[주    문]

  OO세무서장이2009.3.15. 청구인에게한 2008년 귀속 양도소득세 195,598,200원(2009.7.31. 18,620,000원 감액경정)의 부과처분은청구인이OOOO OOO OOO OOO O OOOO O OOO OO,OOOO(명세「별지」)에 대하여 미등기 전매를 하였는지, 대여금 정산절차에 불과한 것인지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득인지  아니면 이자소득인지 여부를 정하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이    유]

1. 처분개요

  가.청구인은 2006.11.2. 김OO O OOOO OO OOOOOOOOOOOOO OOOO OOO OOO OOO OO OOOO OOO OOO OOOOO O OOOOOO(OOO), OOOOOO(OOO, OOO), 합계 5억원을 투자하면서 2007.2.28.에 투자금액의 2배를 받기로 약정하였으나, 신OO이 약정기일까지 약정금액을 상환하지 못하자, 2007.5.7. 공장부지로 개발 예정인 OOOO OOO OOO OOO O OOOO 등 9필지 26,800㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 공장부지 조성사업권 및 매각에 관한 일체의 권한을 채권자 3인의 대표자 자격으로 위임받아 2008.3.3. 및 2008.3.10. 백OO에게 쟁점토지를 양도하였는바, 쟁점토지(9필지, 26,800㎡)에 대한 구체적인 내역은 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO O OOOO OO

(OOO O)

  나.처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 사실상쟁점토지를 취득하여 미등기 전매한 것으로 보아 2009.3.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 195,598,200원을 결정·고지하였다(이의신청 결정에 따라 18,620,000원 감액경정).

  다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.29. 이의신청을 거쳐 2009.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

   (1) 미등기전매 해당 여부

    청구인은 신OO과 쟁점토지의 소유자 누구에게도 쟁점토지를 매수하는 의사표시를 하거나 계약서를 작성한 사실이 없고, 단지 신OO에게 대여한 자금 회수를 위하여 대리인 자격으로 그 처분을 주도하였다.처분청은 신OO의 진술을 들어 청구인이 등기청구권을 행사할 수 있는 지위에 있었다고 주장하나, 위와 같은 이유로 청구인 명의로 소유권이전 등기를 하기 어려웠고, 신OO도 쟁점토지가액을 상회하는 자금을 유치하여 빼돌렸기 때문에 처분권을 채권자 중 누구에겐가 넘겨야 하는 상황에서 청구인이 채권확보를 위해 나선 것이며, 매각대금에서 소유권이전 등의 비용을 공제한 금액이 청구인이 신OO으로부터 받아야 할 금액에 미달하여 정산하지 아니한 것인데 이를 이유로 청구인을 미등기전매자로 보는 것은 부당하다.청구인이 신OO을 제외한 쟁점토지의 소유자들에게 양도소득세를책임지겠다고 한 것은 그들의 도움이 없으면 소유권이전절차가 불가능하여 다소 손해를 감수하더라도 대신 납부할 수 밖에 없는 절박한 사정이었고, 이자가 통념상 높은 것은 사실이나 자금대여시점부터 채권회수 시점까지는 1년6개월이 소요되었으며 이에 대하여 쌍방간 다툼이 없는데 그 계약 내용을 무효로 하고 부동산미등기 전매행위자로 단정하여 과세하는 것은 부당하고, 이자소득으로 보아 신고한 것은 적법하다.

   (2) 양도소득인지, 사업소득인지 여부

   쟁점토지의 양도를 미등기전매로 본다면, 처분청 의견과 같이 청구인은 쟁점토지 중 3필지를 신OO에게 대물변제 형식으로 취득하였고나머지 6필지는 1차 전매자 및 소유자로부터 취득하는 등총 9필지의 토지를 취득한 후 청구인의 책임 하에 자본 등을 투자하고 공장부지로 개발하여 양도한 것이므로 이는 부동산매매업을 영위한 것이고, 따라서 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

   (1) 미등기전매 해당 여부

    신OO이 2007.5.7. 청구인에게 쟁점토지의 매각을 위임할 당시 사실상 매각을 위임할 수 있는 부동산은 9필지 중 3필지에 불과하고, 매각이 완료된 시점에 청구인은 위임자 신OO과 채무의 정산이 없었으며, 매각대금으로 청구인이 나머지 6필지를 토지 소유자로부터 매수하였고 원 소유자들도 청구인에게 쟁점토지를 양도하였다고 일관되게 진술하였으며, 원소유자들이 청구인의 요구에 의해 매도용 인감증명서를 발급해 준 점, 2007.9.5.자 매도의향서에 쟁점토지를 청구인의 소유로 매매를 원한다고 되어 있는 점, 매각대금으로 청구인이 직접 다른 투자자에게 투자금을 반환하고 나머지 잔액을 청구인이 사용한 점으로 볼 때, 2007.5.7. 위임받을 당시에 쟁점토지 중 신OO 소유의 3필지는 채무불이행으로 인한 대물변제로 취득하고 나머지 6필지를 청구인이 직접 취득하여 매수자 백OO에게 쟁점토지 전체를 양도한 것이 명백하다.청구인은 이 건 매매와 관련된 일련의 사건이 대여금 회수 목적이었다는 점을 내세우며 미등기 전매차익이 아닌 이자소득으로 일관되게 주장하나, 청구인이 사건에 개입하게 된 목적이 결과적으로 원주민들로부터 헐값에 토지를 매입하여 단기간에 고액의 차익을 남겨 매각하여 양도차익을 취한 점에 비추어 이자소득이라는 주장이 설득력이 없고, 매매계약서상 매도인의 대리인으로 표시되어 있으나 위와 같이 단기간에 고액의 양도차익을 취한 것을 단순 대리행위로 볼 수 없으므로, 청구인이 취한 이득의 금원은 부동산 투기로 인한 미등기 전매차익이 명백하므로 당초 처분은 정당하다.

   (2) 양도소득인지, 사업소득인지 여부

    청구주장에 의하면, 채권의 원금 및 이자를 회수하기 위하여 부동산을 매각하였다고 한 것과 미등기로 부동산을 매매한 사실 등으로 보아 부동산매매를 사업으로 할 의도가 없었고, 토지를 분할판매하지 아니하고 1인에게 양도한 점에 비추어 사업의 계속성, 반복성이 없으므로 양도소득으로 과세함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

  가. 쟁  점

 ①청구인이 쟁점토지를 매매한 행위가 미등기 전매로서 양도소득에 해당하는지 아니면, 단순히 대여금의 회수로 이자소득에 해당하는지 여부

  ② 미등기 전매에 해당하는 경우,양도소득이 아닌 부동산매매업의 사업소득으로 과세하는 것이 타당한지 여부

  나. 관련법령

   (1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

   (2) 소득세법제16조【이자소득】① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 비영업대금의 이익

      제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

     제55조【세 율】① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

     제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

      제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기 양도자산

  양도소득과세표준의 100분의 70

   (3) 소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】①법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」제69조 제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

   (4) 소득세법시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 삭제되기 전의 것) 제34조 【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

   (5) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   (6) 부가가치세법시행령 제1조 【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

  다. 사실관계 및 판단

   (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

    (가) 청구인은 2006.11.2. 신OOOO OOO,OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO OOOO OOOOO(OOOOOOOOOO)O OOOO OOO이 청구인에게 지급하는 것으로 약정서를 작성하고, 등기원인을 2006.11.2. 매매예약으로 하여 2006.11.3. 쟁점①토지에 소유권이전 가등기를 설정하였으며,김OOOOOOO OOO OOOO OOO에게 1억5,000만원 대여하고 공장허가시 3억원을 지급받기로 약정서를 작성하고, 쟁점②·③토지에 각 3분의2와 3분의1 지분으로 2006.11.3. 소유권이전 가등기를 설정하였다.

    (나)청구인은 2007.4.30. 청구인, 김OO, OOO 3인을 대표하여 신OO에게2007.5.10.까지 투자원금 등 합계 10억원을 현금지급하든지 아니면 쟁점토지에 대한 처분권과 공장부지 조성사업권을 청구인에게 위임하라는 내용의내용증명을 발송하였다.

    (다) 청구인은 2007.5.7. 신OOO OOO OO(OOO, OOO, OOO) O OOOO OOOOO OOOOO OO OOOO OOOOO과 공장부지 매각에 대한 일체행위 등을 위임한다는 합의서 및 위임장을 작성하였다.

OOOOOOOOOO O OOO OOOOO OOOOO OO OOOO OOOO

  (OO O OO)

    (라) 청구인은  2007.12.3. 쟁점토지 소유자의 대리인으로 백OO과 쟁점토지를 12억9,712만원에 양도하는 계약을 체결하면서, 쟁점토지 매매계약에 대한 위임장과 인감을 첨부하고, 각 필지의 매도인의 대리인인 청구인이 모든 권한을 위임하여 계약체결 및 계약금 중도금 잔금수령과 개발행위에 관한 인·허가에 필요한 제반사항과 소유권이전등기에 관한 일체의 행위를 하기로 약정하였다.

    (마) 청구인은 2007.12.3. 백OOOOOO OOO OOO,OOOOOO OOO OOOOOOOOOOO OOO에게 7천만원을 지급하여 쟁점⑥토지의 가등기를 해제하였고, 2007.12.18. 중도금 1억원을 수령하고, 2008.3.3. 쟁점①토지를 제외한 8필지의 토지를 백OO에게 소유권이전등기 하였으며, 2008.3.5. 백OO이 쟁점⑧·⑨토지의 소유자인 신OOOO OOOO OOOOO OOOO, OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OOOOO OOOOOO, OOOOOOOOOO OOOOOOO OOO OOO,OOOOOO OO, OOOOO O,OOOOO, OOOOOOOO OOO,OOOOO, OOOOO OOOOOO O O OOOOO, OOOOOOOOOO OOO으로부터 잔금 6억원을 수령하였다.

    (바) 청구인은 쟁점토지 매매대금 12억7,712만원 중 토지대금정산, 중개수수료 등에 495,827,310원을 사용하고, 2008.5.19. 김OOOO OOO,OOOOO(OOOOOOOO OO OOO,OOOOO O OO OOO)을 지급하고, 청구인에게 귀속된 나머지 531,292,690원 중 원본 3억5,000만원을 차감한 181,292,690원에 대하여 이자소득으로 신고하였다.

    (사) 처분청은 2008년 11월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한바, 신OOO OOO, OOO(OOOOOOO OOOO OO)OOOOOO, OOOO OOO, OOOOOOOOOOO의 진정서 등을 기초로 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 판단하였는데,

  2008.11.14. 처분청 조사당시 작성된 신OO의 전말서에는 신OO이 청구인에게 쟁점토지에 대한 공장부지 조성사업권과 공장부지 매각에 대한 일체행위 등을 위임한 것을 대물변제와 마찬가지로 생각한다고 기재되어 있고,

  2008년11월에 작성된 구민회의 사실확인서에는 구민회는 신OO의 개발토지에 투자하면 이익을 볼 수 있다는 말을 듣고 2006.8.25. 쟁점④·⑤토지에 각각 채무자를 조OOO OOO(OOOOOOOOOO OOOOO OO) OOO OOOO OOOO, OOO,OOOOOO OOOOOOOOOO OO OO, OO OOOO OOOOO O,OOOOOO OOOO, OO OOOOOOOO OOOO OO OOOOO OOOO OOOOO OOOO OOOO OOOOOO, OOOOO OOOO OOOOOOO OOOO OOO OO OO(OOOOO OOO) OOOO OOOO OO OOO OOOOOO OOOO, OO OOO(OOO,OOOOO)O O OOOO OOOO OO(OOOOOOO OOOO OOO,OOOOO)이 되어 있어 매매하더라도 구민회가 추가로 부담을 해야 근저당권의 말소가 가능한 상태이므로 정OO와 협의하여, 매매대금으로 1억6,700만원을 2008.4.14. OOOOOOOO OOOO OOO OOO OOOO OOO OOO OO O,OOOOOO OOOO OOO OO OO(OO OOO OOO OOO OOOOOO)를 담보로 제공받는다는 조건으로 2008.4.30. 상기 토지에 대하여 우선 근저당권말소를 하였다고 기재되어 있으며,

  2008.9.23.자 신OOO OOOOO OO OOOO OOO OOOO OOO이 중도 포기한 다음 청구인과 김OOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOOO OO, OO OOOOOOOOOOOOOO의 진정서에는 이들이 매도용 인감을 발급할 당시 매매신고금액을 얼마에 하든 여기에 부과되는양도소득세는 청구인과 김OO이 부담하기로 하였다고 기재되어 있다.

  이에 반하여 2008.8.28. 처분청의 조사당시 작성된 신OOO OOOOO OOOOOOOO OOO OOO OOOO OOOO OOO이 모든 일을 하였고 대출금도 전액 신OO이 수령한 것으로 알고 있다고 기재되어 있어, 위 구민회의 진술내용과 상반된 것으로 나타난다.

    (아)청구인과 김OO(OOOOOO OOO), OOOOO OOOO O O OOOOOOO(OOOOOOOOOO OOOO, OOOOOOOOO OOOO)O OOOO OOOO OOOOO OOO O OOOOO OOOOO OOO OO OO OOO OOO OO OOO OOOO, OOOO OOOO OOOO OOOO OOO OO OO OOO OOOOOOO OOOOO OOOOOOO O OOO OO OOO OOO OOOOO OOOO OO OOOOO OOOO O OOO, OOOO OOOOOOOO OOOOO OOO OOOOOOOO OO(OOOO, OOOOOOOOOO OOO OO)되었는바, 구민회가 청구인에게 쟁점④·⑤토지를 양도한 것으로 허위 진술한 것은 부정대출 사실이 발각될 우려 때문이라고 하면서, 신OOO OOOO OOO OOO OOO OOOOOOOOOO OOO, OO, OOO, OOO, OOO로부터 청구인과 같이 투자금을 유치하였다는 증거로 이들과의 약정서를 제출하였다.  

   (2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

    (가) 청구인이 쟁점토지를 미등기로 양도하였다고 하려면, 원소유자와 청구인사이에 어떤 형태로든 매매계약이 성립되어야 할 것인데, 이에 대한 처분청의 직접적인 조사자료의 제시가 없고, 청구인이 쟁점토지를 미등기로 양도하였다고 하는 과세근거 중 하나로 신OO이 대물변제하였다는 일방적인 진술만 있을 뿐 신OO과 청구인의 약정서에 명시된 사항이 아니라는 점, 구민회는 그가 OOOOOOOOOO OOO,OOOOO OOO OO OO OOO O,OOOOOO OOOOO OOOO, OO OOOOOOOO OOOO OO OOOO OOO에게 지급하여 부동산을 취득하였다고 진술하였으나, 신OOO OOOOOOOO OO OOOO OOOOO OOOO OO OOOO OOO OOO OOO OOO OO OO OOOO OOO OOOO OOOO O, OOOO OOOO OOOO OOOOOOOOOOO의 양도소득세를 대신 납부해주겠다고 하였다는 것만으로 청구인이 쟁점토지를 미등기로 취득하여 전매하였다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 처분청의 과세근거가 부족하다고 보인다.

    (나) 그런데, 청구인은 2006.11.2. 3억5,000만원을 신OO에게 지급하고, 2006.11.3. 쟁점①토지에 매매예약을 원인으로 소유권이전가등기를 설정하였는데 이와 같은 소유권이전 가등기는 미등기전매의 전형적인 방법이라는 점, 2006.11.2.자 약정서에서 투자기간(4개월)에 비하여 지나치게 고율(100%)의 이자를 지급하기로 한 내용은 통상적인 금전소비대차로 보기 어려운 점 등을 감안하면, 청구인이 쟁점①토지를 미등기로 매수하지 아니한 것으로 단정하기 어렵다.

    (다) 그렇다면 처분청이 ① 청구인과 쟁점토지의 원소유자들 사이의 매매계약 체결유무, ② OOOOOOOOO OOOO OO OOO, O OOOO OOO OOO OOO OOOOOO OOO OOO의 약정서들의 진위 여부 및 거래형태 등에 대하여 추가조사를 실시하여, 그 결과에 따라 이 건 소득금액이 양도소득인지 이자소득인지 여부, 양도소득인 경우 청구인이 쟁점①～⑨토지 전부를 미등기 전매한 것으로 볼 것인지 그 중 일부에 대하여만 미등기전매로 볼 것인지를 정하여 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

  (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

   청구인은쟁점토지의 양도를 미등기전매로 본다면,이는 부동산매매업을 영위한 것이며, 따라서 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하는 것이 타당하다고 주장하나, 부동산의 양도가 사업소득인지 양도소득인지 여부는 부동산을 취득하여 양도한 거래횟수, 거래액 등의 규모 및 양태 등을 고려하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적으로 이루어졌는지를 판단하여야 하는데, 이 건의 경우 청구인은 토지를 분할판매하지 아니하고 1인에게 1회 양도한 점, 부동산매매를 사업으로 할 의도가 없었던 점에 비추어 사업의 계속성, 반복성이 없으므로 양도소득으로 과세함이 타당하다고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO)O

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOOO

OOOO OO