[청구번호]

조심 2026서2509 (2026.08.04)

[세 목]

종합부동산

[결정유형]

기각

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[제 목]

「건축법」에 따라 허가를 받아 주택건설에 사용한 토지의 경우에는 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지에 해당하지 않더라도 「조세특례제한법」 제104조의19의 종합부동산세 과세특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[결정요지]

청구법인은 쟁점토지를 2021.6.23. 취득한 후, 「건축법」에 따른 허가를 받아 공동주택 29세대를 신축하였을 뿐, 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받은 사실이 확인되지 아니함.

[관련법령]

조세특례제한법 제104조의19

[참조결정]

[따른결정]

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 서울특별시 송파구 OOO 대지 1,371㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 등의 부동산을 보유하고 있다.

나. 청구법인은 처분청으로부터 2022년 귀속 종합부동산세를 결정․고지 받았으나, 2022.12.1. 「종합부동산세법」 제16조 제3항에 따라 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원을 신고․납부하였다.

다. 처분청은 청구법인의 신고내용을 확인한 결과, 쟁점토지의 경우 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항의 과세특례 대상에 해당하지 아니함에도 과세제외되었다고 보아, 2026.2.5. 청구법인에게 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2026.5.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 토지에 대한 종합부동산세의 과세와 관련하여, 30세대 이상의 공동주택 건설 시 「주택법」을 적용받는 경우와 30세대 미만의 공동주택 건설 시 「건축법」을 적용받는 경우를 구분하여 종합부동산세 과세특례의 적용을 달리하는 것은 조세형평 및 부동산 가격 안정과 같은 「종합부동산세법」의 입법취지에 부합하지 아니한다.

(2) 토지의 경우와 달리 주택의 경우를 보면, 주택건설사업자가 소유하는 미분양주택의 합산배제와 관련하여 「주택법」에 따른 사업계획승인을 얻은 자 및 「건축법」에 따른 허가를 받은 자를 모두 합산배제 대상에 포함하고 있다(「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 각 목 등).

(3) 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항은 주택건설사업자가 취득한 토지에 대해 종합부동산세를 비과세하는 규정으로, 주택건설업의 경우 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고, 사업계획 승인에 3년에서 5년 이상 소요되기 때문에 해당 토지에 대한 종합부동산세의 부담은 결국 주택가격으로 전가될 수 있는 문제점을 해소하고자 도입된 것인바, 「주택법」 적용의 경우뿐만 아니라, 「건축법」 적용의 경우에도 동일하게 적용되어야 한다.

(4) 처분청은 청구법인이 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받지 않아 과세특례 대상에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구법인은 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받지 않은 것이 아니라, 법률상 사업계획승인을 받을 수 없는 사업자에 해당하는바, 납세자가 선택할 수 없는 사정을 이유로 불이익을 주는 것은 조세평등의 원칙에 반하는 것이다.

(5) 청구법인은 29세대의 공동주택을 신축하였는바, 「주택법」에서 규정하고 있는 30세대 이상의 경우와 구분하여 달리 취급할 합리적인 이유가 없다.

(6) 청구법인은 주택건설사업자로 등록되어 있고, 실제 주택건설을 위하여 토지를 취득하였으며, 건축허가를 받아 공동주택을 건축하였는바, 「조세특례제한법」이 예정한 경우와 실질이 일치한다.

(7) 이상에서 본 바와 같이 청구법인이 「주택법」상 사업계획승인을 받지 않은 것은 회피한 것이 아니라, 애초에 받을 수 없기 때문이고, 주택공급에 대한 종합부동산세 부담을 경감하고자 한 「조세특례제한법」 제104조의19의 입법취지 등을 고려할 때 쟁점토지에 대하여 종합부동산세 과세특례가 적용되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항에 의하면 ‘「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지’를 과세특례의 대상으로 규정하고 있으나, 쟁점토지는 이에 해당하지 아니한다.

(2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결).

(3) 청구법인은 쟁점토지와 관련하여 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 29개 호실을 건축하였고, 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 사실이 없으므로 과세특례의 대상으로 볼 수 없다.

(4) 「주택법」과 「건축법」은 법률 제정의 취지와 적용대상이 다른 별개의 법률이고, 다른 법률에 따른 개발허가를 받더라도 「주택법」에 의한 사업계획 승인을 받은 것으로 의제할 수 없다는 대법원 판결(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 판결) 등을 고려할 때 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

「건축법」에 따라 허가를 받아 주택건설에 사용한 토지의 경우에는 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지에 해당하지 않더라도 「조세특례제한법」 제104조의19의 종합부동산세 과세특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에서 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2021.6.23. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지를 보유 중인 것으로 확인된다.

(나) 건축․대수선․용도변경 허가서에 의하면, 청구법인의 대표이사 AAA은 2022.5.10. 아래 ＜표1＞과 같이 송파구청장으로부터 「건축법 시행규칙」 제8조 등에 따라 쟁점토지에 공동주택(아파트)을 신축하는 내용의 허가서를 교부받은 것으로 나타나고, 쟁점토지와 관련하여 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받은 사실은 확인되지 아니한다.

＜표1＞ 건축․대수선․용도변경 허가서(2022.5.10.)

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(다) 쟁점토지 지번의 집합건축물대장에 의하면, 청구법인은 아래 ＜표2＞와 같이 2022.10.24. 착공하여 2024.5.2. 29세대 아파트에 대한 사용승인을 받은 것으로 확인된다.

＜표2＞ 집합건축물대장 주요 내용

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(라) 국세청 전산정보(재산세 부과내역)에 의하면, 재산세 과세관청은 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 2022년도 재산세를 부과한 것으로 나타난다.

(마) 처분청은 청구법인의 2022년 귀속 종합부동산세 신고내용을 확인한 후, 쟁점토지 등이 과세대상에서 제외되었다고 보아 이를 포함하여 아래 ＜표3＞과 같이 경정․고지하였다.

＜표3＞ 처분청 결의서

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항에서는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항에 따른 과세표준 합상의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결, 같은 뜻임).

(나) 청구법인은 쟁점토지에 공동주택을 신축하였으므로 「조세특례제한법」 제104조의19의 종합부동산세 과세특례가 적용되어야 한다고 주장하나, 청구법인은 쟁점토지를 2021.6.23. 취득한 후, 「건축법」에 따른 허가를 받아 공동주택 29세대를 신축하였을 뿐, 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받은 사실이 확인되지 아니하는 점, 「주택법」상 사업계획승인과 다른 법률에서 정한 허가․인가 등은 승인․인가권자와 법적 성격 및 목적이 다르고, 「주택법」상 사업계획승인 대상과 거기에 해당하지 않는 주택건설사업은 그 규모나 대지의 용도지역 등에 차이가 있어 국민의 주거 생활에 미치는 영향이 다르기 때문에 「주택법」에서는 일정한 규모 이하의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 주택건설사업만을 사업계획승인 대상에서 제외한 것으로 보이며, 「주택법」상 사업계획승인 대상인 주택건설사업의 경우에는 부대시설 및 복리시설의 설치나 주택건설기준의 준수 등과 같은 각종 규율이 뒤따르나, 「주택법」상 사업계획승인 대상에서 제외되는 주택건설사업의 경우에는 그러한 규율을 받지 아니하는바, 「조세특례제한법」 제104조의19는 이를 구분하여 「주택법」상 사업계획승인 대상인 주택건설사업이 시행되는 토지에 대하여 혜택을 부여하고자 한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 조세특례제한법

제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 제104조의31 제1항에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. 다만, 천재지변, 법령에 따른 제한 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 발생하여 제1항에 따른 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택(「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 지위로서 소유하고 있는 주택을 포함한다)으로서 재정경제부령으로 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

(4) 주택법

제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.․2. (생략)

(5) 주택법 시행령

제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.

1. 단독주택 : 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

가. 법 제2조 제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택

나. 「건축법 시행령」 제2조 제16호에 따른 한옥

2. 공동주택 : 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.

가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택

　 1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것

　 2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다.

　 가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것

　 나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업(같은 법 제23조 제1항 제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조 제3항 제6호에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다.

② 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 면적”이란 1만제곱미터를 말한다.