[청구번호]

조심 2026지0622 (2026.09.15)

[세 목]

취득

[결정유형]

취소

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[제 목]

주택건설사업자인 청구인이 취득 주택을 멸실한 후 신축한 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 것으로 보아 종전주택 취득에 대해 중과배제하였던 처분의 당부

[결정요지]

주택건설사업자인 청구인은 0000.0.0. 주택건설사업을 위하여 종전주택을 취득하였으므로 취득 당시 중과배제규정의 취득세 중과제외 요건을 충족하였고, 종전주택의 취득일(0000.0.0.)부터 3년 이내인 0000.0.00. 그 주택을 멸실하였는바, 문언상 취득세 중과제외 배제사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있고, 다른 이유를 들어 중과세율을 적용할 수는 없어 보이는 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인의 종전주택 취득에 대하여 쟁점규정에 따라 중과제외 대상이 없는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

[관련법령]

지방세법 시행령 제28조의2

[참조결정]

조심2023지4233 / 조심2012지0157

[따른결정]

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[주 문]

경기도 안양시장(만안구청장)이 2025.12.30. 청구인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.1.5. 경기도 안양시 만안구 OOO외 3필지 주택(단독 및 다가구주택, 건물 1,015.355㎡, 토지 636.2㎡, 이하 “종전주택”이라 한다)을 취득(매매)한 후, 같은 날 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법 시행령」(2020.12.31., 대통령령 제31343호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호 나목(이하 “중과배제규정”이라 한다)에 따라 종전주택을 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 하여「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부 하였다.

나. 청구인은 2021.7.20. 종전주택을 멸실한 후 2023.7.18. 종전주택의 토지 지상에 오피스텔(건축물 5,701.83㎡, 토지 631.7㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축하였다.

다. 이에 대해 처분청은 쟁점오피스텔이 「주택법」에 따른 주택이 아닌 건축물에 해당하는 것으로 보아 종전주택에 대하여 「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 2025.12.30. 청구인에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 종전주택 취득일로부터 3년이 경과하기 전인 2021.7.20. 종전주택을 멸실한 후, 2023.7.18. 신축한 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 건축물로 보아 중과배제규정 및 「지방세법 시행규칙」제7조의2 제3호 나목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 쟁점오피스텔 전체를 취득세 중과 배제 대상에 해당하지 아니하는 것으로 판단하였다.

그러나 중과배제규정은 “「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.”라고 규정하면서, “나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.”라고 규정하고 있을 뿐, 종전주택 멸실 이후 주택 완공을 전제로 하고 있지 아니하다.

따라서 중과배제규정은 ①종전주택 멸실 요건, ②신축주택 신축·판매 요건을 선택적 요건으로 규정하고 있는바, 처분청의 의견과 같이 두 가지 요건을 동시에 충족해야 것으로 규정하고 있지 아니하다.

또한, 중과배제규정 나목 6)은 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우” 중과세 배제 대상에서 제외된다는 규정하고 있는바, 주택신축판매업의 경우 구옥(舊屋)을 매입하여 멸실하고 인·허가 과정을 거쳐 건축물의 준공까지 걸리는 기간이 통상 다세대(연립)주택은 최소 3년∼5년(구옥에 임차인이 거주하고 있을 경우 임차기간 2년 소요) 이상, 아파트의 경우 최소 10 여년 이상임을 고려하면, 소규모 주택신축판매업자일지라도 그 취득일부터 3년 이내에 어렵사리 건축물을 완공할 수는 있으나 판매까지 완료한다는 것은 거래의 상대방이 있어야 하므로 현실적으로 요건 충족이 불가능한 규정이다.

그렇다면, 결론적으로 중과배제규정의 충족요건은 나목 6) 외의 경우 “그 취득일부터 3년 이내 해당 주택을 멸실”과 나목 6)의 경우 “그 취득일부터 1년 이내에 해당 주택을 멸실”이라는 단일요건만 남게 되는데, 청구인은 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자로서 종전주택을 2021.1.6. 취득한 후 그 취득일로부터 3년 이내인 2021.7.20. 멸실함으로써 중과세 배제 대상 요건을 충족하였다.

(2) 「지방세법」제13조의2는 실수요자를 보호하고 주택 투기수요를 억제하여 주택시장의 안정을 도모하고자 법인의 주택 취득 등에 대하여 취득세를 중과하도록 도입되었는바, 청구인이 당초 종전주택을 취득한 목적이 종전주택을 다시 양도하여 가격상승에 따른 양도차익을 얻기 위함이 아니었고, 종전주택을 취득하고 난 후 곧바로 멸실하였기 때문에 규제대상인 주택으로서의 기능이 완전히 상실되어 주택 투기수요를 유발할 요인이 전혀 없어 그 입법취지가 이미 달성된 것으로 볼 수 있으므로 취득세를 중과하는 것은 타당하지 아니하다.

(3) 이와 같이 종전주택의 멸실시점에 취득세 중과 배제 요건이 충족되었으므로 취득세 중과 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 다주택자에 대한 취득세 중과 제도는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 억제하기 위해 시행되었는바, 주택건설사업자가 새로운 주택을 짓기 위해 멸실 목적의 주택을 취득하는 것은 주택 실수요자 보호 취지에 반하지도 않고, 투기목적의 주택취득으로도 볼 수 없어 중과세에서 제외하고 있으나, 그에 따라 멸실만 하고 준공 이전에 해당 부동산을 처분한다면 이러한 취지에 부합하지 않는다 할 것이고, 주택건설사업자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 멸실 후 처분하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용한 경우라면 중과세 대상에 해당한다 할 것이다(행정안전부 부동산세제과-4052, 2022.12.12., 같은 뜻임).

(2) 쟁점규정 본문에서 “주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.”라고 규정하고 있고, 제3호에서 “그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분”으로 규정하고 있으며, 나목에서 “신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율(신축하는 주택의 연면적 ÷ 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체의 연면적)에 해당하는 부분”으로 규정하고 있다.

중과배제규정이 개정되기 전 중과배제규정에 대한 운영 요령에서 “주택건설사업자가 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 건축물 전체 연면적의 50% 미만인 경우, 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 대하여는 그 주택에 해당하는 비율에 해당하는 부분으로 안분하여 중과세 예외를 적용”하도록 하였고, 이후 해당 내용이 「지방세법 시행령」에 반영되어 개정 중과배제규정이 2021.1.1. 시행되었는바, 중과배제규정이 개정되기 전까지는 청구주장과 같이 법령상 안분 요건을 정하지 아니하고 있었으므로 주택건설사업자가 멸실목적으로 취득하는 주택의 중과세 예외 요건은 ‘3년 내 멸실’에만 한정되었다고 할 것이나, 청구인은 중과배제규정이 개정된 이후 납세의무가 성립하였으므로 ‘3년 내 멸실’과 더불어 ‘신축하는 건축물의 주택 비율’ 또한 중과세 배제 적용의 요건으로 보는 것이 타당하다.

(3) 「지방세법」제11조 제1항 제8호는 “주택이란 「주택법」에 따른 주택으로 건축물대장에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지”라고 규정하고 있고, 「주택법」제2조 제4호 및 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 “준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설”이라고 규정하면서 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목 2)에서 오피스텔을 준주택의 범위에 포함하고 있는바, 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수는 없다(조심 2023지4233, 2024.9.30., 같은 뜻임)

(4) 청구인의 경우, 종전주택 취득(2021.1.5.) 후 3년 이내인 2021.7.20. 종전주택을 멸실하였으나, 종전주택의 토지 지상에 업무용 오피스텔을 주용도로 하는 쟁점오피스텔을 신축한 것이 확인되고, 쟁점오피스텔에서 주택에 해당하는 면적 비율이 0%이므로 종전주택 전체 취득가액에 대해 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택건설사업자인 청구인이 주택건설사업을 위하여 취득한 종전주택을 멸실한 후 쟁점오피스텔을 신축한 것에 대하여 쟁점오피스텔이 주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종전주택 취득에 대하여 중과 배제하였던 취득세 등을 추징한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 주택건설사업자등록증(등록번호 : 경기-주택2020-OOO)에 의하면, 청구인은 청구인의 배우자와 공동으로 2020.10.19. 「주택법」제4조에 따라 주택건설사업자로 등록(상호 : A)한 것으로 나타난다.

(나) 종전주택 취득일(2021.1.5.)을 기준으로 산정한 청구인의 세대원 소유 주택 수 현황에 따르면, 청구인의 세대원은 아래 ＜표＞와 같이 주택 3채 이상을 보유하고 있는 것으로 확인된다.

＜표＞ 청구인의 세대원 소유 주택 수 현황

○○○

(다) 일반건축물대장(갑) 및 처분청 공문서(건축과-13025호, 2021.7.20.)에 따르면, 종전주택은 2021.7.20. 해체공사 완료신고에 의해 전체 말소된 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 종전주택의 토지 지상에 용도를 업무시설(오피스텔 48호)로 하는 쟁점오피스텔에 대하여 2021.8.25. 건축허가를 받고, 2023.7.18. 사용승인을 받았는바, 쟁점오피스텔의 집합건축물대장(표제부, 갑)에 따르면, 쟁점오피스텔의 주용도는 오피스텔(연면적 5,701.83㎡)인 것으로 나타난다.

(마) 행정안전부 부동산세제과-2469(2020.9.17.)호의 ‘다주택자 및 법인 주택 취득세 중과 운영요령(추가)’의 내용은 아래와 같다(일부 발췌).

○○○

(바) 행정안전부 지방세정책과-6196(2020.12.31.)호의 ‘2021년 시행 지방세법령 개정내용 및 적용요령’의 내용은 아래와 같다(일부 발췌).

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 종전주택 취득(2021.1.5.) 후 3년 이내인 2021.7.20. 종전주택을 멸실하였다 하더라도, 종전주택의 토지 지상에 신축한 쟁점오피스텔은 주택법령상 준주택으로서 주택에 해당하는 면적 비율이 0%이므로 쟁점규정에 따라 중과제외 대상이 없다는 의견이나,

중과배제규정은 2020.8.12. 대통령령 제30939호로 신설된 후 현재까지 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 취득세 중과제외 배제 사유를 “정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실하지 않는 경우”로 규정하고 있을 뿐 주택 신축을 완료하여야 한다고 규정하고 있지 아니한 점,

중과배제규정에서 취득세 중과제외 배제 사유로 규정하고 있지 아니한 경우까지 그 입법취지 등을 감안하여 취득세를 중과하는 것은 납세자의 조세법령에 대한 법적안정성 및 예측가능성을 저해하는 것으로 볼 수 있는 점,

우리 원은 그동안 지방세의 면제 또는 감면을 받은 후 별도의 추징규정을 두고 있지 아니함에도 과세관청이 해당 조항의 입법취지 등을 고려하여 추징을 한 처분에 대하여 조세법률주의 원칙에 위배된다고 보아 청구주장을 인용하는 결정(조심 2012지157, 2012.7.31. 등 다수)을 하고 있는 점,

주택건설사업자인 청구인은 2021.1.5. 주택건설사업을 위하여 종전주택을 취득하였으므로 취득 당시 중과배제규정의 취득세 중과제외 요건을 충족하였고, 종전주택의 취득일(2021.1.5.)부터 3년 이내인 2021.7.20. 그 주택을 멸실하였는바, 문언상 취득세 중과제외 배제 사유가 발생하지 않은 것으로 볼 수 있고, 다른 이유를 들어 중과세율을 적용할 수는 없어 보이는 점 등에 비추어,

처분청에서 청구인의 종전주택 취득에 대하여 쟁점규정에 따라 중과제외 대상이 없는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(대통령령 제30939호로 2020.8.12. 일부개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택

(3) 지방세법 시행령(대통령령 제31343호로 2020.12.31. 일부개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목 6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목 6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목 5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자

2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(4) 지방세법 시행규칙(행정안전부령 제228호로 2020.12.31. 일부개정된 것)

제7조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업, 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분

3. 그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분

가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔