[청구번호]

조심 2025중2976 (2026.08.04)

[세 목]

종합소득

[결정유형]

기각

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[제 목]

증여한 쟁점시설의 가액을 총수입금액에 합산하여 종합소득세를 부과한 처분의 당부

[결정요지]

쟁점시설은 쟁점주택과 별개로 소유권을 무상이전하는 외형을 갖춘 것으로 나타나고, 쟁점주택매매계약서상 쟁점시설의 대가가 매매대금에 반영된 것으로 보기 어려우며선행사건에서 쟁점시설에 대한 부가세 심판청구에서 면세 및 매출에누리 관련 주장이 모두 배척되어 사업상 증여로 확인한바, 쟁점시설의 공급가액을 청구인들의 총수입금액으로 산입한 처분은 잘못이 없음

[관련법령]

부가가치세법 제26조

[참조결정]

조심2024서2257 / 국심2000서0465

[따른결정]

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 A·B·C·D(이하 “청구인들”이라 한다)은 2018.1.1. 상호명 “E(OOO)”로 주택신축판매업을 개시한 각 1/4 지분의 공동사업자들로, 서울특별시 성북구 OOO 소재 토지에 에이(A)동·비(B)동 2개 동으로 구성된 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하였다.

나. 청구인들은 2019.4.12. 한국토지주택공사(이하 “LH”라 한다)에게 쟁점건물 중 공동주택 합계 20개호 및 오피스텔 4개호(이하 “쟁점주택 등”이라 한다)는 공급가액 합계 OOO원에 유상양도하는 한편, 쟁점건물 각 지하 1·2층에 소재한 근린생활시설(이하 “쟁점시설”이라 한다)은 증여계약에 따라 무상이전하였다.

다. 성북세무서장은 쟁점시설의 양도거래를 「부가가치세법」 제10조 제5항에 따른 사업상 증여로 보아 그 공급가액을 OOO원으로 산정하여, 2023.12.16.∼2023.12.22. 청구인들에게 2019년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2024.3.7. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2025.2.26. 청구인들이 해당 과세기간에 수취한 매입세금계산서상 공급가액이나 부가가치세 신고 당시 불공제분으로 산정한 OOO원 중 실제 과세대상인 근린생활시설 및 오피스텔과 관련한 매입가액이 얼마인지를 재조사하고, 근린생활시설과 오피스텔 관련 매입가액 중 근린생활시설분을 분양면적(전용면적과 공용면적의 합계)을 기준으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각하였다.

마. 분당세무서장·잠실세무서장·성북세무서장·은평세무서장(이하 “처분청들”이라 한다)은 쟁점시설의 공급가액 중 청구인들의 각 지분(1/4) 상당액을 수입금액에 가산하여 2025.4.17., 2025.5.1., 2025.4.11., 2025.4.15. 청구인들에게 2019년 귀속 종합소득세 각 OOO원, OOO원, OOO원, OOO원(합계 OOO원)을 결정(경정)·고지하였다.

바. 청구인들은 이에 불복하여 2025.7.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견

가. 청구인들 주장

LH가 쟁점건물을 동 단위로 일괄양도할 것과 쟁점주택 등이 아닌 쟁점시설 부분은 무상으로 제공할 것을 동시에 요구하여 부득이 매매계약과 별도로 증여계약의 외형을 갖추었을 뿐, 쟁점시설의 신축비용을 쟁점주택 등의 매출원가에 반영하여 세무신고를 마쳤으므로, 쟁점시설의 대가는 실질적으로 쟁점주택 등의 매매대금에 포함된 것이어서 「소득세법」 제25조 제2항의 ‘재고자산을 타인에게 지급한 경우’에 해당하지 않는다.

(1) 청구인들은 2019.4.12. LH의 요구에 따라 쟁점건물 중 지상의 쟁점주택 등에 대해서는 매매계약(이하 “쟁점매매” 및 “쟁점매매계약”이라 한다)을, 지하의 쟁점시설에 대해서는 증여계약(이하 “쟁점증여” 및 “쟁점증여계약”이라 하며, “쟁점매매”와 “쟁점증여”를 합하여 “쟁점거래”라 한다)을 각 체결하여 쟁점건물의 소유권을 이전하였는바, 처분청들은 쟁점증여가 쟁점매매와 달리 쟁점증여계약에 따라 무상으로 증여되었으므로 ‘거주자가 재고자산을 타인에게 지급한 경우’(「소득세법」 제25조 제2항)에 해당한다는 이유로, 그리고 선행 부가가치세 부과처분에서 쟁점증여가 「부가가치세법」상 ‘사업상 증여’로 판단되었다는 이유로 이 건 처분을 하였으나, 이러한 과세논리는 과세표준(「소득세법」상 총수입금액 및 「부가가치세법」상 공급가액) 산입요건이 되는 ‘증여’의 판단기준에 관한 대법원 판례의 법리에 반할 뿐 아니라 쟁점거래의 실질내용과도 동떨어진 것이다.

(2) 「소득세법」 제25조 제2항이나 「부가가치세법」 제10조 제5항이 거래의 외형상 무상으로 지급하는 재화의 가액을 유상 판매와 마찬가지로 과세표준에 산입하도록 한 취지는 그 가액 상당의 이익을 ‘실현’한 것으로 보기 때문이다. 그런데 거래의 외형상으로는 무상으로 증여하는 것이지만 경제적 실질에서는 그 재화의 대가를 다른 재화의 매매가격에 반영해 두었다면, 납세자가 무상 증여한 재화와 유상 판매한 재화의 처분을 통하여 실현한 이익은 그 다른 재화의 매매가격으로 볼 수밖에 없고, 이 경우 무상 증여한 재화의 가액을 다시 과세표준에 산입하는 것은 명백한 이중과세에 해당한다. 따라서 과세표준 산입요건이 되는 ‘증여’ 여부는 거래의 외형이나 민사법적 형식이 아니라 ‘증여 재화의 대가가 판매 재화의 대가에 실질적으로 포함되었는지’를 기준으로 거래의 실질내용에 따라 세법 독자의 관점에서 판단하여야 하고, 외형 내지 민사법적 계약내용만을 기준으로 타인에게 재고자산을 무상으로 지급하였다고 단정함은 「국세기본법」 제14조 제2항의 실질과세 원칙에 어긋난다.

(3) 대법원은 1993.1.19. 선고 92누8293 전원합의체 판결 이래로, 사업자가 고객 등에게 무상으로 지급하는 증여 재화를 취득·생산하는 데 소요된 비용이 유상으로 공급하는 판매 재화의 판매가격에 반영되어 있다면 ‘증여 재화의 대가가 판매 재화의 대가에 실질적으로 포함되어 있는 경우’로서 과세표준 산입요건인 ‘증여’에 해당하지 않는다고 판단하여 왔고, ① 시식용 상품을 유상으로 매입하여 외판원을 통해 고객에게 무상 배포하고 이를 광고선전비 등으로 처리한 사안(대법원 1994.3.22. 선고 93누14134 판결), ② 칫솔을 담아 진열하는 용기인 칫솔 진열대를 별도의 대가 수령 없이 공급하고 그 구입비용을 판매부대비용으로 처리한 사안(대법원 1996.12.6. 선고 96누5063 판결), ③ 견본품이나 정품을 제공하여 고객사로 하여금 사용하게 하고 그 제조원가를 판매촉진비로 처리한 사안(대법원 2003.12.12. 선고 2002두9292 판결)에서도 동일한 법리를 확인하였다.

(4) LH는 공공주택의 취득·공급의 안정성과 운영·관리의 용이성을 고려하여 매입대상 주택이 속한 건물을 동 단위로 일괄매입하는 것을 원칙으로 하고 있고, 이 사건 매입공고에서도 “전용면적 85㎡ 이하 주택으로서 동 단위 일괄매입”을 매입대상으로 명시하였으며, LH가 2019.4.10. 청구인들에게 사전 안내한 계약체결조건에 의하면 매매목적물은 쟁점시설을 포함한 쟁점건물 일체이고 매수인인 LH가 쟁점시설을 포함하여 인수한다는 점이 별도로 명시되어 있었던 반면, 쟁점시설에 대하여 매매계약과 별도의 증여계약을 체결한다는 내용은 포함되어 있지 않았다.

(5) 쟁점매매계약서에는 “근생시설 포함 인수”, “지하2층 근생 천정 소방배관 단열재 보강 및 천정 마감”, “지하2층 근생 폴딩도어 철거 및 방화문 시공” 등이 특약사항으로 명시되고 매도인인 청구인들이 이를 잔금지급 전까지 선이행하도록 약정되어 있는바, 만약 쟁점시설이 거래목적물에서 완전히 제외되어 있었다면 아무런 반대급부 없이 쟁점시설을 증여받는 LH가 그 수선을 잔금지급의무에 선행하여 이행하도록 요구할 근거나 합리적 이유를 상정하기 어려우므로, 이는 청구인들과 LH가 쟁점시설 또한 쟁점매매계약의 매매대상에 포함되는 것으로 합의하였음을 방증한다.

(6) LH는 공공주택사업자로서 공공주택의 공급과 관련이 없는 근린생활시설 등 상업용 시설을 유상으로 취득하는 것을 원칙적으로 지양할 수밖에 없는 입장에 있어, 쟁점시설을 LH의 표준계약서와는 다른 약식의 증여계약서에 의하여 무상취득하는 외형을 택하였을 뿐이고, 쟁점증여계약서는 증여의 배경이나 조건에 관한 아무런 정함 없이 A4용지에 간략히 작성된 것에 불과하여 쟁점시설을 무상취득의 형식으로 이전받기 위해 형식적으로 마련된 것임이 분명하다.

(7) 청구인들은 서울특별시 성북구청장의 착오로 당초 예정된 지하주차장 진입로 이용이 불가능하게 되어 부득이 쟁점건물 지하층에 주차장 대신 근린생활시설을 설치할 수밖에 없었고, 주차장이 설치되지 않은 쟁점건물의 일반분양이 어려워지자 이를 LH에 일괄매도하기 위하여 LH가 요구하는 계약체결의 조건 및 이례적 형식을 모두 수용한 것이며, 쟁점시설의 연면적(932.25㎡)은 쟁점건물 연면적 합계(2,515.04㎡)의 약 37.07%에 이르고 그 대지권 비율도 30%를 초과하므로, 아무런 특수관계 없는 LH에게 상당한 경제적 가치를 지닌 쟁점시설 및 그 대지를 아무런 조건 없이 무상증여한다는 것은 경제적 상식에 부합하지 않는다.

(8) 청구인들은 F과의 공사도급계약에 따라 쟁점건물 신축을 위하여 외주비 합계 OOO원을 지출하였고, 이를 포함한 총공사원가 OOO원을 쟁점주택 등의 양도거래에 따른 매출액에 대응되는 매출원가(당기완성건물제조원가)로 인식하였으며, 2019년 종합소득세 신고 시 위 매출원가를 균분한 필요경비를 매출액을 균분한 수입금액에서 차감하여 소득금액을 산출하였다. 위 92누8293 전원합의체 판결의 법리에 비추어 보면, 쟁점시설의 공사비가 쟁점건물 및 대지 전체의 매출액(매매대금)에 대응되는 매출원가(공사원가)로 반영된 이상 쟁점시설의 대가는 실질적으로 쟁점주택 등의 대가에 포함된 것이므로, 쟁점시설의 양도거래는 「소득세법」 제25조 제2항의 ‘재고자산을 타인에게 지급한 경우’에 해당하지 않는다.

나. 처분청들 의견

쟁점시설의 거래가 종합소득세 과세에 선행하는 부가가치세 과세단계에서 사업상 증여로 판단되어 과세되었고, 이는 부가가치세 심판청구(조심 OOO, 2025.2.26.)에서도 인정되었으며, 사업상 증여는 「소득세법」 제25조 제2항에 따른 총수입금액 산입대상이므로 이 건 처분은 정당하다.

(1) 「부가가치세법」 제10조 제5항은 사업자가 자기생산·취득재화를 자기의 고객이나 불특정 다수에게 증여하는 경우(증여하는 재화의 대가가 주된 거래인 재화의 공급에 대한 대가에 포함되는 경우는 제외한다)를 재화의 공급으로 보도록 규정하고 있고, 「소득세법」 제25조 제2항은 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액을 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있다.

(2) 쟁점시설의 거래는 종합소득세 과세보다 선행되는 부가가치세 과세단계에서 사업상 증여로 판단하여 과세한 건으로, 이는 부가가치세 심판청구(조심 OOO, 2025.2.26.)에서도 인정된 사실이 확인된다. 위 결정에서, 청구인들이 쟁점시설에 대한 매입세액을 공제받았고 쟁점주택 등은 유상으로, 쟁점시설은 무상증여의 형태로 그 소유권을 LH에게 일괄 이전하였는데, 쟁점시설의 무상증여 형태는 쟁점건물 양도를 위한 형식에 불과하고 그 실질은 매매로서 사업상 증여에 해당하며, 자기생산·취득재화에 대하여 매입세액을 공제받고도 결과적으로 과세하지 아니하면 매입세액공제를 받은 금액만큼 부가가치세가 탈루된다고 판단되었다.

(3) 또한 위 결정에서, LH가 매입공고에서 지하 세대가 포함된 주택은 매입대상에서 제외하되 무상으로 제공하는 경우 예외적으로 신청할 수 있다고 명시한 점, LH 서울지역본부장이 처분청들에 회신한 “호별 감정평가금액”에 쟁점시설의 가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인들이 쟁점매매계약서와 별개로 쟁점시설을 무상으로 증여하는 내용의 쟁점증여계약서를 작성한 점 등에 비추어, LH와 청구인들 모두 쟁점시설을 무상으로 증여하는 것으로 합의한 것이지 그 가액을 쟁점건물 전체의 양도대금에서 직접 차감하는 것으로 인식하여 계약을 진행하였다고 보기 어렵고, 하나의 무상 공급거래가 사업상 증여인 동시에 그 가액을 직접 깎아주는 에누리가 적용된 거래에 해당할 수는 없으므로 매출에누리 주장도 받아들이기 어렵다고 판단되었다.

(4) 위와 같이 쟁점시설의 양도거래가 사업상 증여로 확정된 이상, 사업상 증여는 「소득세법」 제25조 제2항에 의하여 총수입금액 산입대상이므로 이 건 처분은 정당하다. 「부가가치세법」 제6조와 같은 법 시행령 제7조 및 제16조, 「소득세법」 제25조의 규정에 의하면 사업자가 자기의 사업과 관련하여 취득한 재화를 사업과 직접 관계없이 자기나 그 사용인의 개인적 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 그 대가를 받지 아니하거나 현저히 낮은 대가를 받는 경우에도 부가가치세와 소득세가 과세된다고 할 것이므로(국심 2000서0465, 2000.8.26.), 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인들이 LH에게 쟁점시설을 증여계약을 통하여 이전한 거래를 「소득세법」 제25조 제2항의 ‘재고자산을 타인에게 지급한 경우’로 보아 그 가액을 총수입금액에 산입하여 한 종합소득세 부과처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지2＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청들이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 공동사업자 현황은 아래 ＜표1＞과 같고, 청구인들은 2019.4.12. 쟁점건물을 양도한 이후 2019.6.30. 폐업하였다.

＜표1＞ E(OOO) 공동사업자 현황

○○○

(나) 집합건축물대장에 따르면 쟁점건물은 지하 2층∼지상 7층 건물로, 각 지하 1·2층은 근린생활시설, 1층은 계단실, 2층은 오피스텔, 3∼7층은 도시형생활주택으로 구성되어 있고, 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점시설의 연면적은 932.25㎡로 쟁점건물의 연면적 대비 37.07%를 차지한다.

＜표2＞ 쟁점건물 연면적 구성

○○○

(다) 청구인들과 LH는 2019.4.12. 쟁점매매계약서와 쟁점증여계약서를 각 작성하였다. 매매계약서상 특약사항으로 “근린시설 포함 인수” 및 지하2층 근린생활시설 관련 수선사항이 기재되어 있다.

(라) 쟁점증여계약서는 쟁점시설 및 그 대지의 표시와 함께 “상기 부동산은 증여인들의 소유인바, 금번 이를 수증인에게 증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 수락”한다는 취지만 기재되어 있을 뿐, 증여의 배경·조건 등에 관한 내용은 없다.

(마) LH 서울지역본부장이 처분청들에 회신한 자료에 따르면 쟁점시설에 대해서는 건물가액·토지가액이 모두 OOO원으로 협의된 것으로 나타난다.

(바) 매입공고문에는 “근린생활시설이 포함된 주택은 서울시내 역세권 또는 대학교 인근에 한하여 제한적 매입”, “지하(반지하) 세대가 포함된 주택(무상제공시 신청가능)”이라고 명시되어 있다.

(사) 청구인들은 F과의 공사도급계약에 따라 쟁점건물 신축을 위한 공사원가를 쟁점주택 등의 양도거래에 따른 매출원가로 인식하고, 2019년 종합소득세 신고 시 이를 필요경비로 차감하여 소득금액을 산출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「소득세법」 제25조 제2항은 거주자가 재고자산을 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 그 지급 당시의 가액에 해당하는 금액을 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있는바, 청구인들은 쟁점주택 등에 대하여는 쟁점매매계약서를, 쟁점시설에 대하여는 쟁점주택 등과 별개로 쟁점증여계약서를 각 작성하여 그 소유권을 무상으로 이전하는 외형을 갖춘 것으로 나타나는 점, 쟁점증여계약서는 쟁점시설을 수증인(LH)에게 증여할 것을 약정하고 수증인이 이를 수락한다는 문서로서 그 성립에 다툼이 없는 점, LH 서울지역본부장이 처분청에 회신한 문서에 따르면 쟁점시설의 건물가액·토지가액이 모두 OOO원으로 협의되어 있고, 쟁점매매계약서상 호별 매매대금에도 쟁점시설분이 별도로 산정되어 있지 아니하여, 거래당사자들이 쟁점시설의 대가를 매매대금에 직접 반영하였다고 볼 객관적 증빙이 확인되지 아니하는 점, 쟁점시설의 양도는 부가가치세 과세단계에서 사업상 증여로 판단되어 과세되었고 그 부가가치세 심판청구(조심 OOO, 2025.2.26.)에서도 청구인의 면세대상 및 매출에누리 주장이 모두 배척되어 사업상 증여에 해당함이 확인되었으며, 사업자가 자기의 사업과 관련하여 취득한 재화를 그 대가를 받지 아니하고 자기의 고객이나 불특정다수인에게 지급한 경우에도 부가가치세와 소득세가 과세된다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점시설의 공급가액을 청구인들의 총수입금액에 산입하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 심판청구 및 처분내역

(단위 : 원)

※ 심판청구일(2025.7.4.)

＜별지2＞ 관련 법령 등

(1) 소득세법

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

제25조(총수입금액 계산의 특례) ② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.

(2) 소득세법 시행령

제51조(총수입금액의 계산) ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제22조(매출에누리등의 범위) ① 영 제51조 제3항 제1호의2 본문에 따른 매출에누리는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 물품의 판매에 있어서 그 품질·수량 및 인도·판매대금결제 기타 거래조건에 따라 그 물품의 판매당시에 통상의 매출가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액

(4) 부가가치세법

제10조(재화 공급의 특례) ⑤ 사업자가 자기생산·취득재화를 자기의 고객이나 불특정 다수에게 증여하는 경우(증여하는 재화의 대가가 주된 거래인 재화의 공급에 대한 대가에 포함되는 경우는 제외한다)는 재화의 공급으로 본다. 다만, 사업자가 사업을 위하여 증여하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 

4. 제10조 제1항·제2항·제4항·제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.

1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액

(5) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.