[청구번호]

조심 2026서2856 (2026.08.05)

[세 목]

양도

[결정유형]

각하

---------------------------------------------------------------------------------

[제 목]

이 건 심판청구가 적법한 청구인지 여부

[결정요지]

이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당함

[관련법령]

[참조결정]

[따른결정]

---------------------------------------------------------------------------------

[주 문]

심판청구를 각하한다.

[이 유]

1.처분개요

가.청구인은 OOO.OOO.OOO. 서울특별시 송파구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 아들 A에게 직거래 방식으로 OOO원에 양도한 뒤, 2023.6.22. 이에 대한 2023년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.

나.처분청은 2025.3.17.부터 2025.4.5.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 특수관계인에게 쟁점아파트를 저가 양도한 것으로 보아 소득세법령상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 쟁점아파트와 동일한 단지에 소재한 OOO동 OOO호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO원(매매계약일자가 OOO.OOO.OOO로, 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2025.7.4. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2025.8.13. 이의신청을 거쳐, 2026.1.15. 심사청구를 제기하였으나, 2026.3.27. 국세청장으로부터 심사청구를 기각하는 결정을 받았고, 2026.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 청구인은 70대 노령자로서 질병에 따라 병원비 및 간병비가 많이 소요되었고 쟁점아파트의 전세 만기 시 전세보증금 시세가 OOO원 넘게 하락하였으며 당시 청구인과 배우자의 대출이 많아 추가 대출도 받을 수 없었는바, 쟁점아파트를 OOO원 이하에 매도하려고 하던 상황에서 청구인의 자녀가 마침 이사할 집을 찾고 있어 자녀에게 쟁점아파트를 급하게 매도한 것이다.

(2) 쟁점아파트는 단지의 가장자리에 위치하여 있고 2002년 이후 한 번도 수리하지 않아 노후화되어 있는 등 비교대상아파트와 차이가 있어(쟁점아파트가 속한 공동주택단지 및 인근 공동주택단지 내 16개 부동산중개업소 설문조사 결과 가격 차이가 있음을 확인하였다) 쟁점매매사례가액을 곧바로 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다.

(3) 2022년은 부동산 규제 및 금리 인상 등으로 서울특별시 송파구의 아파트 거래 건수 및 실거래가 지수가 급락하던 시기이고, 정부의 2023년 경제정책방향이 발표되고 난 뒤 아파트 실거래가 지수 등이 상승 추세로 전환되었는바, 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 양도시점 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 있다.

(4) 부동산 매매 가계약도 매매금액 등 주요 사항에 대한 합의가 이루어진 경우 정식 계약과 동일한 효력이 있다는 대법원 판결이 있음에도 불구하고, 처분청은 2023.2.7. 청구인과 A이 체결한 가계약의 효력을 인정하지 아니하였다.

(5) 쟁점매매사례가액은 청구인과 같은 일반인이 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 조회할 수 없는 것으로, 처분청은 부동산 거래일 후 약 4개월 이후에 자신만 알 수 있는 자료로 청구인에게 부당행위계산부인 규정을 적용한 것인바, 이는 불합리하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 공동주택단지 내에 있고 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일한바, 쟁점아파트의 양도일 전후 3개월 동안의 기간 이내에 거래된 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

① 이 건 심판청구가 적법한지 여부

② 쟁점아파트를 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 아래 ＜표＞ 기재와 같이 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

＜표＞ 이 건 양도소득세 경정 내역

OOO

(2)이 건 심판청구의 경위는 다음과 같다.

(가) 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분에 불복하여 2025.8.13. 이의신청을 제기하였으나, 서울지방국세청장은 2025.10.30. 이를 기각하는 결정을 하였다.

(나) 청구인은 2026.1.15. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나, 국세청장은 2026.3.27. 이를 기각하는 결정(OOO 2026-OOO)을 하였다.

(다) 청구인은 국세청장의 위 심사청구 기각 결정이 있은 이후 같은 처분에 불복하여 2026.6.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「국세기본법」 제55조 제1항은 ‘이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 같은 조 제9항은 ‘동일한 처분에 대해서는 심사청구와 심판청구를 중복하여 제기할 수 없다’고 규정하고 있는바,

청구인은 처분청이 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분에 불복하여 2026.1.15. 심사청구를 제기한 뒤 2026.3.27. 국세청장으로부터 위 심사청구를 기각하는 결정을 받았음에도 불구하고, 동일한 처분에 대해서 2026.6.1. 이 건 심판청구를 중복하여 제기하였으므로, 이는 부적법한 청구에 해당하는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 각하되어 심리 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4.결론

이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당하므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 「조세범 처벌절차법」에 따른 통고처분

2. 「감사원법」에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

⑤ 이 장의 규정에 따른 심사청구 또는 심판청구에 대한 처분에 대해서는 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 제기할 수 없다. 다만, 제65조 제1항 제3호 단서(제80조의2에서 준용하는 경우를 포함한다)의 재조사 결정에 따른 처분청의 처분에 대해서는 해당 재조사 결정을 한 재결청에 대하여 심사청구 또는 심판청구를 제기할 수 있다.

⑨ 동일한 처분에 대해서는 심사청구와 심판청구를 중복하여 제기할 수 없다.

제56조(다른 법률과의 관계) ① 제55조에 규정된 처분에 대해서는 「행정심판법」의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 심사청구 또는 심판청구에 관하여는 「행정심판법」 제15조, 제16조, 제20조부터 제22조까지, 제29조, 제36조 제1항, 제39조, 제40조, 제42조 및 제51조를 준용하며, 이 경우 “위원회”는 “국세심사위원회”, “조세심판관회의” 또는 “조세심판관합동회의”로 본다.

제61조(청구기간) ① 심사청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.

② 이의신청을 거친 후 심사청구를 하려면 이의신청에 대한 결정의 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 호에서 정하는 날부터 90일 이내에 심사청구를 할 수 있다.

1. 제66조 제7항에 따른 결정기간 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우 : 그 결정기간이 지난 날

2. 이의신청에 대한 재조사 결정이 있은 후 제66조 제6항에 따라 준용되는 제65조 제5항 전단에 따른 처분기간 내에 처분 결과의 통지를 받지 못한 경우 : 그 처분기간이 지난 날

제65조(결정) ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.

1. 심사청구가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다.

가. 심판청구를 제기한 후 심사청구를 제기(같은 날 제기한 경우도 포함한다)한 경우

나. 제61조에서 규정한 청구기간이 지난 후에 청구된 경우

다. 심사청구 후 제63조 제1항에 규정된 보정기간에 필요한 보정을 하지 아니한 경우

라. 심사청구가 적법하지 아니한 경우

마. 가목부터 라목까지의 규정에 따른 경우와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제68조(청구기간) ① 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.

② 이의신청을 거친 후 심판청구를 하는 경우의 청구기간에 관하여는 제61조 제2항을 준용한다.

제80조의2(심사청구에 관한 규정의 준용) 심판청구에 관하여는 제61조 제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조(제1항 제1호 가목 중 심사청구와 심판청구를 같은 날 제기한 경우는 제외한다) 및 제65조의2를 준용한다. 이 경우 제63조 제1항 중 “20일 이내의 기간”은 “상당한 기간”으로 본다.

(2) 행정심판법

제51조(행정심판 재청구의 금지) 심판청구에 대한 재결이 있으면 그 재결 및 같은 처분 또는 부작위에 대하여 다시 행정심판을 청구할 수 없다.

(3) 소득세법

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것)

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.