[주    문]

OOO세무서장이 2009.6.15. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 937,885,360원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이    유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.11.21. OOO OOO OOO OOOOO 토지(상업용지) 1,168.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOOOOO로부터 1,948,557,600원(계약금 194,855,760원, 2001.5.21. 중도금 779,423,040원, 2001.11.21. 잔금 974,278,800원)에 분양받아 계약금을 납입한 상태에서 2001.11.19. 김OO(2006.4.21. 사망)에게 양도가액에서 연체된 중도금과 잔금을 매수자가 OOOOOO에 납입하는 조건으로 쟁점토지에 대한 권리를 양도한 후 양도차익이 없는 것으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.

나. OOOOOOOO은 쟁점토지의 매수자 김OO의 상속세조사과정에서 쟁점토지를 2001.11.19. 청구인이 김OO에게 1,186,298,160원[총 양도가액 2,940,000,000원에서 김OO이 OOOOOO에 직접 납입한 1,753,701,840원(김OO이 납입한 연체료 36,184,390원 제외)을 차감한 잔액]에 양도한 것으로 조사하여 그 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 동 과세자료를 기초로 2008.7.1.부터 2009.1.13.까지 청구인이 양도한 쟁점토지에 대한 세무조사를 실시하여 2001.11.19. 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 1,186,298,160원에 양도한 것으로 판단하여 양도가액인 1,186,298,160원에서 취득가액인 194,855,760원을 차감한 991,442,400원을 양도차익으로 하여 2009.6.15. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 937,885,360원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인은 2000.11.21. 계약금인 194,855,760원을 납입하고 쟁점토지를 분양받았으나 이후 자금사정이 좋지 않아 중도금을 연체하다가 잔금납부약정일까지 잔금 등 분양미납액을 미납하는 경우 쟁점토지의 분양계약이 청구인의 의무불이행을 원인으로 취소될 위기에 있어 잔금납부 2일전에 원금(계약금 납입액)이라도 회수할 목적으로 2001.11.19. 김OO에게 쟁점토지를 200,000,000원에 양도한 것이며, 동 사실은 OOOOOO에 보관중인 쟁점토지의 권리의무승계계약서 및 쟁점토지의 명의변경시 제출한 OOOOOO 보관분인 검인계약서(쟁점토지의 양도가액이 2억원으로 기재된 계약서, 이하 “쟁점검인계약서”라 한다)와 김OO이 작성한 매매사실확인서에 의거 확인됨에도 처분청은 김OO의 상속세 조사과정에서 매수 당사자도 아닌 김OO의 아들 김OO이 작성하였다는 매매계약서(쟁점토지의 양도가액이 2,940,000,000원으로 기재된 계약서, 이하 “쟁점매매계약서”라 한다)사본과 김OO(김OO의 가정부)의 예금계좌에서 2001.11.17. 출금되어 계약금으로 지급되었다는 1억원권 수표 3매(3억원) 사본 및 계약금 수령 관련 3억원권 영수증 사본, 2001.11.19. 김OO(김OO의 동생)의 예금계좌에서 출금되어 잔금으로 지급하였다는 1억원권 9매(9억원)의 수표사본을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 1,186,298,160원[총 양도가액 2,940,000,000원에서 김OO이 OOOOOO에 직접 납입한 1,753,701,840원(김OO이 납입한 연체료 36,184,390원 제외)을 차감한 잔액]으로 보았으나 김OO이 제시한 쟁점토지의 쟁점매매계약서는 쟁점토지 양도시 작성사실조차 모르는 계약서이며, 또한 계약금 및 중도금으로 김OO이 청구인에게 지급하였다는 수표 12매 중 2매(1매는 처분청이 확인, 1매는 청구인이 수령 진술)를 제외하고는 청구인이 수령한 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도가액을 쟁점검인계약서의 기재내용과 같이 2억원으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

  김OO의 상속세조사시 김OO이 제시한 쟁점매매계약서와 쟁점검인계약서를 비교하여 보면, 용지가 동일회사 광고문구가 기재된 동일서식인 점으로 볼 때 동일장소에서 작성된 계약서이나 쟁점매매계약서의 인영과 OOOOOO에 보관중인 권리의무승계계약서 및 쟁점검인계약서의 인영이 서로 상사(相似)한 것으로 판명되었고, 또한, 김OO은 청구인이 매매대금을 전액 현금으로 지급하여 줄 것을 요구하여 김OO(차명예금계좌인 김OO와 김OO)의 예금계좌에서 출금된 수표를 본인 및 관계인들이 배서하여 현금으로 교환·지급하였음을 주장하며 양도가액 2,940,000,000원으로 기재된 쟁점매매계약서 사본과 김OO의 예금계좌에서 2001.11.17. 출금되어 계약금으로 지급되었다는 1억원권 수표 3매(3억원) 사본 및 계약금 지급 관련 청구인이 작성하였다는 3억원권 영수증, 2001.11.19. 김OO의 예금계좌에서 출금되어 잔금으로 지급하였다는 1억원권 수표 9매(9억원) 사본 및 쟁점토지 매매당시 김OO이 작성하였다는 쟁점토지대금 정산 업무노트 사본을 제시하였는데, 동 증빙의 내용으로 볼 때 쟁점토지의 양도가액을 1,186,298,160원으로 보고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 양도가액을 쟁점검인계약서상 가액인 2억원으로 볼 수 있는지 여부

나.관련법률

  (1) 소득세법

  제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

   제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

   (2) 국세기본법

  제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

  제16조 【근거과세】① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.11.21. OOOOOO로부터 계약금 194,855,760원, 2001.5.21. 중도금 779,423,040원, 2001.11.21. 잔금 974,278,800원을 납입하는 조건으로 쟁점토지를 총 1,948,557,600원에 분양받고 2000.11.21. 계약금으로 194,855,760원을 납부 및 2001.7.21. 중도금 연체이자(중도금 납입일인 2001.5.21.로부터 2001.7.21.까지 22,144,150원)를 납입한 상태에서 2001.11.19. 김OO에게 쟁점토지를 양도하고 쟁점토지의 권리·의무를 김OO에게 승계한 사실이 OOOOOO의 쟁점토지에 대한 권리의무승계계약서에 나타나고 있으며, 김OO은 2001.11.19. 청구인으로부터 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 승계받은 후 OOOOOO 미납금으로 총 1,790,397,670원[2001.11.19. 중도금 816,237,430원(원금 779,423,040원과 2001.5.22.～2001.11.19. 연체이자 36,184,390원), 2001.11.20. 잔금 970,000,000원, 2002.1.3. 정산잔금 4,160,240원]을 납부한 것으로 확인된다.

(2) 처분청은 OOOOOOOO으로부터 쟁점토지의 매수자 김OO의 상속세조사과정에서 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 2,940,000,000원에 양도한 것으로 조사한 과세자료를 통보받아 이를 기초로 2008.7.1.부터 2009.5.15.까지 3차에 걸쳐세무조사를 실시하여 2001.11.19. 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 1,186,298,160원[총 양도가액 2,940,000,000원에서 김OO이 OOOOOO에 직접 납입한 1,753,701,840원(김OO이 납입한 연체료 36,184,390원 제외)을 차감한 잔액]에 양도한 것으로 판단하여 양도가액인 1,186,298,160원에서 취득가액인 194,855,760원을 차감한 991,442,400원을 양도차익으로 하여 청구인에게 양도소득세 937,885,360원(납부불성실가산세 502,946,955원 포함)을 결정한 사실이 확인된다.

(3)청구인은 2000.11.21. 쟁점토지를 OOOOOO로부터 분양받으면서 계약금 194,855,760원을 납입하였으나 이후 자금사정이 좋지 않아 중도금을 연체하다가 잔금납부약정일까지 잔금 등을 미납시 쟁점토지의 분양계약이 청구인의 의무불이행을 원인으로 취소될 위기에 있어 잔금납부 2일전에 원금(계약금 납입액)이라도 회수할 목적으로 2001.11.19. 김OO에게 쟁점토지를 200,000,000원에 양도한 후 신고할 양도차익이 없어 무신고하였다고 주장하며, 이를 입증할 증빙으로 OOOOOO에 보관중이던 쟁점토지의 권리의무승계계약서 및 청구인이 보관중이던 쟁점검인계약서(양도가액 2억원)와 양도가액을 2억원으로 기재한  2001.11.19.자 김OO의 매매사실확인서 및 2억원권의 사용증빙 및 처분청이 확인한 1억원 외에 1억원을 수령하여 극장건물신축대금으로 사용한 공사대금 청산관련 증빙을 제시하고 있다.

 (가) 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 쟁점검인계약서를 보면, 원본으로 서식은 쟁점매매계약서와 동일한 서식의 계약서 용지(하단에 “포장이사전문업체 OOOOO 등 전화번호”라는 문구가 쟁점매매계약서와 동일하게 인쇄되어 있음)로, 2001.11.17. 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 2억원에 매매하며, 그 대금은 2001.11.17. 계약금 20,000,000원, 2001.11.19. 잔금 180,000,000원을 지급하기로 약정하고 청구인의 인장(인영상태로 볼 때 인감도장인지 불분명하나 우리 원에서 청구인에게 확인한바 본인의 인감도장임을 진술함)과 김OO 인장(목도장)이 인영된 것으로 확인되며, 위 계약은 공인중개사 없이 거래쌍방간의 합의에 의해 이루어진 거래로, 특약사항에 의하면 미등기상태에서 분양계약서에 의한 계약이며, 매매대금 2억원에는 분양계약서상의 계약금(194,855,760원)이 포함된 금액으로 매수인은 분양계약서상의 중도금 및 잔금을 승계하여 OOOOOO에 지불하고, 잔금지급시 명의변경하는 것으로 기재되어 있다.

    (나) 쟁점검인계약서와 관련된 김OO의 매매사실확인서 등 부속증빙을 보면, 2001.11.19. 김OO은 청구인으로부터 쟁점토지를 200,000,000원에 취득한 것으로 확인(김OO의 인감도장 날인)하고, 이를 입증하는 의미에서 2001.10.9. OOO OOOOOOO OO(OOOO OOOOO)한 김OO의 인감증명서를 첨부하여 청구인에게 교부한 것으로 확인되며, 또한 처분청이 제시한 청구인의 2001.11.19.자 매매사실확인서에 의하면, 청구인은 2001.11.19. 김OO에게 쟁점토지를 200,000,000원에 양도한 것으로 확인(청구인의 인감도장 날인)하고, 이를 입증하는 의미에서 2001.11.17. OOO OOOOOOOO OO(OOOO OOOOO)한 청구인의 인감증명서를 첨부한 것으로 확인된다.

    (다) 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구인이 작성하였다는 2001.11.19.자 2억원권 매매대금 영수증을 보면, 2001.11.19. 쟁점토지 분양권매매 대금조로 200,000,000원을 청구인이 김OO으로부터 영수한 것으로 되어 있으며, 수신자를 김OO, 발행인을 OOO으로 기재하고 청구인의 인감도장이 아닌 지장이 찍혀있는 것으로 확인된다.

    (라)  처분청이 확인한 1억원 외에 청구인이 심리자료로 제출한 1억원을 수령하였다고 주장하며 제출한 OOOO주식회사와의 공사미지급금(449,600,000원) 청산 관련 증빙을 보면, 2001.8.14. 제1차 합의[39,600,000원을 2001.8.18.까지 지급하고, 나머지 410,000,000원은 2001.8.25. 150,000,000원, 잔금 260,000,000원은 약속어음(2001.12.20. 지급일) 발행 인도], 2001.9.10. 제2차 합의[410,000,000원 중 95,000,000원은 2001.9.10. 지급하고, 나머지 315,000,000원은 약속어음(55,000,000원은 2001.9.25. 지급일, 260,000,000원은 2001.12.20. 지급일) 발행 교부]후 제2차 합의시 2001.11.22. 지급하기로 한 260,000,000원 중 100,000,000원은 2001.11.22.에 지급하고 나머지는 2002.1.20.에 100,000,000원,   2002.2.10.까지 60,000,000원을 지급하기로 하는 제3차 합의를 2001.11.22. 하면서 2001.11.22. 쟁점토지 양도대금으로 수령한 1억원권 1매(수표번호 OOOOOOOO)로 100,000,000원을 지급하였고, OOOO주식회사는 이를 2001.11.23. OO은행 OO지점에 입금한 것으로  나타난다.

(4) 한편,처분청은 김OO이 작성하였다는 쟁점매매계약서와 이에 관한 김OO이 작성하였다는 메모와 김OO이 대주주로 있던 OOOOOO주식회사 상무 OOO이 작성하였다는 메모 및 청구인이 작성하였다는 3억원권 영수증과 취득대금으로 지급하였다는 1억원권 자기앞수표(이하 “수표”라 한다) 11매(11억원)를 제시하고 있어 이를 살펴본다.

(가) 처분청이 제시한 쟁점매매계약서 사본의 입수경위 및 기재내용을 보면, OOOOOOOO의 김OO에 대한 상속세조사과정에서 김OO이 2002.1.10. 쟁점토지를 취득등기한 후 2002.12.28. 아들인 김OO과 김OO에게 증여하고 증여재산가액을 증여당시 기준시가인 30억 2백만원으로 증여세를 신고한 사실과 이에 금융추적조사를 하던 중 2001년 11월에 김OO의 차명계좌로 보이는 김OO(김OO의 가정부)와 김OO(김OO의 동생)의 예금계좌에서 다액의 금액이 인출된 사실을 확인하고 이에 대한 사용처 등을 조사하던 중 김OO으로부터 쟁점매매계약서와 관련 지급수표를 제시받은 것으로 나타나고 있고, 쟁점매매계약서를 보면, 서식은 위 쟁점검인계약서와 동일한 용지(하단에 “포장이사전문업체 OOOOO 등 전화번호”라는 문구가 쟁점검인계약서와 동일하게 인쇄되어 있음)로, 2001.11.17. 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 2,940,000,000원에 매매하고, 그 대금은 2001.11.17. 계약금 300,000,000원, 2001.11.19. 잔금 2,640,000,000원(OOOOOO에 대한 분양미납금인 중도금 및 잔금 포함)을 지급하기로 약정하고 청구인 인장[인영상태로 볼 때 인감도장인지 불분명하며, 인영감정서에 의하면 상사(相似)한 것으로 추정함]과 김OO의 인장(목도장으로 쟁점검인계약서의 인영과 동일한 것으로 보임)이 찍혀 있으며, 하단에 “잘 읽어 보았음”이라고 기재한 후 김OO과 청구인(청구인은 위 계약서에 기재된 청구인 이름은  본인의 필체가 아니라고 진술함)이 각각 서명날인한 것으로 기재되어  있고, 동 거래는 쟁점검인계약서의 기재와 같이 공인중개사없이 거래당사자간 쌍방합의에 의해 이루어진 거래로 표기되어 있다.

 (나) 처분청은 쟁점검인계약서와 달리 쟁점매매계약서가 진실된 것임을 입증할 수 있는 청구인 및 김OO의 매매사실확인서는 제시하지 못하고 있으나, 김OO의 사망으로 상속세조사시 입수한 상속인 김OO이 작성하였다는 매매사실확인서를 보면, 쟁점매매계약서는 김OO 본인이 작성한 것으로 쟁점토지를 김OO이 청구인으로부터 2,940,000,000원(2001.11.17. 계약금 300,000,000원, 2001.11.19. 잔금 2,640,000,000원)에 취득하고, 지급할 잔금 중에서 청구인이 OOOOOO에 납입할 분양대금미납금인 1,790,397,670원(실제는 원금 1,753,701,840원과 연체이자 36,814,390원)을 납입하고 나머지 잔금의 자금출처는 모르나 김OO이 현금으로 준비한 것을 청구인에게 직접 전달한 후 쟁점매매계약서 원본을 폐기한 것으로 기재되어 있다.

(다) 김OO이 작성한 메모 및 OOO(OOOOOO주식회사 상무)이 작성하였다는 메모의 내용을 보면, 쟁점토지의 분양대금 중 OOOOOO에 대한 중도금 및 잔금의 미납액(연체료 포함 총 1,790,516,230원)은 김OO의 예금계좌에서 인출한 16억원(수표 15억5천만원, 현금 5천만원)과 김OO의 예금계좌에서 인출한 2억원으로 납입하고 청구인에게 지급할 나머지 매매대금 1,149,483,770원(계약금 3억원 포함된 금액)은 2001.11.17. 김OO의 예금계좌에서 출금한 3억원과 2001.11.19. 김OO의 예금계좌에서 출금한 9억원 중 1억원권 5매(5억원)과 현금 349,483,770원을 지급하는 것으로 기재되어 있으나 처분청의 쟁점토지 양도대금 지급조사내역에 의하면 김OO이 실제 청구인에게 수표 1매(1억원) 외에는 그 지급사실이 확인되지 않고 있고 제출된 메모가 모두 사본으로 원본을 제시하지 못하고 있어 원본의 존재여부가 불분명한 것으로 나타난다.

    (라) 매수자 김OO의 상속인인 김OO이 청구인에게 직접 쟁점토지의 매매대금을 지급하였다고 주장하며 제시한 금융증빙인 2001.11.17. 김OO(처분청은 김OO의 차명계좌로 조사함)의 OOOO OOOO 예금계좌에서 3억원, 2001.11.19. 김OO의 OOOO OOOO 예금계좌에서 15억5천만원, 2001.11.19. 김OO(김OO의 동생으로 처분청은 김OO의 차명계좌로 조사함)의 OO OOOOO 예금계좌에서 9억원에 대한 자금출처 및 사용내역을 살펴보면 다음과 같다.

    1) 2001.11.17. 쟁점토지의 매매계약과 동시에 계약금 300,000,000원을 지급한 후 청구인으로부터 김OO측(김OO의 상속인인 김OO)이 받았다는 2001.11.17.자 3억원권 영수증에 첨부된 수표[2001.11.17. OOOO OOOO 김OO(김OO의 가정부) 예금계좌에서 출금 및 동 출금재원으로 발행한 1억원권 수표 3매(수표번호 OO OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO]의 사용내역을 보면 청구인이 쟁점토지를 김OO에게 양도한 날(2001.11.19.)의 다음날인 2001.11.20. 이OO(김OO이 대주주로 있는 OOOOOO주식회사의 경리직원)가 배서한 후 현금으로 교환한 것으로 나타나고 있어 2001.11.17. 위 수표를 청구인에게 계약금조로 지급한 것이라는 김OO의 주장은 사실이 아닌 것으로 나타나고 있으며, 처분청은 2001.11.20. 이OO가 교환한 현금 3억원이 청구인에게 쟁점토지 양도대금으로 지급된 것으로 볼 만한 명확한 증빙을 제시하지 못하고 있다.

    2) 김OO이 2001.11.19. 지급하였다는 잔금 2,640,000,000원에 대한 처분청의 조사내역을 보면, 김OO은 2001.11.19. 청구인으로부터 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리에 대한 명의변경을 하면서 2001.11.19.자 김OO의 예금계좌에서 출금된 15억 5천만원과 김OO의 예금계좌에서 출금된 2억원 및 현금 5천만원을 재원으로 OOOOOO에 미납한 1,790,397,670원[2001.11.19. 중도금 816,237,430원(원금 779,423,040원과 2001.5.22.～2001.11.19. 연체이자 36,184,390원), 2001.11.20. 잔금 970,000,000원, 2002.1.3. 최종잔금정산금 4,160,240원]을 납부한 것으로 확인한 바 있고,

     1억원권 수표 9매로 지급하였다는 나머지 잔금 890,390,900원(849,602,330원이나처분청은 중도금에 대한 연체료 36,184,390원 등을 포함하여 890,390,900원으로 함)에 대하여 조사결과 1억원권 수표 9매 중 청구인이 1매(수표번호 OOOOOOOO)를 2001.11.20. 극장건물신축대금으로 OOOOO주식회사와 OOOOOOO주식회사에 사용한 것 외에는 나머지 8매(8억원)를 청구인이 김OO으로부터 수령한 사실을 확인하지 못한 것으로 나타나고 있고,

     우리 원에서 수표 8매(8억원)의 교환내역에 대하여 금융조회결과  OOOOO 수도권업무지원센터로부터 회신받은 공문(OOOOOOOO, 2010.1.13.)에 의하면, 2001.11.19.자 발행교부된 수표 8매 중 3매(수표번호 OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO)는 2001.11.19. 이OO가 OO OOOOO에서 배서하여 제시함에 따라 현금지급하였고, 1매(수표번호 OOOOOOOO)는 2001.11.21. 김OO이 OO OOOOO에서 배서하여 제시함에 따라 현금으로 지급하였으며, 1매(수표번호 OOOOOOOO)는 OO은행 OO지점에서 교환지급되었으나 전표폐기로 인하여 확인불가능하며, 나머지 3매(수표번호 OOOOOOOO, OOOOOOOO, OOOOOOOO)는 2001.12.31. 당초 수표가 발행된 김OO의 예금계좌로 재입금한 것으로 확인하고 있어, 처분청이 쟁점토지의 양도대금이 29억4천만원이라는 증빙으로 제시한 수표 12매(계약금 포함) 중 실제 1억원 외에는 청구인이 수령한 사실이 객관적으로 확인되지 않고 있다.

OOOO OOOOOO OOOO OO OOO OO OOO

    3) 또한, 쟁점토지 양도당시 청구인은 인근토지인 경OO OOO OOO OOOOO에 극장건물을 신축하고 있었는바, 쟁점토지 양도대금이 동 공사대금으로 사용되었는지 여부에 대한 처분청의 조사결과를 보면, 청구인이 2000.9.25. OOO OOO OOO OOOOO의 토지를 OOOOOO로부터 분양받아 OOOO주식회사와 도급금액 1,490,000,000원에 공사계약을 체결하여 2001.1.15.부터 극장건물신축공사를 한 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도대금이 건물신축공사 도급공사를 수주한 OOOO주식회사와 OOOOO주식회사에게 공사대금으로 지급한 사실이 있는지 여부를 확인하고자 금융추적을 하였지만 금융기관의 전표 등 관련자료 보존기간(5년)경과로 자금흐름을 조사하지 못한 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 심리자료로 제출한 OOOO주식회사와의 공사미지급금(449,600,000원) 청산 관련  증빙을 보면 2001.11.22. 쟁점토지 양도대금으로 수령한 1억원권 1매(수표번호 OOOOOOOO)로 공사미지급금 1억원을 지급하였으며, OOOO주식회사는 이를 2001.11.23. OO은행 OO지점에 입금한 것으로 나타난다.

   (5) 처분청의 답변서에 의하면 쟁점토지의 시가로 볼 만한 평가기준일(2001.11.19.) 현재 인근토지의 매매사례가액은 없는 것으로 조사되어 있으나, OOOOOO 보상판매팀 고OO 주임(OOOOOOOOOOOO)의 확인내용에 의하면 쟁점토지를 포함한 OOOOOO가 조성한 토지는  공인된 감정평가사에 의뢰하여 감정평가받은 금액을 매각예정가격으로 하여 경쟁입찰시행하고 매각예정가액 이상 최고가 응찰자를 낙찰자로 선정 계약하는 공개경쟁입찰방식으로 공급하는 용지로, 쟁점토지는 2000년 10월 분양공고후 매각예정가격을 기준시가의 66% 수준으로 하여 경쟁입찰시행하였으나 응찰자가 없어 매각예정가격 그대로 선착순 수의분양계약대상으로 전환하여 매각한 필지임을 확인하고 있고, 쟁점토지와 유사한 토지로 볼 만한 인접토지인 676-6의 거래가액(입찰가액)을 보면 2000.10.31. 분양공고 후 2000.11.6. 입찰(감정평가법인에게 감정의뢰하여 평가한 가액으로 분양예정가액 1,923백만원)하였으나 계속적인 유찰로 인하여 2000.11.7.부터 대금납부완화조건을 내걸고 선착순수의계약으로 전환하여 2001.1.31. 기준시가의 66% 수준인 19억23백만원에 분양한 사실과 청구인이 제시한 OOOOOO가 조성한 토지의 분양내역 등으로 볼 때 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도당시 공지상태가 상당히 존재하고 있어 OOOOOO가 조성한 토지의 매매거래가액(시가)은 매각예정가액인 기준시가의 66% 수준에서 형성된 것으로 프리미엄 없이 인근토지를 취득할 수 있었던 것으로 보인다.

   (6) 위 사실관계를 종합하여 살피건대,양도차익 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 양도자산이 실제로 거래된 가격 그 자체, 즉 거래 당시 당해 자산의 양도대가로 실지 약정된 금액을 의미하고, 청구인이 쟁점토지를 소유권이전 받았더라도 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 쟁점검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 주장자가 입증하여야 하는 것(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO 판결, 같은 뜻)으로,처분청이 제시한 쟁점매매계약서를 보면 계약일이 2001.11.17.로 계약금조로 3억원을, 나머지 26억4천만원은 2001.11.19. 지급하기로 약정한 것으로 나타나고 있으나 2001.11.17. 김OO의 예금계좌에서 인출하여 청구인에게 계약금조로 지급하였다는 3억원(수표 3매)에 대한 사용처를 보면 청구인이 2001.11.17. 위 수표(3매)를 수취하였다면 청구인이 배서했어야 함에도 쟁점토지 명의변경일(2001.11.19.) 이후인 2001.11.20. 김OO이 대주주로 있는 OOOOOO주식회사의 경리직원 이OO가 배서한 후 현금인출한 사실로 나타나고 있어 김OO측이 진술하고 있는 계약금 3억원의 지급주장과 일치하지 않고 있고, 청구인은 2001.11.19. OOOOOO에 가서 쟁점검인계약서를 작성한 후 계약금 및 잔금을 일시불로 받았으며 처분청이 제시한 3억원권의 영수증을 본 사실이 없다고 진술하고 있는 점으로 볼 때2001.11.17. 쟁점토지의 매매계약금 3억원을 지급사실이 불분명하여 3억원권 영수증의 진위를 인정할 수 없는점, 김OO이 잔금으로 지급하였다는 9억원의 사용처를 보면나머지 7억원은 쟁점토지 양도일에 3억원, 양도일 이후에 4억원을김OO의 특수관계자들이 쟁점토지의 취득대금으로 지급한 것으로 주장하는 수표에 배서하는 형식으로 현금교환 또는 당초 출금된 김OO의 예금계좌로 재입금된 사실이 확인되고 있는 반면에청구인이 사용한 금액으로 확인된 것은 2억원(2001.11.21. OOOOOOO주식회사 등에 1억원 지급, 2001.11.22. OOOO주식회사에 1억원 지급)뿐인 점에서 쟁점토지의 양도대금이 2억원이라는 청구인 진술과 일치하고 있는 점, 처분청이 주장하는 쟁점토지의양도가액 29억4천만원 중 청구인이 2001.11.19. 잔금 9억원을 일시불로 받았다면 청구인으로부터 김OO이 29억4천만원에 해당하는 매매사실확인서와 잔금 9억원권 영수증을 받았을 것임에도 이를 제시하지 못하고 있고 처분청도 이 부분에 대하여 명확한 소명을 하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점검인계약서의 원본을 제시하고 있음에도 처분청은 쟁점매매계약서 등 원본을 폐기하였다는 사실을 기초로 김OO이 아닌 김OO이 작성한 쟁점매매계약서와 취득자금조성 관련 메모 및 3억원권 영수증에 관하여 원본의 존재확인·확보없이 사본을 근거로 과세하였으나 잔금지급 후 폐기하였다는 쟁점매매계약서를 매수당사자인 김OO도 아닌 김OO이 왜 작성했는지와 원본을 폐기하면서 왜 복사본을 만든 것인지에 대한 명확한 소명이 없는 점으로 미루어 볼 때 원본의 존재여부와 처분청이 제시한 증빙의 신빙성이 의심스러운 점, 청구인과 OOOOOO의 직원이 제출한 사실확인서 및 조성토지의 도면과 매각현황 등에 의하면 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시와 쟁점토지 양도당시에는 쟁점토지를 포함하여 OOOOOO에서 조성한 토지가 IMF금융위기의 영향으로 기준시가의 66% 수준에서 시가가 형성되어 선착순 수의계약이 이루어졌고, 쟁점토지 인근에 공지가 많았던 상태로 보이는 점으로 미루어 쟁점토지 양도당시 김OO이 약 10억원의 프리미엄을 주면서까지 쟁점토지를 취득할 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점, 청구인이 중도금을 지급하지 못하고 있었던 사정과 1억원 외에는 극장건물신축자금으로 사용한 사실을 처분청이 확인하지 못하고 있고, 그 이후에도 쟁점토지 양도대금으로 인하여 자금사정이 좋아져 이를 극장건물신축대금에 사용된 사실이 확인되지 않고 있어 2000.11.21. 쟁점토지를 분양받으면서 계약금인 194,855,760원을 납입하였으나 이후 자금사정이 좋지 않아 중도금을 연체하다가 잔금 등 미납시 분양계약이 취소될 급박한 위기에 있어 잔금납부 2일전에 원금(계약금 납입액)만을 회수할 목적으로 2001.12.19. 쟁점토지를 김OO에게 200,000,000원에 양도한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있고 쟁점토지의 매수자인 김OO도 쟁점토지의 매입가액을 2억원으로 확인하고 있는 점, 쟁점검인계약서는 쟁점토지의 권리의무승계와 관련하여 OOOOOO가 보관하던 원본계약서로 그 양도가액이 2억원으로 기재되어 있는 반면, 처분청은 쟁점검인계약서가 사실과 달리 작성된 것이라고 볼 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 김OO에게 쟁점토지를 1,186,298,160원(총 양도계약금액 2,940,000,000원에서 김OO이 납부한 중도금과 잔금 1,753,701,840원을 차감한 잔액)에 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.