율을 적용하여 추계할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여

1) 소득세법 제20조 제1항 제8호, 같은법 시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 사업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 열거하고 있고, 조세감면규제법 제57조 제1항에서 공공사업용 토지 등의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다고 규정하고 있는 바, 부동산의 매매로인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는 것인가 아니면 양도소득세의 과세 대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이라고 판단된다.

2) 서울지방국세청의 조사에 의하면 망. OOO는 85년부터 89년까지 부동산중개업을 영위하였으며 쟁점토지는 위 부동산중개업을 영위할 때 대부분 취득한 것으로서 취득 당시의 지목이 대부분 농지인데 그 취득목적이 농작물을 경작하기 위한 것이라는 입증을 하지 못하고 있다.

망. OOO의 부동산 양도현황을 보면 87년 6건, 88년 5건, 89년 8건, 90년 3건, 91년 3건, 92년 1건으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 인정된다.

3) 따라서 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단되며, 조세감면규제법 제57조 제1항은 양도소득세 또는 특별부가세 감면에 관한 규정일 뿐만 아니라 쟁점토지 중 일부토지가 공공사업용 토지로 소유자의 의사에 반하여 양도되었다 하더라도 그 취득시에는 수익의 목적을 가졌다고 인정되므로 결국 쟁점①에 대하여 청구인의 주장은 모두 이유 없다.

다. 쟁점②에 대하여

1) 소득세법 시행령 제142조 제2항에서 부동산매매업자가 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다.

2) 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 토지개발공사 등의 보상가액 또는 거래상대방의 확인서에 의한 가액으로 하고, 거래상대방의 확인서에 의하여 취득가액이 확인되는 경우에는 그 가액에 의하여 매매차익을 실지조사결정 하고, 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 양도가액에 소득표준율을 곱하여 추계결정 하였다.

청구인은 위 거래상대방의 확인서에 의한 가액이 사실과 다르고 사회통념상 납득하기 어렵다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

3) 다만, 망. OOO는 경남 울산시 OO동 OOOOOOO 묘지 608㎡를 청구외 OOO와 공동으로 86.10.16 취득하여 4필지로 분할한 뒤에 90.2.27부터 92.3.10까지 양도하였는데, 전소유자인 청구외 OOO은 서울지방국세청의 조사시에 위 토지를 총 2,600,000원에 양도하였다고 확인서를 작성하였고 처분청은 이 가액에 의하여 매매차익을 실지조사결정 하였는 바, 그 취득가액에 대하여 살펴보면,

첫째, 위 토지는 취득시부터 현재까지 그 지목이 묘지로 되어 있어 지목변동만을 고려할 때 가격상승 요인이 별로 없는데 반하여 쟁점토지의 대부분은 그 지목이 농지에서 대지로 변경되어 가격상승 요인이 있었던 것으로 추정된다.

둘째, 쟁점토지의 대부분은 취득후 3년에서 5년 사이에 2배 내지 11배의 가격상승이 있었던 것으로 조사되었으나 위 토지는 같은 기간 동안에 59 - 251배의 가격상승이 있었던 것으로 조사되어 있다.

셋째, 쟁점토지의 대부분은 취득시의 지방세 과세시가표준액에 비하여 6배 - 16배의 가격으로 거래되었던 것으로 조사되어 있으나 위 토지는 취득시의 지방세 과세시가표준액이 ㎡당 6,730원(150등급)인데 반하여 거래가액은 ㎡당 4,274원으로 조사되어 지방세 과세시가표준액보다 적은 가액으로 거래되었던 것으로 되어 있다.

넷째, 위 토지의 취득일자인 86.10.16 망. OOO는 위 토지를 담보로 하여 채권최고액 27,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 있다.

다섯째, 쟁점토지의 위치, 양도가액 등으로 보아 위 토지와 다른 토지는 그 가치가 비슷한 것으로 추정된다.

여섯째, 위 토지의 양도가액중 2필지는 건설부에서 공공용지로 손실 보상한 가액이므로 실지거래가액임이 확인되고, 청구외 OOO에게 양도한 2필지의 양도가액도 손실보상가액과 비교하여 볼 때 신빙성이 있다고 인정된다.

위의 여러가지 사실을 종합하여 볼 때 처분청에서 조사한 위 토지의 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

라. 쟁점③에 대하여

1) 소득세법 제20조 및 제92조, 같은법시행령 제141조 및 제142조에 의하면 부동산매매업의 토지등 매매차익은 매매가액에서 필요경비등을 공제한 가액으로 하되, 추계결정 사유에 해당하는 경우에는 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

2) 사업소득의 금액은 원칙적으로 실지조사방법에 의하여 결정하며, 부동산매매업의 경우는 동 사업에 발생되는 수입 내용과 필요경비 내용이 단순하므로 양도가액 및 취득가액이 확인되면 장부가 없다 하더라도 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 있으므로 처분청이 쟁점토지의 거래상대방 확인서등에 의한 가액으로 양도 및 취득가액이 확인되는 경우는 실지조사방법에 의하고 취득가액이 확인되지 아니하는 경우는 추계조사 방법에 의하여 개별 토지의 매매차익을 계산하여 이 건 종합소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

3) 다만, 쟁점②에서 살펴본 바와 같이 경남 울산시 OO동 OOOOO OO외 3필지 묘지 304㎡의 취득가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 양도가액에 소득표준율을 곱한 가액으로 매매차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.