[주    문]

  심판청구를 기각한다.

[이    유]

1. 처분개요

  가. 청구인은 2004.5.28. OOO OOO OOO OOO OOOOOO OOO,OOOO(OO OOOOOOO OO)O OOOOOOOOOOOOOO(OO OOOOOOOOOO OO)으로부터 취득하고, 2005.4.20. 그 지상에창고1,538㎡를 신축하여 2005.11.9. 쟁점토지 및 신축한 창고를 양도한 후 실지거래가액(양도가액 1,309,090,909원, 취득가액 1,123,228,699원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를신고하였다.

 나.OOOO국세청장은 양도소득세 조사를 실시하여 취득가액이 허위라고 보아 처분청에 통보하였고, 처분청은 취득 및 양도 당시의 개별공시지가를 적용하여 계산한 환산가액 16,264,573원을 쟁점토지의취득가액으로 보아 2009.4.2. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세428,327,270원을 경정ㆍ고지하였다.

  다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  청구인이 양도한 쟁점토지 및 인접한 OOO OOO OOO OOOOOOOOO 토지 3,117㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 2004.6.30.OOOOOO OOO OOO O OOOO 토지(이하 “당초토지”라 한다)에서 분할된 것으로 처분청의 환산취득가액이 쟁점토지가 16,264,573원,쟁점외토지가 480,946,502원으로그 차이가 큰 바, 면적이 큰 쟁점토지의 환산가액이 오히려 적은 것은쟁점외토지의 개별공시지가 상승률(20%)보다 쟁점토지의 개별공시지가 상승률(5530%)이 높기 때문으로 공시지가가 토지의 실질가액을 반영하였다고 볼 수 없다.

  OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOOOOOOOOO OOOOOOO OO OO O OOOOOOO등의 탐문에 따르면 거래수준은 “㎡당 18만원 ～ 21만원”으로되어있고 쟁점토지의 ㎡당 감정가액을 12만원으로평가하였다. 

   청구인은 당초토지(쟁점토지 및 쟁점외토지)를 OOOOOO으로부터 13억600만원에 매입하고 대금은 구입토지에 근저당 설정된 11억원 등으로지급하였으나, 처분청은 서류상 확인되는 4억1,000만원만 인정하였고, OOOOOO에 대한 금융거래를 확인하여 달라는 청구인의 요청도 들어주지 아니하였다.

  「소득세법」제97조를 보면 양도차익을 계산함에 있어 공제할 취득가액은 실지거래가액으로 하여야 한다고 되어 있고, 「소득세법」제114조를 보면 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액이인정되는 부분만을 취득가액으로 하는 것이 아니라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하도록 하고 있으므로 실지가액을재조사해 주거나 감정평가금액인 4억8,360만원(이하 “쟁점감정가액”이라한다)을 취득가액으로 인정하여야 한다.

   처분청은 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)에는 임야 상태였으나, 감정평가(2004.7.14.)는 산지전용허가를 받은 후에 이루어져 가격상승요인이 있었으므로 감정가액을 인정할 수 없다고 주장하나,쟁점토지를취득(2004.5.28.)하기 이전인 2004.5.11. 산지전용허가신청서를 OOO OOOO에 접수하였고, 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)이 전용허가(2004.6.11)를 받기14일 전으로 매매계약서에도 잔금은 전용허가를득한 후에 지급한다고 명시하고있는 점만 보아도 전용허가를 전제로 취득한 것임을 알 수 있다. 또한, 처분청은 전용허가 후에 토목공사비가 평가금액을 상승시켰다고 주장하나, 감정평가기준일에는 총 토목공사비(약 1억원) 중 10%도 공사진척이 되지 아니하였다.

  쟁점토지와 쟁점외토지는 당초토지에서 분할된 토지로 인접되어있고, 두필지의 취득시기, 전용허가일, 평가시점 등에 약간의 차이는있으나, 두필지 모두 전용허가를 받은 후에 평가하였으며, 취득시개별공시지가가 동일함에도(㎡당 4,030원)환산취득가액이 크게 차이나는 것은 특별한 사유없이 쟁점토지의개별공시지가가 쟁점외토지에 비해 너무 크게 올랐기 때문이다.

 나. 처분청 의견

  청구인은 대출과 관련하여 평가한 쟁점감정가액을쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액의 평가기준일이 2004.7.14.이고, 쟁점토지의 취득일이2004.5.28.로서 취득일 전후 3월이내감정가액이지만,2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의평균액이 아닌 1개 감정평가법인이 평가한 가액이므로 시가로 인정하기 어렵다.

  청구인은 쟁점토지를 2004.5.28. 임야인 상태로취득하였고, 취득한 이후 2004.6.11. 산지전용허가를 받았음이 OOOOOOO OO 및 인ㆍ허가 보증보험 청약서에 의하여 확인되며, 쟁점감정가액은 산지전용허가를 득한 후 쟁점토지에서 진행중인 토목공사가 감안되어 평가되었음이 감정평가서에의하여 확인되는 점에 비추어 쟁점감정가액이 취득당시(2004.5.28.)의 시가를 적정하고 합리적으로 평가하였다고 볼 수 없고,조사과정에 청구인이 작성한 확인서에 의하면, 양도소득세 신고시제출한 취득계약서는 사실과다르고 정확한 취득가액및 취득대금 지급증빙이 보관되어 있지 아니하다고 확인하고 있는바,쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 양도가액9억원을 근거로양도및 취득당시의개별공시지가를 적용하여 계산한환산취득가액 16,264,573원을 취득가액으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를과세한 처분은 정당하다. 

3. 조사내용

 가. 쟁 점

  담보제공을 위한 1개 감정평가기관의 감정가액인 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

 나. 관련법령

  (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액

     가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

    나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

  (2) 소득세법 시행령제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

  1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

  제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

    1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

    2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

  ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

    1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의     취득당시의 기준시가

매매사례가액 또는 동항 제2호의         ×  ──────────

감정가액                                   양도당시의 기준시가

   ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

   1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

    2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

    3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

    4. 기준시가

 다. 사실관계 및 판단

  (1)  이 건 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점토지 등의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2004.5.28. 취득한 쟁점토지 및 쟁점외토지는 취득당시 같은 필지(당초토지)로 되어 있다가 취득일 이후인 2004.6.30. 분할된 것으로 되어 있는 바, 취득당시기준시가는 ㎡당 4,030원으로 동일하여쟁점토지가1,649만원이고 쟁점외토지가1,256만원이며,쟁점토지와 쟁점외토지에 대한 신고 및 결정내역과처분청의환산취득가액 결정내역은 <표1> 및<표2>와 같다.

  OOOOOOOOOO OOOO O OOOOOO OO OO O OOOO 

                                                   (OOO O,O)

  (나) 당초토지 중 분할되기 전의 쟁점토지 부분은 2004.5.11. 산지전용허가를 신청하여 2004.6.10. 전용허가를 받았고, 쟁점외토지 부분은분할이후인 2004.7.1. 산지전용허가를 신청하여 2004.8.3. 전용허가를 받은것으로 되어 있다.

  (다) 주식회사 OOOOOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOO OOO, OOO OOOOOOOOOOO, OOOO OO, OOOO2004.7.14., 작성일자 2004.7.15., 산지전용허가를 득한 후 토목공사를 진행중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 비교표준지는인근지역에 소재하는 표준지 공시지가 중 용도지역, 이용상황,공법상제한사항,주위환경 등이 유사한“지목이 임야이며 이용상황이 자연림상태인OOO OOO OOOOOO OOO(공시지가㎡당28,000원)”을 비교표준지로 채택하여 감정평가한 것으로 되어 있다.

   또한, 주식회사OOOOOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOOOO OOO, OOO OOOOOOOOOO, OOOO OO, OOOO OOOOOOOOOOO, OOOO OOOOOOOOOOOO OO OO, OOOOO OOO OOO OOO OOOOO(OOOO OO OOO,OOOO)를 비교표준지로 채택하여 감정평가한 것으로 되어 있는 바, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 감정평가내역을 비교하면 아래 <표3>과 같다.

   OOOOOOOOOO OOOO O OOOOOO OOOO OO

                                                  (OOO OO)

  (라) 청구인과 OOOOOO 간에 2003년(날짜미상)에 작성된 쟁점토지의 취득계약서에는 매매대금이 7억6,000만원으로 되어 있고, 잔금은 허가를 득한 후 완불한다고 약정되어 있으나,청구인은OOOOOOO에 제출한 확인서에서 “위 계약서는 당초계약서를 분실하여 기억에 의존하여 작성하여 양도소득세 신고시제출하였다”고 확인하고 있다.

 (2)쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여양도및 취득 당시의 기준시가비율을 적용하여 계산한 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 본다.

  (가)「상속세 및 증여세법 시행령」제176조의2 제3항에서 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는경우에는 ①양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액, ② 양도일 또는취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다), ③ 기준시가 등으로 환산한 취득가액을 순차로 적용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

  (나) 청구인은「소득세법」제114조를 보면 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액이인정되는 부분만을 취득가액으로하는 것이 아니라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것이라고 주장하며,쟁점토지에 대한감정평가가 전용허가일 이후에 이루어 졌으나, 청구인이쟁점토지를취득(2004.5.28.)하기 이전인 2004.5.11. 산지전용허가신청서를 OOO OOOO에 접수하였고, 쟁점토지의 취득시점(2004.5.28.)이 전용허가(2004.6.11)를 받기14일 전이며, 매매계약서에 잔금은 전용허가를득한 후에 지급한다고 명시하고있는 점으로 보아쟁점토지의 취득이 전용허가를 전제로 한 것이어서 쟁점토지의 취득일 이후 감정평가일 사이에 가격변동의 사유가없고 쟁점감정가액이 쟁점토지의취득당시 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 있으므로 쟁점감정가액을 취득당시 시가로 인정하여야 한다고 주장한다.

  (다)그러나, 청구인이 쟁점토지 취득과 관련한매매계약서,금융증빙 등 객관적인 증빙자료의 제시가 없어쟁점토지의실지취득가액을확인 할 수 없는 경우로 보이는 점, 쟁점토지의취득일 전후 각 3월이내에 쟁점토지에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 없는 점, 청구인이 제시하는 쟁점감정가액이 산지전용허가를 득한후 토목공사가 진행중인 것을 감안하여 평가한것으로 보아 가격상승요인이 있어 보이는 점등으로 보아 쟁점감정가액이 쟁점토지의 취득당시시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을「소득세법」제97조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 규정에 따라 양도당시의 실지거래가액에 취득시 기준시가와 양도시 기준시가의 비율을 곱하여 환산하는 방법으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (라) 또한, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지가 취득당시 같은 필지(당초토지)로서 기준시가가 ㎡당 4,030원으로 동일하여 쟁점토지가 1,649만원이고, 쟁점외토지가 1,256만원임에도, 환산취득가액이 쟁점외토지 4억8,094만원이고 쟁점외토지보다 면적이 큰 쟁점토지는 1,626만원에 불과하여 부당하다고 주장하나, 쟁점토지 및 쟁점외토지가 취득이후 분할된 토지로 2005.11.9. 및 2005.12.21. 양도되었고, 처분청이인정한 당초토지의 실지(환산)취득가액이 4억9,720만원(쟁점토지 1,626만원, 쟁점외토지 4억8,094만원)인 점과 위 청구주장에서 보듯이 처분청이당초토지의 취득가액을 서류상 4억1,000만원으로 인정하였다는 점에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결  론

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.