[청구번호]

조심 2026소1245 (2026.09.15)

[세 목]

증여

[결정유형]

경정

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[제 목]

비교대상주택①의 매매가액은 리모델링으로 인한 가치상승분 등이 반영된 비정상적 거래가액이므로 이를 증여주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

[결정요지]

증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우 그 매매가액 등을 증여재산의 시가로 적용할 수 있으나, 리모델링 비용이나 리모델링으로 인한 프리미엄 등이 유사 재산의 매매가액에 포함되어 있다면 그 재산과 증여재산의 경제적 가치가 동일하다고 볼 수 없음비교대상주택①은 다른 유사물건과 다르게 리모델링 공사를 하였고, 이로 인하여 다른 유사물건의 평균 시세보다 약 20% 고액으로 거래된 것으로 나타나므로 다른 특별한 사정이 없는 한 리모델링이 매매가액에 영향을 미쳤다고 볼 수밖에 없으며, 그렇다면 비교대상주택①을 증여주택과 유사한 재산으로 보기는 어렵다 할 것임

[관련법령]

상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조, 같은 법 시행규칙 제15조

[참조결정]

조심2024서6031 / 조심2023서9661 / 조심2019서2121

[따른결정]

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[주 문]

노원세무서장이 2025.7.3. 청구인에게 한 2023.12.18. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 증여재산인 전남광주통합특별시 OOO호의 평가가액(시가)을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2023.12.18. 모 A로부터 전남광주통합특별시 OOO호(이하 “증여주택”이라 한다)를 증여받았으나 증여세를 신고하지 않았다.

나. 처분청은 증여세 무신고 자료를 처리하면서 증여주택과 같은 단지 내에 있고 전용면적과 기준시가가 동일한 OOO호(이하 “비교대상주택①”이라 한다)의 매매가액(2023.10.18. 매매계약) OOO원을 시가로 적용하여, 2025.7.3. 청구인에게 2023.12.18. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.19. 이의신청을 거쳐 2026.1.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

비교대상주택①(OOO호)의 매매가액은 아래 3가지 측면에서 잘못이 있으므로 같은 단지의 OOO호(이하 “비교대상주택②”라 한다)의 매매가액이 증여주택의 시가로 적용되어야 한다.

(1) 명백한 법령 위배

(가) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 ‘평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날’에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 즉, 법에 따른 자동 적용 대상으로 본다는 것인데, 증여주택의 증여일은 2023.12.18.이고, 비교대상주택①의 매매계약일은 61일 전인 2023.10.18.인 반면, 비교대상주택②의 매매계약일은 35일 전인 2023.11.13.이다.

(나) 처분청은 증여주택과 동일 단지내 동일한 전용면적으로 층수도 거의 비슷하면서 평가기준일에 가장 가까운 비교대상주택②가 OOO원에 거래되었음에도, 기준시가가 같다는 이유만으로 비교대상주택①의 매매가액을 시가로 적용하였으므로, 위 규정을 정면으로 위배하였다.

(2) 비교대상주택①의 거래가격은 리모델링으로 인한 가치상승이 반영된 ‘비정상적 거래사례’이므로 증여주택의 시가 산정 기준으로 삼은 처분청의 과세처분은 합리적 근거를 결여한 것이다.

(가) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항은 “시가는 당해 재산이 거래된 사실이 있는 경우에는 수용·경매·공매가격 등을 제외하고 자유로운 시장에서 통상 성립될 수 있는 가액으로 한다”고 규정하고 있다. 즉, 거래가격이 시가로 인정되기 위해서는 ‘통상적인 거래조건에서 형성된 가액’이어야 한다.

(나) 그러나 비교대상주택①은 내부 전체 리모델링(확장공사·마감재 전면교체 등)을 실시하여 일반적인 상태의 아파트보다 실질가치가 크게 상승된 상태에서 거래된 특별한 사례로서, 이는 증여주택의 정상적인 시장가치를 반영한 가격이라고 볼 수 없다. 해당 사실은 실제 거주자 사생활 보호 문제로 인해 내부 확인 또는 공사내역 확보가 어려운 상황이지만, 아파트 관리사무소장(B)의 ‘리모델링 사실확인서’로 해당 세대가 전면 리모델링 공사를 실시하였다는 것이 객관적으로 뒷받침된다.

(3) 시장 합리성 검증 : 리모델링 프리미엄 존재

(가) 비교대상주택①(41.85㎡, 2023.10.18. 거래)의 매매가액은 OOO원으로, 이는 하루 전인 2023.10.17. 거래된 더 큰 평형(49.77㎡, OOO층)의 거래가액(OOO원)이 더 낮다는 점으로 보더라도 리모델링의 프리미엄이 존재한다는 것을 입증시켜주고 있다.

(나) 국토교통부 실거래가 공개자료에 따르면, 동일 기간, 동일 면적(41.85㎡), 리모델링을 하지 않은 일반세대의 거래는 대부분 OOO원 범위에서 형성되어 있어, 처분청이 시가로 채택한 OOO원과는 큰 차이를 보여주고 있다. 나아가, 공동주택 공시가격 산정 기초자료(국토교통부)에 의하면, 증여주택의 하한가는 OOO원, 상한가는 OOO원으로 두고 있음을 확인할 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 상증세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 같은 법 시행령 제49조 제4항은 제1항의 규정을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다. 이러한 위 규정의 취지는 상속·증여 재산의 평가 시 평가대상 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적 안정성을 도모하기 위한 것이다.

(2) 비교대상주택①은 증여주택과 같은 단지 내에 있으며 공동주택가격 및 면적이 동일하고 매매계약일은 2023.10.18.로 공동주택가격이 동일한 유사 물건 중 증여주택의 증여일과 가장 가까워 상증세법 제60조와 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족한다. 그러나 비교대상주택②는 같은 단지 내에 있으나 공동주택가격에 차이가 있으므로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 공동주택가격이 같은 비교대상주택①의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세하는 것이 적법하다.

(3) 또한, 리모델링한 비교대상주택①의 시가 산정이 적정한지 여부는 기존 사례를 볼 때, 이미 공동주택에 가격이 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 시가 산정 시 주택의 내부 인테리어까지 동일해야 하는 것은 아니므로 본 건에 영향을 미친다고 볼 수 없다(국세청 심사-상속-2010-0030, 국세청 심사-증여-2020-0003, 2020.5.27., 2011.2.25., 조심 2019서2121, 2019.9.18.).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상주택①의 매매가액은 리모델링으로 인한 가치상승분 등이 반영된 비정상적 거래가액이므로 증여주택의 시가(유사매매사례가액)로 적용하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 증여주택의 평가기준일(증여일 2023.12.18.) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 증여주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 전용면적(41.85㎡)도 동일한 주택의 매매가액과 기준시가(2023.4.28. 고시)는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 유사재산 매매사례

OOO

(2) 정부(기획재정부)는 공동주택 평가 시 동일하거나 유사한 재산의 범위를 보완하기 위하여, 2019.3.20. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 개정하였다(아래 ＜표2＞ 참고).

＜표2＞ 2018년 간추린 개정세법

OOO

(3) 청구인은 “비교대상주택①(OOO호)은 2022년 6월경 내부 전체 인테리어 공사와 욕실 및 주방 리모델링 공사를 진행하였다”는 내용의 리모델링 사실확인서(OOO아파트 관리사무소 소장 B, 2025.8.29.)와 함께, 아래 ＜표3＞의 국토교통부 실거래가 공개자료를 제출하였다.

＜표3＞ 국토교통부 실거래가 공개자료

OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 상증세법 시행령 제49조 제2항은 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하되, 해당 재산의 매매등(매매·감정·수용·경매·공매)의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 동일·유사재산의 거래가액을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제1항에서 시가로 인정되는 것은 “해당 재산”에 대한 매매등이 있는 경우에 그 거래가액을 말하는 것인데, 해당 재산인 증여주택에 대한 평가기간 내 매매등의 사실은 존재하지 않으므로, 증여주택과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 상속주택의 시가로 인정할 수 있을 것인데, 위 규정에 따르면 해당 재산에 대한 매매사실이 없는 경우라도 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 해당 가액을 같은 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”과 관련하여, 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(같은 항 제1호 가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(같은 호 나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(같은 호 다목)의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하는 것으로 규정하면서, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있다.

(나) 처분청은 비교대상주택①·② 모두 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하지만 비교대상주택①이 증여주택과 기준시가가 동일하므로 그 매매가액이 증여주택의 시가로 적용되어야 한다는 의견이나, 상증세법은 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우 그 매매가액 등을 증여재산의 시가(유사매매사례가액)로 적용하도록 규정하고 있는바, 이 경우 리모델링 비용이나 리모델링으로 인한 프리미엄 등이 유사 재산의 매매가액에 포함되어 있다면, 그 재산과 증여재산의 경제적 가치가 동일하다고 볼 수는 없다고 할 것인데, 처분청이 과세근거로 삼은 비교대상주택①은 다른 유사물건(7건, 비교대상주택② 포함)과 다르게 리모델링 공사를 하였고, 이로 인하여 다른 유사물건의 평균 시세(OOO원) 보다 약 20% 가량 고액(OOO원)으로 거래된 것으로 나타나므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 리모델링이 매매가격에 영향을 미쳤다고 볼 수밖에 없고, 그렇다면 비교대상주택①을 증여주택과 유사한 재산으로 보기는 어렵다 할 것이므로, 비교대상주택②의 매매가액(OOO원)을 증여주택의 시가로 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.