[청구번호]

조심 2026부0921 (2026.10.08)

[세 목]

종합부동산

[결정유형]

취소

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[제 목]

① 청구법인이 보유한 보류지 9채가 종합부동산세 합산배제 미분양주택에 해당한다는 청구주장의 당부② 청구법인이 보유한 임대주택 132채가 종합부동산세 합산배제 미분양주택 또는 임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부

[결정요지]

분양공고 이전의 쟁점보류지를 분양 목적으로 신축된 주택으로 보기 어려움. / 쟁점임대주택은 ‘합산배제 미분양주택’으로 보기는 어려움. 다만, 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제4호에 따른 종합부동산세 합산배제 요건을 모두 갖춘 것으로 판단됨.

[관련법령]

종합부동산세법 시행령 제3조, 제4조

[참조결정]

조심2025서1443 / 조심2023중9386

[따른결정]

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[주 문]

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[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2005.11.17. 설립된 주택재개발정비사업조합으로서, 부산광역시 부산진구 OOO에서 주택(아파트)을 신축하여 2022.9.29. 준공인가를 받고 ＜표1＞과 같이 주택들을 보유하게 되었다.

＜표1＞ 청구법인의 보유주택 현황

○○○

나. 처분청은 청구법인의 보유주택 중 분양되지 않은 주택에 대하여 ＜표2＞와 같이 2023년∼2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정·고지하였다.

＜표2＞ 처분청의 종합부동산세 및 농어촌특별세 결정·고지현황

○○○

다. 청구법인은 처분청이 과세대상 주택으로 판단한 임대주택 132채(이하 “쟁점임대주택”이라 한다), 보류지 9채(이하 “쟁점보류지”라 하며, 쟁점임대주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다), 미분양주택 6채는 분양목적으로 건설된 주택이고 과세기준일 현재 분양되지 않았으므로, 종합부동산세 합산배제 대상인 미분양주택에 해당한다는 내용의 경정청구를 제기하였다.

라. 처분청은 2025.11.13. 청구인의 미분양주택 6채는 합산배제 대상에 해당하나, 쟁점보류지는 2024.5.27. 매각공고 이후만 합산배제 대상에 해당하는 것으로 청구법인의 경정청구를 일부인용하여 ＜표3＞과 같이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세를 환급하고, 나머지 경정청구는 거부하였다.

＜표3＞ 처분청의 경정청구 처리결과

○○○

마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점보류지 및 쟁점임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상인 미분양주택에 해당하므로 처분청의 경정청구 거부처분은 위법·부당하다. 청구법인은 과세기준일 현재 사업자등록을 하고 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 얻어 주택을 건축하여 아직 분양되지 못한 쟁점보류지와 쟁점임대주택을 소유하였고, 쟁점보류지와 쟁점임대주택은 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 2023년, 2024년 각 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 5년이 경과하지 않은 주택에 해당한다.

(2) 쟁점보류지는 실제 분양이 완료되기 전까지는 종합부동산세 합산배제 대상인 미분양주택에 해당하고, 처분청이 쟁점보류지의 매각공고일을 기준으로 합산배제 대상을 판단한 것은 위법하다. 「종합부동산세법」에도 합산배제 미분양주택에 대해 ‘주택 분양공고가 이루어진 이후에도 분양되지 않은 주택이어야 한다.’는 요건을 규정하고 있지 않으며, 주택공급은 「주택법」 제54조의 공급절차를 준수해야 하는바, 주택이 완성되어 종합부동산세 과세기준일(6.1) 전까지 분양공고를 하지 못한 경우 사업자에게 종합부동산세를 부담시키는 불합리한 결과가 발생한다.

(3) 쟁점임대주택은 일반 임대주택과 달리 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 의해 의무적으로 건설된 것으로 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일 현재 청구법인이 부득이 소유하고 있어 합산배제 미분양주택에 해당한다.

(가) 재개발정비사업을 시행하는 경우 도시정비법 제10조는 임대주택을 의무적으로 건설하도록 규정하고 있으며, 의무적으로 건설한 임대주택은 관리처분계획에 따라 처분하되, 도시정비법 제79조에 따라 조합이 요청 시 관할 행정기관 등이 우선 인수하도록 규정되어 있는바, 쟁점임대주택은 청구법인이 임대사업을 목적으로 건설한 주택이 아니라 임대사업자에 분양·처분할 목적으로 건설된 주택이다.

(나) 정비조합은 의무적으로 건설한 임대주택을 포함한 임대사업을 다른 임대사업자에게 포괄 양도하고, 임대사업 양수자는 민간건설임대주택에 관한 임대사업자의 지위를 승계함으로써, 해당 임대주택에 대한 임대사업을 계속 영위하게 된다. 따라서, 청구법인은 부산광역시, ㈜A에 쟁점임대주택을 양도하려 하였으나, 인수업체의 경영상 사정 등으로 불가피하게 과세기준일 현재까지 쟁점임대주택을 계속 소유하게 되었고, 2025.9.4.에 이르러서야 쟁점임대주택을 ㈜지음기획 외 1(이하 “인수자들”이라 한다)에게 포괄양도한 것이다.

(다) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제2조에 따라 정비사업자가 임대주택을 민간건설임대주택으로 등록하여 임대사업을 영위하는 경우 10년 이상 임대를 하여야 하나, 도시정비법에 따라 이전고시 후 1년 이내 해산되도록 존속기간이 제한된 정비사업조합인 청구법인은 임대주택사업을 10년 이상 영위할 수 없으므로, 쟁점임대주택은 판매(분양)할 목적으로 건설된 주택임이 명백하다.

(라) 법원도 주택건설사업자가 임대 목적으로 건축하여 소유하는 임대주택은 종합부동산세 합산배제대상 미분양주택의 적용범위에서 제외되며, 여기서 합산배제 대상 미분양주택은 주택건설사업자가 ‘분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택’을 의미한다고 판시하였고, 국세청도 주택건설업자의 미분양주택으로서 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택은 종합부동산세 과세표준 합산에서 배제되며, 여기에는 분양계약이 체결되었으나 과세기준일 현재까지 잔금 청산 또는 소유권이전등기가 이루어지지 아니한 주택도 포함된다고 답변(종합부동산세과-13, 2010.3.17.)하였다.

(마) 청구법인의 조합원분양 및 일반분양분 아파트는 개인을 수분양자로 분양되는 주택인 반면, 쟁점임대주택은 임대사업자를 수분양자로 한다는 점에서만 차이가 있을 뿐, 본질적으로는 분양을 전제로 한 주택이라는 점에서는 동일하다.

(4) 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제4호는 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 및 「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자(임대사업자 등록자)가 과세기준일 현재 해당 주택을 소유하면서 실제로 임대를 하지 않고 있더라도 합산배제 대상으로 규정하고 있는바, 청구법인은 임대사업자 등록을 마쳤고, 쟁점임대주택은 사용승인일(2022.9.29.)로부터 2024년 귀속 과세기준일 현재까지 임대된 사실이 없고, 미임대 기간이 2년 이내이므로 합산배제 임대주택에 해당한다.

(5) 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택에 대한 매매계약을 체결하였으므로, 임대 목적으로 건설된 주택이 아닌 판매 목적 주택이라고 주장한바, 쟁점임대주택은 그 성질상 ‘합산배제 미분양주택’에 당연히 해당한다고 보아야 한다. 이는 처분청 스스로가 전제한 바와 같이, 이 사건 주택이 임대 목적이 아닌 매각을 전제로 건설된 주택이기 때문이다. 그러나, 처분청은 쟁점임대주택이 ‘합산배제 임대주택’에 해당하지 않는다고 보면서, ‘합산배제 미분양주택’에도 해당하지 않는다는 취지의 판단을 하고 있는바, 이는 동일한 임대주택의 건설 목적에 관하여 서로 양립할 수 없는 판단을 한 것으로 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 「주택법」 제15조에 의한 사업계획승인을 얻어 주택을 신축하여 판매하는 사업자로 청구법인이 보유한 쟁점보류지는 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 2023년, 2024년 귀속 과세기준일 현재까지 5년이 경과되지 아니하였으므로, 분양이 완료되기 전까지는 「종합부동산세법 시행령」 제4조의 합산배제 미분양주택에 해당한다고 주장하나,

(가) 쟁점보류지는 조합원 누락․소송․착오 등 예기치 못한 상황에 대비해 조합이 분양하지 않고 임의로 남겨둔 예비 물량으로 입주자모집공고에 의해 분양 절차가 진행된 후 아직 분양되지 않고 남은 미분양주택과는 다른 개념에 해당한다.

(나) 쟁점보류지는 「종합부동산세법 시행령」 제4조 및 같은 법 시행규칙 제4조의 합산배제 대상에 해당되지 않고, 청구법인이 받은 관리처분계획인가에 의하면, 보류지는 처음부터 분양대상에서 제외된바, 매각공고 전까지는 분양 목적으로 보유하는 주택으로 볼 수 없다.

(다) 「주택법」 제54조 및 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의 강행규정에 따라 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자모집공고를 하여야 하며, 이에 따라 분양대상 주택이 되는 것이고, 쟁점보류지의 매각공고(2024.5.27., 선착순 분양) 전까지는 미분양주택으로 볼 수 없어 2023.6.1. 과세기준일 현재 쟁점보류지는 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

(2) 청구법인은 쟁점임대주택을 도시정비법에 의해 의무적으로 건설한 것으로 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일 현재 청구법인이 부득이 소유하고 있는 것으로서 합산배제 미분양주택에 해당한다고 주장하나,

(가) 미분양주택은 분양을 목적으로 신축되었으나 분양이 되지 않은 경우를 말하나, 도시정비법 제10조에 따라 비사업으로 건설하는 주택은 임대주택을 의무적으로 건설하도록 규정하고, 쟁점임대주택은 해당 규정에 따라 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 주택이며, 일정기간 임대 후 분양전환되었다 하더라도 이를 건설임대주택이 아닌 미분양주택으로 볼 수는 없다는 대법원 판례를 감안할 때, 쟁점임대주택은 미분양주택이 아닌 임대주택으로 보아야 한다.

(나) 청구법인은 이전고시 후 1년 이내에 정비사업조합인 청구법인을 해산하도록 도시정비법에서 강행하고 있어 임대사업을 영위할 수 없다고 주장하나, 이는 강제조항이 아니고 정비사업조합의 임대주택 처분은 부산시장에게 인수요청을 할 수 있는 선택사항이며, 정관 또는 사업계획 등에 반영하여 임대사업자로 조합이 직접 임대주택을 운영할 수 있고, 임대의무기간 동안 조합이 해산될 경우 임대주택을 다른 임대사업자에게 포괄적 양도할 수 있다. 또한, 청구법인은 2018.7.27. 임대사업자 등록을 하였으므로, 임대사업을 영위할 수 없다는 주장은 이유 없다.

(3) 청구법인은 쟁점임대주택의 임대되지 아니한 기간이 사용승인일로부터 2년 이내이므로 민간건설임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이라고 주장하나,

(가) 쟁점임대주택은 도시정비법 제79조 제5항에 따라 부산광역시장에게 우선 매각토록 최초 관리처분계획이 인가되었으나, 부산광역시의 재정 여건으로 인수되지 못하고, 다른 업체에도 매각되지 못한 채 2024.6.19. 인수자들과 포괄적 양수도계약이 체결된 것이므로, 청구법인이 2018.7.27. 민간건설임대주택의 형식요건을 갖추기 위해서 임대사업자등록은 하였으나 실제 목적은 처음부터 임대주택을 처분할 계획인 것으로 민간임대주택법 제2조 제7호의 ‘임대하는 사업을 할 목적’이 없다고 보아야 한다.

(나) 조세법률주의의 원칙상 합산배제의 요건은 엄격하게 해석하는 것이 타당한바, 임대주택의 합산배제 취지는 실제 임대 목적이 있는 사업자에게 적용하는 것이며, 청구법인은 ㈜A에게 임대사업자의 지위를 포괄적으로 양도하는 포괄적 양수도계약이 아닌 물건만 양도하는 일반양도계약을 체결하는 등 쟁점임대주택의 임대목적이 없다고 보아야 한다.

(다) 청구법인은 처분청이 쟁점임대주택의 ‘합산배제 미분양주택’ 또는 ‘합산배제 임대주택’ 해당 여부에 대해 모순적인 판단을 하였다고 주장하나, 합산배제 미분양주택은 주택을 건설하여 공급하는 목적(분양, 임대)으로 합산배제 대상 여부를 판단하는 것이며, 합산배제 임대주택은 임대 목적으로 합산배제 대상 여부를 판단하는 것으로 이는 모순되는 판단에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구법인이 보유한 보류지 9채가 종합부동산세 합산배제 미분양주택에 해당한다는 청구주장의 당부

② 청구법인이 보유한 임대주택 132채가 종합부동산세 합산배제 미분양주택 또는 임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

＜일자별 청구법인 사업시행 경과＞

○○○

(가) 청구법인의 등기사항전부증명서에 의하면 청구법인은 2005.11.17. 부산광역시 부산진구 OOO에서 ‘도시정비법과 정관이 정하는바에 따라 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함’을 목적으로 설립허가가 완료되었다.

(나) 청구법인은 2016.6.17. 도시정비법 제28조 제1항에 따라 부산광역시 부산진구청장으로부터 부산광역시 부산진구 OOO에 대해 주택재개발사업 사업시행인가를 받았다. 이에 의하면 건설 주택규모는 공동주택 2,484세대, 임대주택 132세대로 확인되고, 해당 인가에 따라 「주택법」 제16조(2016.8.11. 이후 제15조)에 의한 사업계획의 승인이 의제되는 것으로 확인된다. 또한, 해당 주택들은 모두 전용면적 149㎡ 이하의 주택이며, 쟁점보류지와 쟁점임대주택은 2023년 및 2024년 과세기준일 현재 모두 공시가격 OOO원 이하인 것으로 확인된다.

＜부산진구청장의 주택재개발사업 사업시행인가＞

○○○

(다) 부산광역시 부산진구의 2017.6.28. 관리처분계획인가 공문의 임대주택 처분방법에 의하면, ‘임대주택은 조례(부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례)에 의해 부산광역시장에 처분하여야 한다’고 기재되어 있으며, 보류시설 10세대(이후 1세대는 매각)가 추가로 기재되어 있다. 2019.6.18. 관리처분계획변경인가 공문에 의하면, 쟁점임대주택을 ㈜A에 매각한다는 내용이 추가되었다.

＜2017.6.28. 부산진구 관리처분계획인가＞

○○○

＜2019.6.18. 부산진구 관리처분계획(변경)인가 발췌＞

○○○

(라) 청구법인은 2024.5.27. OOO에 쟁점보류지 매각공고를 한 것으로 확인된다.

(2) 청구법인의 제출자료에 의하면 청구법인은 ＜표4＞와 같이 쟁점임대주택에 대한 매각을 진행하였으며, 최종적으로 인수자들과 포괄양수도 계약을 체결한 후 2025.9.4. ㈜C에 소유권 이전 등기가 완료된 것으로 확인된다.

＜표4＞ 쟁점임대주택 매각현황

○○○

＜쟁점임대주택의 포괄양수도 계약서 중 발췌＞

○○○

＜쟁점임대주택 일부의 포괄양수도 등기사항전부증명서＞

○○○

(가) 청구법인은 ㈜A와 쟁점임대주택의 매매계약서와 분양계약 해지 관련 총회안건, ㈜A에 송부한 매매계약 해지 내용증명을 제출하였는데 이에 의하면, ㈜A가 분양계약체결 후 채무불이행 또는 이행지체 등의 귀책사유로 쟁점임대주택 매매계약을 해지한다고 기재되어 있다.

○○○

(나) 청구법인은 2018.7.27. 부산광역시 부산진구에 ‘단기민간건설임대주택(아파트)로 임대사업자 등록을 완료하였고, 2018.8.14. 처분청에 주택임대업 사업자등록을 완료한 것으로 확인된다.

(3) 청구법인은 2025.9.8. ＜표5＞와 같이 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 2025.11.13. 쟁점임대주택은 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 합산배제 주택에 해당하지 않으며, 쟁점보류지는 2023년 귀속 종합부동산세 합산배제 주택에 해당하지 않는다는 취지의 경정청구 일부인용 처분을 하였다.

＜표5＞ 청구법인의 경정청구와 처분청의 처리결과

○○○

＜처분청의 경정청구 결과 통지＞

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 분양공고 이전의 쟁점보류지가 종합부동산세 합산배제 대상인 ‘미분양 주택’에 해당한다고 주장하나, 일반적으로 보류지는 도시정비법 제79조에 따라 정관 등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위한 잔여분을 의미하는바, 분양공고 이전의 쟁점보류지를 분양 목적으로 신축된 주택으로 보기 어렵고, 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 사업비용 충당 등을 위해 소유한 주택으로 보이는 점, 처분청도 매각공고(분양공고) 이후 쟁점보류지에 대하여는 합산배제를 인용한 점 등에 비추어, 청구법인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점임대주택이 도시정비법 제10조에 따라 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 주택이므로 주택을 건설하여 공급하는 목적(분양, 임대)으로 합산배제 대상 여부를 판단하게 되는 ‘합산배제 미분양 주택’에 해당하지 않고, 쟁점임대주택의 매각을 추진하는 등 청구법인은 쟁점임대주택을 실제 임대할 목적이 없었으므로, 임대 목적으로 합산배제 대상 여부를 판단하게 되는 ‘합산배제 임대주택’ 또한 해당하지 않는다는 의견이다.

먼저, 의무임대주택 건설 규정에 따라 임대를 목적으로 신축된 임대주택은 당초 목적이 분양이 아닌 임대를 목적으로 신축된 주택의 성격을 그 기반으로 유지하고 있으므로 쟁점임대주택이 종합부동산세의 도입취지 및 목적상 ‘미분양주택’과 경제적 실질까지 동일하다고 보기 어려우므로 쟁점임대주택을 ‘합산배제 미분양주택’으로 보기는 어렵다 할 것(조심 2025서1443, 2025.7.11. 및 조심 2023중9386, 2023.10.17. 등, 같은 뜻임)이다.

다만, 처분청은 2020.8.18. 민간임대주택법 개정으로 아파트의 경우 건설임대주택을 다른 임대사업자가 포괄양수도로 승계받은 경우에 한 해 양수자의 건설임대주택 지위가 유지됨에도 불구하고, 청구법인이 ㈜A와 임대사업의 포괄적 양도가 아닌 쟁점임대주택의 매매계약을 체결하였으므로 임대사업 목적이 없다는 의견이나, 청구법인과 ㈜A와의 매매계약은 해지되었고, 최종적으로 청구법인이 인수자들에게 쟁점임대주택을 포괄양도한 점,

쟁점임대주택은 도시정비법 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) 등 의무적 건설 비율 규정과 관할 지방자치단체의 관리처분계획인가(2017.6.28.) 및 관리처분계획변경인가(2019.6.18.) 내용 등에 따라 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일 현재 임대사업자가 임대하거나 소유하고 있는 임대주택에 실질적으로 해당하는 것으로 보이는 점, 민간임대주택법 제5조 제1항은 주택을 임대하려는 자는 임대사업자로 등록을 신청할 수 있는바, 청구법인이 제출한 임대사업자 등록증에 따르면, 부산광역시 부산진구청장은 청구법인이 민간임대주택법 제5조에 따라 2018.7.27.부터 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 각 과세기준일 당시까지 임대사업자로 등록[쟁점임대주택을 단기민간건설임대주택(아파트)으로 등록]되었음을 증명하는 임대사업자 등록증을 2023.11.9., 2026.8.7. 각각 발급한 것으로 나타나고, 국세청 내부 전산망에 따르면 청구법인이 국세청에 주택임대사업자로 2018.8.14. 사업자등록을 완료한 사실이 확인되는 점, 쟁점임대주택은 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 사용승인일(2022.9.29.)로부터 임대되지 아니한 기간이 2년 이내인 점 등에 비추어, 쟁점임대주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제4호에 따른 종합부동산세 합산배제 요건을 결과적으로 모두 갖춘 것으로 판단되므로, 쟁점임대주택이 2023년 및 2024년 귀속 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다는 취지의 경정청구를 처분청이 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법

제3조【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제8조【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택 (이하 생략)

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

4. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것

다. 「건축법」제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

제4조【합산배제 사원용주택등】 ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙

제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택. 다만, 다음 각 목의 경우에는 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 해당 목에서 정하는 기간이 경과하지 않은 주택으로 한다.

가. 2025년도 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년은 경과했으나 7년은 경과하지 않은 경우: 7년

나. 2025년도 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 4년은 경과했으나 5년은 경과하지 않은 경우: 6년

(4) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조【임대사업자의 등록】 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

제43조【임대의무기간 및 양도 등】 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

(5) 도시 및 주거환경정비법

제10조【임대주택 및 주택규모별 건설비율】 ① 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다.

2. 임대주택(공공임대주택 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말한다. 이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하에서 대통령령으로 정하는 범위

② 사업시행자는 제1항에 따라 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.

제49조【민법의 준용】 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

제79조【관리처분계획에 따른 처분 등】 ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등은 조합이 요청하는 경우 재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수하여야 한다. 이 경우 재개발임대주택의 인수 절차 및 방법, 인수 가격 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제86조의2【조합의 해산】 ① 조합장은 제86조 제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.

② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조 제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.

③ 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다.

(5) 도시 및 주거환경정비법 시행령

제67조【일반분양신청절차 등】 법 제79조 제4항에 따라 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고ㆍ신청절차ㆍ공급조건ㆍ방법 및 절차 등은 「주택법」제54조를 준용한다. 이 경우 "사업주체"는 "사업시행자(토지주택공사등이 공동사업시행자인 경우에는 토지주택공사등을 말한다)"로 본다.

(7) 주택법

제54조【주택의 공급】 ① 사업주체는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

1. 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우

가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 「건설기술 진흥법」제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것

나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 이 경우 제63조 제1항에 따른 투기과열지구 및 제63조의2 제1항에 따른 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 국토교통부령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

③ 사업주체가 제1항 제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받으려는 경우에는 제60조에 따라 건설하는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격ㆍ성능 및 재질을 적은 목록표(이하 "마감자재 목록표"라 한다)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 한다.

④ 사업주체는 주택공급계약을 체결할 때 입주예정자에게 다음 각 호의 자료 또는 정보를 제공하여야 한다. 다만, 입주자 모집공고에 이를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제3항에 따른 견본주택에 사용된 마감자재 목록표

2. 공동주택 발코니의 세대 간 경계벽에 피난구를 설치하거나 경계벽을 경량구조로 건설한 경우 그에 관한 정보

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.

⑥ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 제15조에 따른 사업계획승인 또는 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치하여야 한다.

⑦ 사업주체가 제6항에 따라 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 한다.

⑧ 사업주체는 공급하려는 주택에 대하여 대통령령으로 정하는 내용이 포함된 표시 및 광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」제2조에 따른 표시 또는 광고를 말한다. 이하 같다)를 한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 표시 또는 광고의 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제출받은 표시 또는 광고의 사본을 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우 이를 공개하여야 한다.

(8) 주택공급에 관한 규칙

제28조【민영주택의 일반공급】① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다.

⑩ 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제4조에도 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다.

1. 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우

※ 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례(2016.11.2. 부산광역시조례 제5462호로 일부개정된 것)

제18조【세입자의 주거대책 등】 ① 법 제30조제4호와 제5호에 따라 정비사업 시행을 위한 세입자주거대책 및 임대주택건설계획은 다음 각 호에 따른다.

1. 사업시행자가 임대주택을 건설할 경우에는 임대주택건설계획을 사업시행계획에 포함하여 법 제28조에 따른 사업시행인가를 신청하여야 한다.

3. 토지등소유자 또는 조합이 건설하는 임대주택은 시장의 요청이 있을 때 시장에게 처분하여야 하며, 처분가격·방법 및 절차와 임대주택관리 등에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

＜별지2＞ 임대사업자 등록증

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