[청구번호]

조심 2026서1363 (2026.08.12)

[세 목]

상속

[결정유형]

경정

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[제 목]

비교아파트 계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

[결정요지]

비교아파트의 계약일(21.9.4.)과 이 건 상속개시일(23.8.13.) 사이에는 약 1년 11개월의 기간이 경과하였는데, 그 사이공동주택가격은 22년 기준 전년대비 15.7% 상승하였다가 23년 기준 전년대비 25.48% 하락하였고, 한국은행 기준금리 및 미국연방은행 기준금리가 급등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당함

[관련법령]

상증세법 제60조, 시행령 제49조, 시행규칙 제15조

[참조결정]

조심2024서2748

[따른결정]

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[주 문]

동작세무서장이 2025.9.1. 청구인에게 한 2023.8.13. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산 중 서울특별시 동작구 OOO의 상속재산가액을 OOO원으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1.처분개요

가. 청구인은 OOO. 부친 A(이하 “피상속인”이라 한다)가 사망함에 따라, 서울특별시 동작구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 공동상속인들과 법정상속지분으로 분할하여 상속받아, 2024.2.21. 쟁점아파트를 공동주택가격인 OOO원으로 평가하고, 상속세 과세표준을 OOO원으로 하여 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 공동주택단지, 전용면적, 공동주택가격이 동일한 서울특별시 동작구 OOO(이하 “비교아파트”라 한다)가 2021.9.4. OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐, 2025.9.1. 이 건 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가를 쟁점매매사례가액으로 보아 2023.8.13. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.10. 이의신청을 거쳐, 2026.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 비교아파트 계약일인 2021.9.4.부터 이 사건 상속개시일인 2023.8.13.까지 약 1년 11개월의 기간 동안 급격한 가격변동이 있었다.

(가) 비교아파트 계약일부터 상속개시일(평가기준일)까지의 쟁점아파트의 공동주택가격 변동추이를 보면 비교아파트 계약일로부터 1년 후인 2022년에는 전년 대비 15.7% 상승하였으나 상속개시일 당시인 2023년에는 전년 대비 25.48% 하락하였는바, 이 기간 동안 급격한 가격변동이 있었다고 할 수 있다.

조세심판원 결정례(조심 2024서2748, 2024.8.14.)에서도 공동주택가격이 전년 대비 27.1%가 하락하고 주요 부동산지표가 하락한 경우 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단하였다.

(나) 부동산 시장에 크게 영향을 미치는 한국은행 기준금리 추이를 보면 비교아파트의 매매계약 당시인 2021년 9월 0.75%에서 쟁점아파트 상속개시 당시인 2023년 8월 3.5%로 4.67배나 상승하였고, 미국연방은행의 기준금리 역시 2021년 9월 0.25%에서 2023년 8월 5.5%로 무려 22배가 상승한 사실이 있는 바, 이는 2010년 이후 기준금리가 역대 최저에서 최고로 상승하여 부동산 시장 주변의 환경이 급격히 변동하였음을 알 수 있다.

(다) 한국부동산원의 서울특별시 동작구 아파트 매매가격지수를 보면 비교아파트의 매매계약 당시인 2021년 9월 101.48에서 쟁점아파트의 상속개시 당시인 2023년 8월 94.78로 6.6퍼센트가 감소하였고, 서울특별시 동작구의 경우 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정되었으나 2022년 이후 부동산 경기 침체로 가격이 하락하자 2023.4.5. 조정대상지역에서 해제되었다.

나.처분청 의견

(1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따르면 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

(가) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 쟁점아파트 단지 내 동일면적(108.08㎡) 아파트의 거래현황을 확인한바, 평가기간 내(평가기준일 전후 6개월) 거래는 확인되지 않는다.

(나) 처분청은 재산의 유사성과 가격 변동성 등을 검토해본 바 평가기준일로부터 2년 이내의 기간 중에 계약된 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 판단하여 2025년 1월 평가심의위원회에 심의 의뢰하였다.

(다) 평가심의위원회는 2025.2.25. 비교아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다고 심의결정하였다.

(2) 가격변동의 특별한 사정에 대한 명시적 규정은 없으나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 등 관련 법령과 조세심판원 심판례(조심 2023서10486, 2024.3.28. 조세심판관 합동회의)를 고려했을 때, 가격변동의 특별한 사정은 공시·공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치·형태·이용 상황·주위 환경 변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다.

(가) 쟁점아파트 가격이 하락 흐름에 있었던 사정은 인정되나, 비교아파트의 매매계약일과 평가기준일 사이에 쟁점아파트의 입지 조건, 도로나 인접 편의시설 등의 개설이나 폐쇄 등 주위 환경에 변화가 없었다.

(나) 쟁점아파트 단지의 가격변동은 서울특별시 서남권 아파트 실거래가격 변동과 유의미한 차이가 없어, 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 인정하기 어렵다.

3.심리 및 판단

가. 쟁점

비교아파트 계약일(2021.9.4.)과 평가기준일(상속개시일 OOO.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나.관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2023.12.31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

(각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34267호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

(각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2024.3.22. 기획재정부령 제1049호로 개정되기 전의 것)

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 청구인의 상속세 신고내용을 검토한 결과 쟁점아파트의 평가액을 쟁점매매사례가액으로 하고 누락된 상속재산을 반영하여 상속세 과세가액을 OOO원 증액 결정하였다.

＜표1＞ 상속세 신고 및 결정내역

OOO

(나) 쟁점아파트의 상속개시일은 OOO.로 비교아파트의 매매계약일인 2021.9.4.로부터 약 1년 11개월을 경과하였다.

(다) 쟁점아파트의 상속개시일을 기준으로 평가기간 내 매매사례가액은 없는 것으로 확인된다.

(라) 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 위치하고 있으며, 전용면적과 2023.4.28. 고시된 공동주택가격이 동일하다.

＜표2＞ 쟁점아파트, 비교아파트 비교

OOO

(마) 처분청은 2025년 1월 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 평가심의위원회에 심의의뢰하였고, 평가심의위원회는 2025.2.25. 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하였다.

＜표3＞ 평가심의위원회 심의의뢰서

OOO

＜표4＞ 평가심의위원회 심의결과

OOO

(바) 비교아파트 매매계약일과 상속개시일 간 미국 기준금리와 한국은행 기준금리의 변화는 아래와 같다.

＜표5＞ 미국연방은행 기준금리 및 한국은행 기준금리 변동 내역

OOO

(사) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 변동 내역에 따르면 2023.1.1. 기준 공동주택가격은 OOO원으로 2021.1.1. 기준 공동주택가격인 OOO원 대비 약 16%, 2022.1.1. 기준 공동주택가격인 OOO원 대비 약 25.48% 각 감소한 것으로 나타난다.

＜표6＞ 쟁점아파트의 공동주택가격 변동 내역

OOO

(아) 이 사건 평가기준일 전 2년부터 신고기한으로부터 9개월까지 기간 중 쟁점아파트 단지 내 동일면적 아파트 거래현황은 아래와 같다.

＜표7＞ 쟁점아파트 단지 내 동일면적(108.08㎡) 아파트 거래현황

OOO

(자) 쟁점아파트가 속하는 단지 내에서 쟁점아파트보다 공동주택가격이 높고 전용면적이 넓은 아파트(전용면적 118.25㎡)의 평가기간 내 평균 거래금액은 OOO원(2건)으로 나타난다.

＜표8＞ 국토교통부 실거래가 공개시스템상 거래내역

OOO

(차) 한국부동산원이 제공하는 서울특별시 서남권(강서구, 양천구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구) 아파트 실거래가격지수에 따르면 2021년 9월부터 2023년 8월까지 약 14.9% 하락한 것으로 나타난다.

＜표8＞ 2021년 9월∼2023년 8월 서울특별시 서남권 아파트 실거래가격지수

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점아파트의 주위 환경에 변화 등이 없고 쟁점매매사례가액은 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액이므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’에 대한 판단은 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 고려하여야 할 것이다(조심 2023서10486, 2024.3.28. 조세심판관 합동회의, 같은 뜻임).

비교아파트의 매매계약일(2021.9.4.)과 이 건 상속개시일(OOO.) 사이에는 약 1년 11개월의 기간이 경과하였는데, 그 사이 국토교통부가 고시하는 공동주택가격 자료에 의하면 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격은 비교아파트의 매매계약일 이후인 2022년 기준 OOO원으로 전년 대비 15.7% 상승하였다가, 이 건 상속개시일이 속한 2023년 기준으로는OOO원으로 전년 대비 25.48% 하락한 것으로 확인되는바, 비교아파트의 매매계약일부터 이 건 상속개시일 사이에 쟁점아파트의 가격이 한 차례 상승기를 거친 후 큰 폭으로 하락하는 등 아파트 가격 변동 폭이 상당하였던 것으로 나타나는 점, 한국은행 및 미국연방은행 기준금리 변동추이 자료에 따르면 비교아파트의 매매계약 당시인 2021년 9월경 한국은행 기준금리는 0.75%, 미국연방은행 기준금리는 0.25%였으나, 이 건 상속개시일 무렵인 2023년 7월경에는 한국은행 기준금리가 3.5%(약 4.7배), 미국연방은행 기준금리가 5.5%(약 22배)로 각 급등한 것으로 나타나는 등 부동산 거래시장의 주변 환경이 급격히 변동되어 매매심리가 위축되는 요인으로 작용하였고, 이에 따라 주택가격이 지속적으로 하락하였을 것으로 보이는 점, 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회자료에 의하면 비교아파트의 면적(108.08㎡)보다 더 큰(118.25㎡) 같은 단지 내 아파트의 2023년 3월, 7월 매매계약 가격 평균이 쟁점매매사례가액보다 낮게 나타나고, 같은 단지 내 비교아파트의 면적과 동일한 아파트의 2024.9.23., 2024.10.30. 각 거래된 가격이 OOO원으로 쟁점매매사례가액에 비해 현저히 낮은 가액으로 거래된 점 등에 비추어 비교아파트 계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하다 하겠다.

따라서 처분청이 이 건 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가를 쟁점매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.