[청구번호]

조심 2026부0814 (2026.07.14)

[세 목]

종합부동산

[결정유형]

기각

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[제 목]

쟁점부동산에 대한 위탁자 지위를 이전하여 종합부동산 납세의무자에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

[결정요지]

처분청이 위탁자의 지위는 청구법인에게 있고, 신위탁자에게 지위를 이전한 것은 가장거래로 보아 청구법인을 쟁점부동산에 대한 종합부동산세 납세의무자로 하여 과세한 이 건 종합부동산세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

[관련법령]

종합부동산세법 제7조

[참조결정]

조심2025중2606

[따른결정]

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 정보처리업을 영위하는 법인으로, 2020.8.7. ＜표1＞의 아파트 2호(이하 각 “A 및 B” 또는 “쟁점부동산① 및 쟁점부동산②”라 하고, 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후, 2021.5.7. 및 2021.5.6. 위탁자 겸 수익자는 청구법인, 수탁자는 각각 청구법인의 주주인 a와 b로 하는 신탁 계약을 체결하고 「신탁법」상 신탁등기를 하였고, 2021.5.11.에 청구법인의 소유권은 유지하고 위탁자 지위만 각각 b와 a로 이전하는 내용으로 위탁자 지위 이전계약을 체결하였으며, 2021년 과세기준일인 2021.6.1. 현재 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자는 신위탁자인 b 및 a라고 보고 쟁점부동산을 주택 수에서 제외하여 2021.12.9. 2021년 귀속 종합부동산세를 신고하였다.

＜표1＞ 쟁점부동산의 원위탁자·신위탁자·수탁자

OOO

나. 부산지방국세청장이 시달한 위탁자 지위 이전을 이용한 종합부동산세 회피 점검 계획에 따라, 처분청은 관련 점검을 실시하여 청구법인이 신탁 및 형식적 위탁자 지위 이전으로 종합부동산세를 회피한 혐의가 있고, 청구법인에게 쟁점부동산에 대한 종합부동산세 납세의무자가 있다고 보아, 2025.4.25. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.25. 이의신청을 거쳐 2025.12.23. 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 이 건은 실질과세의 원칙에 위배(쟁점부동산의 실질적 소유권 및 관리·처분권의 결여)되었다.

(가) 쟁점부동산 취득 자금의 실체는 개인 자금에 의한 가수금으로 취득한 것으로, 청구법인은 당시 다른 법인의 불법적인 사업 탈취로 인해 법인 자금이 고갈된 상태였고, 이에 쟁점부동산의 매입 대금 전액을 개인들(a, b)의 자금으로 충당하였으며, 이는 회계상 가수금(개인 차입금)으로 명확히 처리되었다. 즉, 취득 시점부터 법인의 고유 자산이 아닌 '개인 자금에 의해 일시적으로 법인 재무건전성을 위해 빌린 자산 혹은 일시 취득한 자산'임이 객관적 회계 자료로 증명된다.

(나) 청구법인은 쟁점부동산에 관하여 위탁자 지위를 개인에게 이전하는 계약을 체결하고 이를 등기소에 적법하게 등기하였고, 특히 각 부동산별로 수탁자와 위탁자를 개인 상호 간에 교차 설정하는 이른바 교차신탁(Cross-Trust) 구조를 채택함으로써, 명의자인 청구법인이 쟁점부동산을 임의로 처분하거나 담보로 제공하는 등 실질적인 권한을 행사할 가능성을 구조적으로 완전히 차단하였다.

(다) 청구법인이 법인 명의로 쟁점부동산을 취득한 시점(2020.8.7.)은 이미 2020.7.10. 부동산 대책이 발표된 이후로서, 종합부동산세 및 법인 중과세 강화가 예정되어 있던 시기였고, 이러한 상황에서 조세회피를 목적으로 신탁을 설정할 실익은 전혀 존재하지 않았으며, 오히려 향후 자산 재평가로 자산가액이 증가할 경우 근저당을 설정하면 통상 채권최고액을 120∼130%로 설정하게 되어 재무제표상 부채가 급격히 증가하는 문제가 발생하는 반면, 교차신탁은 이러한 부채 증가 없이도 동일한 통제 효과를 확보할 수 있는 합리적인 구조였다.

(라) 더 나아가 당시 청구법인의 대표자는 c이었고, 자금 출연자는 주주이자 이사인 a와 주주인 b로서, 만약 근저당 설정만으로 자산을 통제할 경우 당사자 중 일부가 결탁하면 다른 이해관계자의 인식이나 동의 없이 부동산을 처분하는 것이 가능한 구조가 되는바, 이러한 위험과 상호 간 불신을 원천적으로 차단하기 위하여 교차신탁 방식을 선택한 것으로, 이를 조세회피 목적의 위법한 구조로 단정한 처분청의 판단은 사실과 법리를 모두 오인한 것이다.

(마) 당시 청구법인이 경영 위기 상황에서 굳이 법인 명의를 유지한 이유는, 사업부 탈취 소송 중 법인의 존립과 재무건전성을 대외적으로 담보하기 위한 최소한의 방어 기제였고, 청구법인은 취득 당시부터 '반환 확약'을 통해 실질 소유권이 개인에게 있음을 명시하였으며, 약속대로 2022년도에 소유권 및 모든 권리를 개인에게 반환 완료하였다.

(바) 실질과세의 원칙상 납세의무자는 자산을 실질적으로 지배하고 그로부터 발생하는 수익을 향유하는 자여야 할 것이나 청구법인은 ① 자금의 출연, ② 관리·처분권의 행사, ③ 최종적인 자산의 귀속이라는 모든 측면에서 실질적인 주체가 아님이 명백하므로, 법인을 실질 위탁자로 보아 과세한 이 건 처분은 위법하다.

(2) 이 건은 적법절차의 원칙에 위배(사전 통지 및 소명 기회 미부여)되었다.

(가) 처분청은 쟁점부동산의 자금 출처, 신탁 구조, 청구법인의 특수한 경영 상황 등에 대하여 어떠한 사전 소명 요구나 통지도 없이 곧바로 이 건 처분을 단행하였는바, 이는 납세자가 과세의 근거와 내용을 미리 인지하고 의견을 제출할 기회를 보장받아야 할 알 권리와 의견제출권을 침해한 것으로서 절차상 중대한 하자가 존재한다.

(나) 과세부과 사전통지(과세예고통지)는 국세기본법상 과세를 하겠다는 예정 사실을 미리 알리는 행정적 통지에 불과하여 조사 개시 통지나 세무조사 또는 사실조사를 거쳤다는 의미도 아니고 조사 결과에 따른 처분 통지도 아닌데, 그럼에도 불구하고 이 건에서는 부동산 취득 경위, 자금 출처, 가수금 처리 여부, 반환 확약 및 실제 반환 사실 등 과세 여부 판단에 본질적인 실질관계에 대하여 아무런 조사나 확인 없이 곧바로 과세를 전제로 한 처분이 이루어졌으므로, 이는 과세부과 사전통지의 법적 성격과 한계를 일탈하여 사실확정 없이 과세한 것으로서 절차적 정당성을 상실한 명백한 절차위반에 해당하는 위법한 처분이다.

(다) 더욱이 이의신청 심사절차에서 심사위원들은 이 건의 핵심 쟁점에 대한 이해 없이 “신탁이 무엇이냐”, “근저당을 설정하면 되지 않느냐”, “신탁을 왜 하였느냐”와 같은 피상적인 질문만을 반복하여 사건관계를 제대로 파악하지 못한 상태였고, 이러한 불완전한 인식에 기초한 의견을 그대로 근거로 이의신청 결정을 하였으며, 심사 과정에서 위원 및 신청인의 발언을 위한 마이크가 꺼진 상태로 유지되어 정상적인 의견 진술과 소명이 사실상 불가능하였는바, 이는 이의신청 심사위원회를 형식적으로만 운영하여 실질적인 심사와 방어권 행사를 봉쇄한 것으로서 적법절차 원칙과 공정한 심사 원칙을 중대하게 위반한 위법한 이의신청 결정이다.

(3) 다음으로 사업양수도 무효 판결(2024.1.25.)에 따른 경영 불능 상태에 대하여 살펴본다.

(가) 2024.1.25.자 확정된 대법원 판결에 따르면, 취득 당시 청구법인은 사업부 대부분이 불법적으로 탈취되어 정상적인 의사결정이나 자금 집행이 사실상 불가능한 중대한 경영 위기 상태에 있었음이 1심·2심·3심을 통해 일관되게 확인되고, 이러한 상황에서 청구법인은 운영자금조차 고갈될 위기에 놓여 있었으며, 재무구조 악화를 방지하고 법인 존속을 유지하기 위한 불가피한 조치로 향후 자산 재평가 가능성에 대비하여 쟁점부동산을 취득하게 된 것이며, 그 취득 자금은 전액 개인 자금이었다.

(나) 특히 당시 두 개인(a, b)은 모두 무주택자였음에도 불구하고 개인 명의가 아닌 법인 명의로 쟁점부동산을 취득한 것은, 개인의 주거 목적이나 자산 축적을 위한 것이 아니라 극심한 경영 위기 상황에서 법인의 신용 유지와 재무 안정성을 도모하기 위한 임시적·방어적 선택에 불과하였고, 종합부동산세 부담이 발생할 수 있다는 점까지 인식한 상태에서 신탁을 할 수 있기 때문에 이루어진 불가피한 결정이었음을 명확히 입증된다.

(다) 쟁점부동산은 실질적으로 개인의 자금으로 취득되어 개인에게 귀속된 재산으로서, 청구법인은 명의와 관계없이 이를 관리·처분하거나 수익을 귀속 받은 사실이 전혀 없었으며, 나아가 법인에 대한 중과세 제도가 적용되는 구조상 조세회피의 실익도 존재하지 아니함이 명백하다.

(4) 쟁점부동산의 실질관계는 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2019.8.27. 대표이사 d의 사망 후 2020년 6월말 결산을 한 상태에서 사업을 인계받았는데 사업자체는 모두 타 법인으로 이관된 상태였고, 임직원들도 모두 타 법인으로 이직하거나 퇴직한 상태였다. 과반수 주주들 또한 당시의 실제 경영상태를 인지하지 못한 상황이었고, 쟁점부동산은 이러한 혼란 속에서 2020년 8월에 취득된 것이며, 청구법인은 2020년경부터 쟁점부동산 인근인 서울시 강서구 일대에 지사를 운영하기 시작하였으나, 사업이 탈취된 상태에서 법인 자금은 사실상 전무한 상황이었다.

(나) 이와 같은 사정하에서, 청구법인은 법인 유지 및 재무구조 안정을 위한 최후의 수단으로 향후 자산재평가가 필요할 수 있는 상황에 대비할 필요가 있었고, 이에 따라 쟁점부동산은 청구법인이 개인(a, b)으로부터 차입한 가수금으로 매입된 부동산이며, 자금 출처는 모두 가수금 계정원장에 명확히 기록되어 있다.

(다) 쟁점부동산은 동시에 반환 약정 및 신탁계약이 체결된 신탁재산에 해당하고, 실제로 쟁점부동산은 위 약정에 따라 2022년 중 전부 개인에게 반환 완료되었는바, 청구법인은 쟁점부동산의 취득시부터 반환시까지 실질적인 소유권을 가지거나 경제적으로 귀속 받은 사실이 전혀 없었다.

(라) 청구법인은 쟁점부동산에 관하여 위탁자 지위가 이전된 외형을 가지고 있으나, 이는 실질적인 자금 귀속이나 소유권 이전을 수반한 것이 아니라 개인 자금으로 취득된 신탁재산에 대하여 두 명의 개인이 교차적으로 수탁자와 위탁자의 지위에 있도록 설정함으로써 청구법인이 임의로 처분하거나 매각할 수 없도록 하기 위한 구조에 불과하여 위탁자 지위가 개인에게 이전된 것이며, 당시 청구법인은 법인 유지와 자산 보전을 위하여 불가피하게 이러한 신탁 구조를 설정한 것으로서 쟁점부동산에 대한 실질적인 지배·관리·수익 권한을 전혀 보유하지 아니하였고 형식상 지위만 존재하였을 뿐 실질귀속자에 해당하지 않는다.

(5) 처분청은 자금 흐름과 신탁·반환 구조 및 실질적인 귀속관계를 전혀 검토하지 아니한 채 신탁재산이라는 사유만으로 이를 위법한 구조로 단정하여 이 건을 과세예고 통지 및 고지한 후, 이의신청 심사위원회 개최를 앞두고서야 필요한 사실조사를 보정사항의 형식으로 요구하였고, 청구인은 이의신청 심사위원회에 법인 가수금 계정원장, 개인의 수표 인출 내역, 부동산 계약서상 수표 지급 및 차액 반환 내역, 반환약정서, 이사회 의사록 등 다수의 객관적 증빙을 제출하여 청구법인이 쟁점부동산에 대하여 어떠한 지배·관리·수익 권한도 보유하지 않았음을 충분히 입증하였음에도, 처분청은 이를 전혀 반영하지 아니한 채 청구법인에게 조세부담을 전가하였는바, 이는 실질과세 원칙과 적법절차 원칙에 명백히 반하는 위법·부당한 처분으로서 이 건 과세처분은 취소되어야 할 것이다.

(6) 청구법인은 2020.6.19. C 측으로부터 사업부 양수도 계약을 주장하는 내용증명을 받으면서 회사 사업이 이전되었다는 사실을 처음 인지하였고, 청구법인은 위 사업양수도 계약이 무효라고 판단하고 사업 반환을 요구하였으며, 그 과정에서 다수의 민사소송과 가압류 사건 및 직무정지 가처분 사건 등이 발생하였다.

사업양수도 주주총회 부존재 확인 소송에서 청구법인은 1심과 2심을 거쳐 대법원에서 최종적으로 승소하여(2024.1.25.) 해당 주주총회가 존재하지 않았음이 확정되었으나, 사업은 여전히 반환되지 않았고 관련 분쟁은 장기간 지속되었으며, 이러한 상황은 청구법인의 재산에 대한 가압류 및 강제집행의 위험을 지속적으로 발생시키는 요인이었다.

쟁점부동산 두 곳은 원래 개인인 b와 a가 취득할 예정이었던 부동산이었고, 당시 청구법인은 사업 탈취 및 소송으로 인해 경영 상황이 급격히 악화되고 있었으며 자본잠식 위험이 존재하였으며, 이러한 상황에서 자산 재평가와 재무 안정성 확보를 위해 해당 부동산을 일시적으로 법인 명의로 취득하게 되었다.

쟁점부동산은 법인의 영구적인 자산 취득이 아니라 개인에게 반환될 예정인 자산의 일시적인 관리라는 성격이고, 이를 명확히 하기 위하여 2020.9.2. 법인 대표이사 c은 부동산 반환 확약서를 작성하였으며, 자본잠식 위험이 해소될 경우 해당 부동산을 매입가로 개인에게 반환하기로 약정되어 있었다.

＜부동산 반환 확약서 (2020.9.2.)＞

OOO

청구법인 명의의 부동산을 보호하고 향후 반환을 보장하기 위하여 2021년 5월 해당 부동산에 대해 신탁을 설정하였고, 신탁의 수탁자는 반환 예정자인 b와 a이며, 이는 반환 예정자를 수탁자로 지정하여 부동산의 관리와 보호를 가능하게 하기 위한 조치였다.

(7) 신탁과 함께 위탁자 지위는 법인에서 개인으로 이전되었고, 위탁자 지위 이전의 목적, 첫째, 법인의 재산과 개인의 재산을 명확히 구분하여 소송 과정에서 발생할 수 있는 강제집행 위험을 차단하기 위한 것이고, 둘째, 반환 예정 재산이 법인의 경영 상황에 따라 임의로 처분되는 것을 방지하기 위한 것이며, 셋째, 두 부동산을 공동 관리 구조로 묶어 특정 부동산만 단독으로 처분되는 상황을 방지하기 위한 것이므로, 위탁자 지위 이전은 조세 회피 목적이 아니라 재산 보호와 반환을 담보하기 위한 구조이다.

이 건 신탁 구조에서 권한은 아래와 같이 배분되어 있었지만 실제로 채권자이자 100%의 쟁점부동산 매입자금과 비용을 투입한 개인들인 수탁자와 신 위탁자가 교차로 지배하는 구조로 관리, 운용, 처분 권한을 모두 보유하였고, 청구법인은 형식적인 권한을 가지고 있었다.

＜신탁의 권한＞

OOO

이 건 신탁은 이른바 교차 신탁 구조로 설계되어 있어, 쟁점부동산의 신탁 해제나 처분을 위해서는 청구법인과 개인인 수탁자 및 신위탁자 등 3인의 공동 동의가 있어야만 가능하도록 구성되어 있으며, 만약 위탁자 지위 이전 없이 단순히 신탁만 설정하는 경우에는 수탁자와 법인 등 2인의 동의만으로도 자산 처분이 가능하게 되어 반환 예정 재산이 임의로 처분될 위험이 존재하게 된다.

특히 당시 청구법인은 사실상 무자력 상태에 있었기 때문에, 두 사람의 동의만으로도 자산을 매각할 수 있는 구조로 설계하는 것은 현실적으로 가능하지 않았고, 수탁자이자 신위탁자인 개인 a와 b의 자금 관계와 주주 관계 등이 복합적으로 얽혀 있었기 때문에, 쟁점부동산은 매각을 전제로 한 자산이 아니라 자산 보호 및 재평가를 위한 관리 목적으로 설정될 수밖에 없는 구조였으므로, 위탁자 지위 이전을 통해 교차 신탁 구조를 형성하고 세 당사자의 공동 동의가 있어야만 처분이나 해제가 가능하도록 한 것은 당시 상황에서 불가피하고 합리적인 조치였다.

이 건의 합의서에 기재된 "실질적 소유권은 구 위탁자에게 있다" 또는 "임의 처분을 금지한다"는 등의 문구는 신탁 업계 및 법무 행정에서 부동산 실명법 위반 논란을 방지하고 등기부상 신탁 관계의 연속성을 보장하기 위해 널리 사용되는 표준적·관행적 표현으로 당사자 간의 경제적 실질을 규정하는 절대적 척도가 될 수 없다.

신 위탁자는 구 위탁법인의 주주이자 이사로서, 법인이 소송 및 자금난으로 자산 관리가 불가능한 위기 상황에서 이를 구조하기 위해 지위를 인수한 것이고, 임의 처분 금지의 의미는 이사가 법인 자산을 개인 용도로 유용하지 않겠다는 선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)를 명시한 것이며, 법적 책임의 한계는 상법상 이사의 충실 의무를 계약서에 반영한 '신의성실의 다짐'이지, 무자력 상태인 법인이 여전히 실질적 지배력을 보유하고 있다는 증거가 아니며, 계약서의 문구가 어떠하든 경제적 실질은 변하지 않는다.

(8) 청구법인, b, a(수탁자 겸 교차부동산 신위탁자 및 법인 취득 부동산의 자금의 채권자)이 체결한 신탁계약은 경영의 필요로 체결된 것이고, 신위탁자들의 자금 100%로 매입한 쟁점부동산으로 위탁자의 지위를 이전받은 것은 당연한 것으로 신탁법과 종합부동산세법에 의하여 납세의무자는 신 위탁자이다.

위탁자 지위 이전은 쟁점부동산 2곳의 자금을 투입한 채권자(b, a)에게 지위를 부여한 것이고, 신탁 외에도 부동산 반환 약정서에 의해 채권자에게 반환을 약속하며 채권자의 100% 자금으로 매입한 것으로 2022년 쟁점 부동산 2곳은 신 위탁자들에게 반환되었다.

본 건 쟁점 부동산 2건의 신탁 구조는 각 부동산의 수탁자가 b와 a 개인이며, 구 위탁자는 청구법인이며 신위탁자는 b와 a이다. 즉 신탁 구조는 단순한 명의 이전이 아니라 부동산 취득 자금을 제공한 두 명의 자금 대여자가 각각 수탁자와 신위탁자의 지위를 분담하여 설정된 교차 신탁 구조입니다. 이러한 구조는 특정 개인이 단독으로 지배하는 형태가 아니라 b, a, 청구법인 3자의 협의에 따라 신탁이 운영되도록 설정된 것으로 수탁자와 위탁자를 교차하여 설정한 실질적인 담보·관리 구조의 신탁이라 할 것이다.

이 건 위탁자 지위 이전은 형식상 조세회피를 위한 것이 아니라, 부동산에 대한 모든 실질적 권리가 구 위탁자에서 신 위탁자로 완전히 전환된 것으로 본래 반환 약정에 의거한 것으로, 부동산 매입 당시부터 모든 권리를 신위탁자인 주주인 개인 b와 주주이자 이사인 개인 a가 보유했기 때문에 구 위탁자인 법인은 아무런 권한이 없는 상태였고 자산 재평가 등을 위한 경영 목적으로 취득한 것이므로, 신 위탁자는 해당 부동산에 대한 관리·운용권뿐만 아니라, 향후 발생할 모든 경제적 이익과 손실에 대한 책임까지 인수한 실질적 주체이다.

＜신탁 체결 내역 및 경위＞

OOO

＜B A 부동산관련 이사회 확약서 계약서＞

OOO

(9) 신위탁자들이 법인에 대여한 금원(가수금)은 실제 쟁점부동산의 취득자금의 전액에 해당하고, 취득에 따른 부수 비용 역시 모두 신위탁자가 부담하였으며, 해당 자금은 법인 회계상 가수금으로 처리되었고, 이후 구 위탁자인 법인으로부터 신위탁자가 매매 형식으로 부동산을 반환받는 과정에서 가수금 채권과 상계 처리되었다.

청구법인은 본 거래 이전까지 가수금이 전혀 존재하지 않았으나, 신위탁자가 자금을 대여하면서 가수금이 발생하기 시작하였고 이는 재무제표에서도 확인되며, 즉, 구 위탁법인은 자체 자금 능력이 없는 상태에서 신위탁자의 자금을 차입하여 부동산을 취득한 것이다.

＜쟁점아파트 구입 자금 가수금 관련 수표 및 입금내역＞

OOO

＜가수금 설정 → 부동산 취득 → 반환 및 가수금 상계＞

OOO

따라서 위탁자 지위 이전은 신위탁자들의 채권과 부동산 반환 권리를 보장받기 위한 당연한 조치이며 조세회피용 단순한 명의 이전이나 미성년자에 등의 실질적이 권한이 없는 자에게 형식적으로 이전한 것이 아니며, 구 위탁자에서 신 위탁자에 위탁자 지위 이전을 한 것은 당연한 수순으로 대여금 채권 회수를 위한 대물 변제적 성격 또는 담보적 권리 이전의 실질을 가진 거래이므로, 결국 부동산 가액 전부에 해당하는 자금 공급이 거래의 실질적인 대가이며, 이는 채권자가 자신의 권리를 보호하기 위한 정당한 법적 절차에 해당한다.

(10) 신위탁자는 지위를 이전받음과 동시에, 법인에 대해 즉시 행사할 수 있는 거액의 대여금 반환 청구권을 유예한 것, 청구법인이 공정시장가치로 자산 재평가를 함으로써 안정성을 유지할 수 있도록 한 것이다.

당시 사업부 탈취로 법인이 계속성이 문제가 되는 위기에 있었기 때문에 채권자(신위탁자)가 매입하려던 부동산을 취득세를 한번 더 내는 것을 감수하고 구 위탁자인 법인에게 자금을 대여하여 매입하였고 지위 이전을 택한 것이고 이후 부동산을 반환 받을 때 동일한 부동산에 신위탁자는 신탁을 해제하고 취득세를 두 번째 내고 해당 부동산에 대해 매매등기를 완료하였으며, 법인 입장에서는 어떤 비용과 자금 없이 부동산을 매입하고 자산 재평가의 이익을 누릴 수 있고, '채무 상환 유예'라는 막대한 금융적 이익을 얻을 수 있는 것이었다.

주주 및 이사로서의 무한 책임 인수에 대하여, 신위탁자는 단순 제3자가 아닌 주주 및 이사로서 법인의 존립을 위해 개인 자산을 투입하였고, 법인의 자산재평가를 위해 개인의 신용과 자금을 담보로 부동산을 구입하는 행위 자체가 법인에 제공하는 '경영적 급부'에 해당하며, 지위 이전은 이러한 무한 책임과 경영 기여에 대한 정당한 보상적 성격을 띤다.

관리·운용 위험 및 소송 리스크의 승계에 대하여, 법인이 소송전에 돌입하며 부동산 관리가 불가능해진 시점에 신위탁자가 모든 관리 책임과 리스크를 떠안았고, 소송 위험이 있지만 구 위탁법인을 위해 자산을 투입하고 신탁에 의해 자산을 인수하면서 발생하는 위험 인수 비용(Risk Premium)이 대가 관계에 내포되어 있다.

(11) 신 위탁자가 언제든 부동산을 반환받을 수 있도록 한 약정은 처분청이 인용한 판례 속 '조세회피용 탈출구'와는 본질적으로 다르고, 영구적 반환과 신탁에 의한 지위를 얻는 것을 모두 포함하는 것으로 이는 "내 자금으로 산 재산이므로 내가 최종적인 주인이다"라는 사실을 명확히 한 것이며 강제집행 등에서 자산을 안전하게 지키기 위한 조치로, 실질적 자금 출연자가 자기 재산에 대한 종국적인 결정권을 확보한 당연한 결과이다.

OOO

(12) a와 b는 당초 각자의 거주용 주택을 마련하기 위하여 쟁점부동산을 구입하려던 것이고, 향후 청구법인의 사업이 정상화되고 자금난이 해소되는 경우, a와 b는 쟁점부동산에 각각 실거주 할 것이지만 현재 A(쟁점부동산①)에 a, b는 동거인으로 실 거주 중에 있어 당시 무주택자이던 a와 b가 쟁점부동산을 구매하려던 것은 투기목적의 보유도 아니거니와 청구법인 또한 투기목적으로 보유한 것이 아니다.

＜A(쟁점부동산①) 주민등록표 등본＞

OOO

구 위탁자였던 법인이 매입 당시부터 부동산에 대한 통제권, 수익권, 그리고 반환권 등 모든 실질적인 권리는 신 위탁자에게 귀속되어 있었고 구 위탁자들이 사용을 위해 구매했어야 하는 부동산을 사업탈취가 발생한 것을 인지하여 경영의 필요에 의하여 구 위탁자인 법인에서 취득한 것이므로, 「국세기본법」상의 실질과세 원칙, 「신탁법」, 「종합부동산세법」에 의거하여 본 건 종합부동산세의 납세의무자는 형해화된 구 위탁법인이 아니라 실질적 권리자인 신 위탁자가 되어야 함이 타당하다.

＜처분청이 제출한 판례사건과 이 건의 대조＞

OOO

＜부동산 반환 및 신탁관리 계약서＞

OOO

＜경제적 실질 비교＞

OOO

이 건 위탁자 지위 이전은 단순히 OOO원에 명의를 넘긴 것이 아니라, ① 자금 전액 대여, ② 채권 회수 유예, ③ 이사로서의 경영 책임 완수, ④ 소송 리스크 승계라는 막대한 경제적 대가가 결합된 복합적 대가 거래이므로, 이를 '대가 없는 명의 이전'으로 보고 실질과세 원칙을 적용하여 과세하는 것은 거래의 본질을 왜곡한 위법한 처분이다.

＜위탁자 지위 이전은 채권 회수 또는 대물변제적 성격으로 위탁자 지위 이전 대가의 구성 비교＞

OOO

(13) 등기 공시에 의해 소유권 변동이 이미 외부에 공시된 이상 재산세 변경신고 미비를 근거로 종합부동산세를 부과할 수 없다.

(가) 신뢰보호 및 신의성실의 원칙 위반에 대하여, 2021년 당시 과세관청은 재산세 변경신고가 미비하였으나 등기부상의 소유권 변동 사실을 확인하고 별도의 과세 조치를 하지 않음으로써 해당 거래가 적법하다는 취지의 공적 견해를 묵시적으로 표명한 것으로 볼 수 있음에도 아무런 문제 제기 없이 수년간 경과한 뒤, 2025년에 이르러 단순한 행정 절차인 재산세 변경신고 미비를 이유로 가산세까지 포함하여 소급적으로 과세한 것은 납세자의 정당한 신뢰를 중대하게 침해하는 것이며, 이는 행정청이 스스로 형성한 신뢰 상태를 뒤늦게 번복하여 납세자에게 불이익을 부과하는 것으로서, 「국세기본법」제15조가 규정하는 신의성실의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 정면으로 반하는 위법한 처분입니다.

(나) 신고 절차를 이유로 한 소급과세의 위법성에 대하여, 재산세 변경신고는 과세자료의 관리와 행정 편의를 위한 납세자의 협력적 신고 절차에 불과하고, 종합부동산세나 재산세 납세의무의 성립을 좌우하는 법적 요건이 아니며, 부동산의 소유 관계는 등기부라는 공적 장부에 의해 이미 외부에 공시되어 있었고, 과세관청 역시 이를 통해 실질적인 소유 관계를 충분히 확인할 수 있었다.

(14) 본 건 과세는 실질적인 사실조사 없이 이루어진 것으로서 사실에 근거하지 않은 과세이다.

(가) 사실조사 등 실질적인 소명 절차를 전혀 거치지 않았음에도 불구하고 처분청은 과세예고 통지가 마치 적법한 절차를 거친 것처럼 전제하여 과세 처분을 하였으나, 처분청은 부동산 취득 경위, 자금 출처(가수금 처리), 반환 약정 및 실제 반환 여부 등 실질과세 판단에 필요한 핵심 사실관계에 대한 어떠한 조사도 하지 않은 채 신탁계약서와 위탁자 지위 이전 계약서의 문구만을 근거로 과세하였고 이의신청 기간 또한 항변서를 제출했음에도 턱없이 부족한 시간으로 증거를 사건조사서가 만들어진 후에 제출할 수가 있었으며, 더욱이 해당 계약서들은 부동산 실명제와 신탁관계에서 통상적으로 사용되는 표준적 형식의 계약서에 불과함에도 이를 자의적으로 해석하여 과세한 본 처분은 실질과세 원칙과 적법절차 원칙을 명백히 위반한 위법한 처분입니다.

(나) 본 건의 핵심 쟁점은 신탁 구조와 자금 귀속관계의 실질 판단에 있음에도 불구하고, 심사위원들은 “신탁이 무엇이냐”, “근저당을 설정하면 되지 않느냐”와 같은 기초적 질문만을 반복하며 사건의 본질을 제대로 파악하지 못한 상태에서 심사를 진행하였고, 이는 신탁 구조의 실질을 판단할 최소한의 전문성조차 결여된 형식적 심사에 불과하며, 이러한 상태에서 이루어진 결정은 납세자의 정당한 심사권을 침해한 자의적인 판단에 해당한다.

(다) 더욱이 심사 과정에서 청구법인의 발언을 위한 마이크가 꺼진 상태로 절차가 진행되는 등 정상적인 의견 진술과 소명이 사실상 불가능한 상태에서 심사가 이루어졌고, 이는 헌법과 세법이 보장하는 의견진술권과 방어권을 실질적으로 박탈한 중대한 절차적 하자에 해당하므로, 이러한 위법한 절차를 거쳐 이루어진 본 건 과세 처분은 전부 취소되어야 한다.

(15) 처분청 사건조사서와 추가 제출 서류의 사실관계 인정과 누락된 사항은 다음과 같다.

(가) 청구법인은 처분청의 조사 과정에서 기한 내 항변서를 제출하였고, 추가적인 증거자료 제출을 위하여 약 60일 정도의 기간을 요청하였으나, 처분청은 추석 연휴가 시작된다는 사정을 이유로 사건조사서를 조기에 마무리하였고, 그 결과 청구법인은 충분한 증거 제출 기간을 보장받지 못한 상태에서 사건조사서가 작성·완료되었으며, 이로 인해 청구법인이 제출하려던 중요한 증거자료들이 사건조사서에 충분히 반영되지 못한 채 사실관계가 정리되었으며, 이는 조사 과정에서 납세자의 소명권이 충분히 보장되지 못한 결과라고 할 수 있다.

(나) 처분청 사건조사서 작성 이후 청구법인은 아래와 같이 증거를 추가 제출하였다.

＜추가자료 제출＞

OOO

(다) 위 자료들은 쟁점부동산 취득에 사용된 자금의 실제 출처가 청구법인이 아니라 신 위탁자 개인 자금이라는 점을 입증하는 핵심 자료이고, 특히 증 제48호증(수표 발행 내역)과 증 제46호증(상속신고서)는 쟁점부동산 취득 자금이 개인 자금에서 비롯된 것임을 직접적으로 확인할 수 있는 자료이며, 증 제47호증에는 추가 제출된 자료의 반영 내역이 포함되어 있으나, 실제 심리 과정에서 해당 자료를 전제로 한 질의가 이루어지지 않았기 때문에 사건조사서 작성 과정에서 위 자료들이 충분히 검토되었는지는 명확하지 않다.

(16) 처분청의 사건조사서상에서 인정한 사실은 다음과 같다.

(가) 처분청은 자산 재평가를 한 사실은 인정한 바가 있으며 신탁 설정 목적이 조세회피가 아니라 소송 대응 및 재무상 필요에 의한 것이다.

1) 청구법인은 아래와 같이 이사회를 개최하였고, 증 제51호증 OOO일반사건 기록에서 확인할 수 있듯이, 2021년 3월 29일 OOO사건이 접수되었으며, 이후 필수적 공동소송인인 보조참가인 c 및 D(현 C) 주식회사가 같은 해 4월경 위 소송의 존재를 인지하게 되었고, 이에 따라 청구법인은 분쟁 상황에 대비하기 위하여 쟁점부동산에 대한 신탁을 설정하게 된 것이다.

2) 처분청 사건조사서 제31쪽(쟁점부동산① 신탁원부 변경, 신위탁자 b) 및 제35쪽(쟁점주택2 신탁원부 변경, 신위탁자 a)에서 확인되는 바와 같이, 청구법인은 신위탁자를 각각 b와 a로 하는 위탁자 지위 변경등기를 완료하였고, 이후 2021년 6월 말 결산을 앞두고 청구법인은 법인 명의의 자산에 대해 신탁 상태에서는 자산재평가를 실시하고 재무제표에 반영하여 결산을 진행하는 것이 어려운 사정이 있었으므로, 2021년 6월 20일 위 신탁을 해제하였다.

OOO

3) 처분청 사건조사서 제21쪽에서 확인할 수 있듯이, 쟁점부동산 2곳은 자산재평가를 위한 목적에서 취득된 것이었고, 재무제표를 보면, 2020년 기준 청구법인의 자본금 OOO원을 포함한 자본총계는 약 OOO원이었으나, 2021년에는 사업탈취 등으로 경영상태가 급격히 악화되었고, 자본총계는 OOO원으로 나타나지만, 여기에 자산재평가이익 OOO원이 포함되어 있다.

4) 따라서 해당 자산재평가이익을 제외할 경우 실제 자본총계는 약 OOO원 수준에 불과하여, 만약 자산재평가가 이루어지지 않았다면 자본잠식이 발생할 수 있었던 재무상태였음이 확인되고, 이러한 사정에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 취득은 종합부동산세 회피를 위한 목적이 아니라 회사의 재무구조를 유지하고 자본잠식을 방지하기 위한 경영상 필요에 따른 것이었다.

(나) 쟁점부동산의 취득 자금은 청구법인의 자체 자금으로 조달된 것이 아니라 타인으로부터 제공된 자금에 의해 취득된 것임이 재무제표상 명백히 확인되고, 처분청 사건조사서 제15쪽에서 이러한 가수금 발생 사실(OOO원)과 매입금액(OOO원)을 그대로 인정하고 있으며, 결국 쟁점부동산은 청구법인이 실질적인 자금 부담을 하여 취득한 자산이라고 보기 어렵고, 단지 자금 제공자와의 관계에서 형식적으로 보유하게 된 것에 불과하다.

OOO

(다) 처분청은 아래와 같이 쟁점부동산 취득당시 청구법인이 소송 중에 있다고 인정하였다.

OOO

(라) 신탁계약과 위탁자지위이전 등기부에서 확인한 인정된 사실은 다음과 같다.

1) 처분청 사건조사서 제23쪽 내지 제38쪽은 쟁점부동산에 대한 신탁계약과 관련된 등기부등본 및 신탁원부의 기재 내용, 특히 위탁자 지위 이전에 관한 사항을 처분청이 직접 확인·조사한 내용을 정리한 것이고, 위 자료에 따르면 쟁점부동산에 대하여 신탁설정, 위탁자 지위 이전, 신탁변경 등의 사실이 등기 및 신탁원부를 통해 외부에 공시되어 있었음이 명백히 확인되므로, 설령 청구법인이 재산세 변경 신고를 별도로 하지 않았다고 하더라도, 이미 등기부와 신탁원부를 통하여 위탁자 지위 이전 사실이 공시되어 있었으므로 이를 이유로 청구법인을 종합부동산세 과세대상자로 볼 수 없다는 점은 처분청 스스로 사건조사서를 통해 인정한 것이다.

2) 처분청 사건조사서 제20쪽의 재무상태표 및 결손금처리계산서에 따르면, 청구법인은 전기이월 결손금 OOO원과 당기순손실 OOO원이 발생하여 총 OOO원의 결손이 발생한 사실이 확인되고, 동일한 자료에서 청구법인은 재평가잉여금 OOO원을 계상하고, 최종적으로 미처리결손금이 OOO원으로 정리된 사실이 나타난다.

OOO

(17) 처분청 사건조사서가 사실과 다른 오류는 아래와 같다.

＜처분청의 사건조사서와 사실 비교＞

OOO

(18) 참고 판례 취지 및 이 건과의 비교는 아래와 같다.

＜수원고등법원 2025.8.20. 선고 OOO판결＞

OOO

＜서울행정법원 2023.10.27. 선고 OOO판결＞

OOO

＜서울고등법원 2022.11.24. 선고 OOO판결＞

OOO

＜광주지방법원 OOO판결＞

OOO

＜대법원 2026.1.8. 선고 OOO판결(상고기각, 참고1 확정)＞

OOO

＜대법원 2026.3.12. 선고 OOO판결＞

OOO

(19) 결론적으로 참고한 판례의 개별 판단 기준에 의한 이 건 신탁의 적법성에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

(가) 위 판결에서 명의신탁 무효로 판단된 사안의 공통 구조 6가지는 ① 신탁계약서에 「명의만 보유한다」고 명시, ② 수탁자에게 관리·처분권 완전 박탈, ③ 원위탁자가 여전히 처분권한 유보, ④ 조세 절감 외 동기 없음, ⑤ 형식적 소액 대가 (OOO원∼OOO원), ⑥ 수탁자 경제적 이해관계 전무로 이 건은 위 요소 중 어느 하나도 해당하지 않고, 수탁자(a·b)는 매수자금 100%를 부담한 실질 채권자이며, 채권보전이라는 독립적 경제적 목적 아래 관리·처분권을 전면 행사하는 구조이다.

(나) 대법원 OOO판결 중 판단 기준 원문을 보면, 「부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서 신탁재산의 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니다. 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과, 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되고, 다만 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담하는 것에 불과하다.」(OOO)

'신탁계약'이라는 명칭에도 불구하고 대내적으로는 신탁재산의 소유권이 여전히 위탁자에게 실질적으로 유보되어 있고, 그 계약이 수탁자의 권한을 제한하는 것을 넘어 수탁자로부터 신탁재산에 관한 일체의 관리ㆍ처분권을 박탈함으로써 수탁자가 신탁재산에 관하여 대내외적으로 아무런 관리 및 처분행위를 할 수 없게 하는 정도에 이른다면, 이는 신탁의 본질에 반하는 것으로서 신탁법상의 신탁에 해당한다고 볼 수 없다. 이와 같이 특정 계약이 그 명칭과 다르게 신탁의 본질에 반하는지 여부를 판단할 때에는, 신탁법의 취지, 당사자들이 계약을 체결한 동기 및 목적, 신탁관계인으로서의 권리ㆍ의무 등에 관한 계약의 내용, 계약의 이행과정 및 당사자 간의 관련 약정의 존부 및 그 내용 등을 종합하여 그 실질에 따라 판단하여야 한다고 판시하고 있다.

(20) 신탁계약서 조문 및 관련 증거 종합하여 수탁자 관리·운영·처분권 입증하면, ① 신탁법 제31조 + 대법원 OOO— 수탁자가 법률상 소유자이자 관리·처분·운영 전권자. 신탁 성립 시 소유권은 수탁자에게 완전 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서도 유보되지 않는다, ② B·A 신탁계약서 제1조—을(수탁자)은 이를 인수한다→ 수탁자가 신탁재산 인수·관리 권한을 부여받음, ③ 신탁계약서 제2조—신탁부동산은 신탁에 의한 소유권이전 등기 및 신탁등기절차를 경료한다→소유권이 수탁자에게 완전 이전됨을 명시, ④ 신탁계약서 제5조—수탁자의 권한을 제한하는 조문이 아니라 위탁자 간 지위 이전 조문. 수탁자는 신탁법 제31조에 따라 관리·처분·운영 전권 보유, ⑤ 위탁자 지위이전 합의서 제3조—관리운용 제한은 신위탁자(병)에 대한 것이며 수탁자(b·a)의 권한과 무관, ⑥ 반환확약서·신탁관리계약서·이사회 의사록—법인(원위탁자)의 단독 처분권 완전 배제. a·b 공동동의 필수, ⑦ 수탁자 b—등기 절차 직접 조율·완료 통지 (2022.1.17) / HUG 임대인으로 직접 등록 (2022.5.19) / 신탁해지 등기 완료 통지, ⑧ 수탁자 a—스스로 임대인 신분 밝혀 임차인 연락 (2021.6.21) / 누수 민원 직접 접수·처리(2022.2.5.)하였다.

(21) 최종 결론을 내면, 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 “부동산실명법”이라 한다) 제3조 제1항은 부동산실명법 제2조 제1항 다목에 의해 본건에 적용되지 않고, 대법원 및 하급심은 개별 사안을 종합적으로 검토하여 수탁자에게 실질적 권한이 없는 경우에 한하여 무효인 명의신탁으로 판단하여 왔으며, 이 건 신탁은 수탁자가 신탁재산에 관한 관리·처분·해지 등 전권을 보유하는 정상적인 적법 신탁이다.

처분청 및 행정청이 제시한 판결·판례는 모두 수탁자의 권한을 박탈하거나 명의만을 보유하도록 한 무효인 신탁, 수동신탁, 또는 선량한 풍속에 반하는 신탁에 관한 사안으로서 이 건과 사실관계가 본질적으로 다르며, 대법원 역시 판결문에서 개별 사안에 대한 종합적 판단이 필요하다고 설시한 바 있다.

이 건 수탁자(b·a)는 취득 자금 100%를 납입한 채권자이자 법인의 이사·주주로서 신탁기간 내 실질적 관리·처분 행위를 수행하였으므로, 신탁법상 적법한 유효한 신탁이다.

신탁계약서 제5조의 조문은 수탁자의 권한을 제한하는 것이 아니라 구위탁자와 신위탁자 사이의 내부관계를 정한 것이며, 이를 수탁자의 권한 제한으로 해석하는 것은 수탁자와 위탁자(신위탁자)를 오인한 명백한 착오이고, 이 건 신탁에는 수탁자의 권한을 박탈하거나 명의만을 보유한다는 조항이 존재하지 않고, 위탁자 지위가 이전되더라도 수탁자 개인의 동의 없이는 신탁을 임의로 처분·해지할 수 없는 구조로서, 개별 사안에 대한 부과근거가 부존재하여 명의신탁 과징금 및 종합부동산세 부과는 법적 근거가 없다.

행정청이 사안이 서로 다름에도 대법원 판례를 자의적으로 해석하여 이 사건에 적용함으로써 신탁제도와 신탁법 자체를 부정하는 결과를 초래해서는 안 될 것이고, 신탁법상 유효한 신탁에 대하여 부동산실명법상 명의신탁 과징금을 부과하는 것은 법적 근거가 없으며, 이는 신탁제도의 본질적 기능을 훼손하는 위법한 처분에 해당한다.

(22) 이 건 신탁계약의 법적 성격 및 부동산실명법 적용 배제에 대하여 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2021년 5월경 쟁점부동산②에 관하여 채권자인 b를 수탁자로, 쟁점부동산①에 관하여 채권자인 a를 수탁자로 하는 각 부동산 신탁계약을 체결하고, 각 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 마쳤고, 각 신탁계약서의 핵심 조항은 아래와 같다.

＜신탁계약서의 핵심조항＞

OOO

(나) 이 사건 신탁계약서 제1조는 신탁의 목적을 '수익자를 위한 매매·전세 수익 관리'로 기재하고 있고, 제5조는 신위탁자(위탁자 지위를 이전받은 자)가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 관리·운용할 수 없다고 규정하고 있다. 이는 수탁자(을)의 권한을 제한하는 조항이 아니라 신위탁자의 권한을 제한하는 조항이고, 계약서 어디에도 수탁자의 처분권한을 박탈하거나, 수탁자가 처분 시 수익자의 승낙을 받아야 하거나, 수익자가 처분·관리권을 직접 행사한다는 조항이 없다. 이하에서는 판례상 명의신탁 무효 사안들의 계약서와 이 사건 계약서를 대비하여 명의신탁에 해당하지 않는 이유를 검토한다.

(다) 이 건 신탁은 청구법인(원위탁자 및 수익자), b(B 수탁자 겸 A 신위탁자), a(A 수탁자 겸 B 신위탁자)로 구성된 3자 교차신탁 구조이다.

(라) 수탁자인 b와 a는 각 부동산의 취득자금을 100% 제공한 실질 채권자이고, 두 사람은 각각 상대 부동산에서 수탁자 또는 신위탁자의 지위를 교차하여 보유함으로써 상호 견제 구조를 형성하고 있어, 어느 일방 또는 원위탁자인 법인 단독으로는 신탁을 해지하거나 신탁재산을 환원할 수 없으며, 신탁재산은 수탁자 겸 신위탁자인 채권자들의 채권 담보 대상이다.

(마) 「신탁법」제2조는 신탁을 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 수탁자가 일정한 자의 이익 또는 특정 목적을 위해 재산을 관리·처분 등을 하게 하는 법률관계로 정의하고, 제31조는 수탁자가 신탁재산의 관리, 처분 등 신탁 목적 달성을 위해 필요한 모든 행위를 할 권한이 있음을 규정하며, 부동산실명법 제3조 제1항은 명의신탁등기를 금지하지만, 모든 신탁등기에 일률적으로 적용되지는 않고, 같은 법 제2조 제1호 다목은 신탁법에 따른 신탁재산임을 등기한 경우를 명의신탁약정에서 명시적으로 제외하므로, 신탁법상 유효한 신탁은 처음부터 부동산실명법상 명의신탁에 해당하지 않는다.

(바) 따라서 신탁등기가 존재한다는 사정만으로 제3조 제1항을 적용할 수는 없고, 먼저 그 법률관계가 신탁법상 유효한 신탁인지를 판단하여야 하고, 수탁자가 독자적 관리·처분권 없이 명의만 보유하는 수동신탁·가장신탁에 해당하는 예외적 경우에 한해 비로소 제3조 제1항 적용이 문제되며, 한편 판례는 명의신탁으로 무효가 되는 경우를 조세회피가 유일한 목적인 경우로 한정하여 설시하고 있으므로, 조세회피 외에 다른 정당한 동기가 하나라도 인정되면 명의신탁으로 볼 수 없다.

(사) 「종합부동산세법」제7조 및 관련 법령에 따라, 신탁재산에 대한 종합부동산세는 원칙적으로 위탁자를 납세의무자로 하여 과세되나, 이 건과 같이 「신탁법」제10조에 따라 위탁자 지위가 신위탁자에게 적법하게 이전된 경우, 종합부동산세는 위탁자 지위를 승계한 신위탁자(b·a)에게 과세되어야 하고, 신탁법이 보장하는 위탁자 지위 이전은 합법적이고 유효한 신탁의 내용으로서, 적법·유효한 신탁에서 신탁재산과 신탁통제권은 수탁자에게 귀속되고 원위탁자(법인)에게 있지 않으므로, 이 건은 정상적인 신탁법상 신탁이고, 위탁자 지위가 이전된 이상 납세의무 역시 신위탁자에게 귀속되며, 원위탁자인 법인이 종합부동산세를 회피하려 하였다면 신탁이라는 복잡한 구조가 아닌 단순 소유권 반환으로 충분하였으므로, 신탁 체결이 조세회피 목적과 무관함은 이 점에서도 명백하다.

(23) 대법원은 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라고 일관되게 판시하여 왔으며(OOO), 수탁자는 신탁 목적 범위 내에서 신탁계약에 따라 신탁재산을 관리할 제한을 부담할 뿐이다.

(가) 대법원 및 하급심에서 명의신탁으로 무효로 판단된 사안들(OOO)은 예외 없이 아래 표지들이 계약서 및 실행 과정에 복합적으로 존재하였고, 이 건 신탁계약서와 대비하면 아래와 같다.

＜이 건 신탁계약과 비교＞

OOO

(나) 수탁자인 b와 a는 각 부동산의 취득자금을 100% 제공한 실질 채권자이고, 법인은 이들로부터 차입한 가수금으로 부동산을 매입하였으며, 수탁자는 자신이 출연한 자금에 대한 채권 보전 및 담보 확보를 목적으로 신탁에 참여하였으므로, 해당 부동산에 대한 직접적이고 실질적인 채권적 이해관계를 보유한다.

(다) 나아가 b는 B의 수탁자이면서 동시에 A의 신위탁자이고, a는 A의 수탁자이면서 동시에 B의 신위탁자이며, 두 사람은 각각 상대 부동산에서도 주채권자의 지위를 보유하고, 신탁재산 전체가 이들의 채권 담보 대상이 되며, 이는 판례상 명의신탁 사안에서의 '자금 출연 없는 단순 명의대여자' 구조와 본질적으로 다르다.

(라) 두 사람은 각각 상대 부동산의 수탁자 또는 신위탁자로서 상호 견제 구조를 형성하고 있으므로, 원위탁자인 법인 단독은 물론 어느 일방만으로도 신탁을 해지하거나 신탁재산을 환원할 수 없고, 두 사람의 공동 의사 없이는 어떠한 신탁도 해지·변경·환원될 수 없는 구조로서, 원위탁자(수익자)가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 유지한다는 수동신탁의 본질적 특성이 존재하지 않는다.

(마) 수탁자들은 신탁 기간 중 임차인의 문의·요청을 직접 처리하고 신탁등기 해제 여부를 결정하는 등 실질적인 관리·통제 권한을 행사하였고, 아래 문자메세지는 수탁자가 신탁재산에 대한 처분·통제권을 실질적으로 보유·행사하였음을 입증하는 객관적 증거이다.

＜B 102호 임차인(e) → 수탁자 b 문자(2022.1.11.) — 임대보증보험 가입 위해 신탁등기 해제 요청 (2차 신탁 해지 사유)＞

OOO

＜수탁자 b 신탁등기 해제 완료 확인(2022.1.17.)—수탁자의 실질적 처분·통제권 행사＞

OOO

＜3차 신탁(2022.5.13.〜5.24.) — 임차인이 수탁자 b에게 임대인 변경 통보 요청 → 수탁자 신탁 체결·해지 통제권 행사 증거＞

OOO

＜A 임차인 → 수탁자 a(임대인)에게 문자(2021.7.8.) — 수탁자가 임대인으로서 임차인과 직접 관리 업무 수행한 증거(1차 신탁 2021.5.7.〜6.28.)＞

OOO

(바) 종합부동산세는 위탁자에게 과세되므로, 신탁등기를 경료하더라도 원위탁자인 법인의 종합부동산세 부담이 면제되거나 감소되지 않고, 수탁자(b·a)는 신탁 설정 당시 무주택자로서 종합부동산세 부과 대상이 아니었으므로, 굳이 복잡한 신탁 구조를 취하지 않고 소유권을 바로 이전하더라도 종합부동산세가 발생하지 않는다.

(사) 한편 1차 신탁 기간은 과세기준일인 6월 1일을 포함하고 있으나, 이 경우에도 조세회피가 신탁 체결의 유일한 목적이 아니고, 종합부동산세는 위탁자인 법인에게 과세되므로, 법인이 종합부동산세를 회피하려 하였다면 굳이 복잡한 신탁 구조를 선택할 이유가 없으며, 수탁자(b·a)는 당시 무주택자로 종합부동산세 부과 대상이 아니었으므로, 신탁을 하지 않고 곧바로 소유권을 이전하는 매매를 원인으로 반환하였더라면 법인과 수탁자 모두에게 종합부동산세가 발생하지 않는다. 즉 종합부동산세 회피가 목적이었다면 신탁이라는 복잡하고 비용이 수반되는 구조가 아닌 단순 소유권 이전으로 충분하였으므로, 신탁 체결 자체가 조세회피 목적과 무관함을 반증하고, 이 건에서 문제된 신탁 기간들(B 2·3차, A 2차)은 모두 과세기준일인 6월 1일을 포함하지 않아, 종합부동산세 납세의무자 변경 효과가 구조적으로 발생할 수 없으며, 이는 등기부등본에 의해 객관적으로 증명되는 사실이다.

(아) 재산세 및 종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재의 소유자에게 부과되고(「지방세법」제114조, 「종합부동산세법」제3조), 이 건 문제된 신탁 기간을 등기부등본에 따라 분석하면 다음과 같다.

＜등기부등본 분석＞

OOO

위 표에서 보듯이, 문제된 신탁 기간들은 모두 과세기준일인 6월 1일을 포함하지 않으므로, 이들 신탁을 통해 재산세 또는 종합부동산세 납세의무자를 변경하거나 세 부담을 회피하는 효과는 구조적으로 발생할 수 없고, 이는 조세회피 동기가 없다는 주관적 주장을 넘어, 등기부등본에 의해 객관적으로 증명되는 사실이다.

OOO

(24) 법인은 아래와 같은 복합적인 사업상 동기에 의하여 신탁을 체결하였고, 이는 단순 조세회피와 전혀 무관한 경영상 불가피한 선택이었다.

(가) 상대방 법인(D)은 2021.3.29. 민사소송(OOO)을 제기하였고, 「민사소송법」제67조의 필수적 공동소송 규정에 따라 실질적 사업 탈취를 시도한 상대방의 소송 참가가 예상되었으며, 상대방의 가처분·가압류로 핵심 자산이 동결될 위험이 현실화된 상황에서, 법인은 채권자인 b·a 앞으로의 신탁을 통한 자산 보전이 불가피하였다.

(나) A은 2020년 11월부터 명도 분쟁 중이었고 합의 후 2021년 2월부터 공실이었고, 공실 상태에서 신탁을 체결하면 신규 세입자 확보가 어렵기 때문에 즉시 신탁 체결이 어려운 실무적 제약이 있었으며, 2021.4.19. 전세계약 가계약이 체결되자, 법인은 2021.4.17. 이사회에서 두 아파트 동시 신탁 체결을 의결하고 신탁을 체결하였으며, 1차 신탁 시점은 소송 제기로 발생한 자산 보전 필요성과, 신규 세입자 확보로 신탁 체결이 실무상 가능해진 시점이 맞물려 정해진 것이며, 종합부동산세 과세기준일(6월 1일)과는 무관하다(A 2021.4.19.자 전세계약서)

(다) 법인은 2020.7.1. 종합부동산세 제도 변경 발표 이전에 이미 법무법인 E에 신탁 및 자산 전반에 관한 경영 자문을 의뢰하였고, 이는 신탁 체결 동기가 종합부동산세 회피가 아닌 사전적 경영 자문의 결과임을 명확히 보여주며, 당시 법무법인 E에 지급한 법률자문료는 OOO원으로, 이는 세금계산서로 확인된다(2020.7.1.자 법률자문료 세금계산서). 신탁을 체결하지 않고 채권자들에게 소유권을 단순 반환하였다면 취득세 등 약 OOO원이 발생하고, 이 금액은 두 아파트의 합산 취득가액에 비해서도 적은 금액이며, 종합부동산세 회피 목적이었다면 2,200만 원의 법률자문료를 지출하면서까지 신탁 구조를 선택할 이유가 없고, 단순 소유권 반환이 훨씬 간편하고 비용도 적었다.

(라) 상대방의 사업 탈취로 인하여 법인의 주요 매출이 단절되고, 겸업금지 조항으로 인해 신규 사업 진출도 제약된 상황이었으며, 이로 인해 법인은 적자 누적과 자본잠식이 예상되는 재무적 위기에 처해 있었다. 두 아파트는 법인이 사원용 사택으로 취득한 자산으로서, 이를 채권자인 수탁자들에게 신탁하여 법인의 재무구조를 안정시키고 채권자들의 담보를 확보하는 것이 합법적이고 불가피한 경영상 선택이었다.

(마) 이상과 같이 이 사건 신탁은 ① 사업 탈취 소송에 따른 자산 보전, ② 채권자(수탁자)의 담보 확보, ③ 공실 해소 후 이사회 의결에 따른 적법한 절차, ④ 자본잠식 방지 및 재무구조 개선이라는 복합적이고 실질적인 사업상 동기에 의한 것으로, 판례가 명의신탁 무효 요건으로 설시하는 "조세회피가 유일한 목적"이라는 기준을 전혀 충족하지 않고[OOO]

(바) 이 건 신탁계약서에는 수탁자(a)의 관리·처분권을 제한하거나 박탈하는 조항이 전혀 없다. 제5조는 신위탁자(위탁자 지위 이전을 받은 자)의 처분·관리 권한을 제한하는 것으로, 수탁자(을)의 권한과 무관하고, 명의신탁으로 무효가 된 판례 사안들의 계약서에는 ① 수탁자가 부동산 명의만 보유·관리한다는 조항, ② 수탁자의 처분·관리권을 명시적으로 박탈하는 조항, ③ 처분 시 수익자(위탁자)의 승낙을 요건으로 하는 조항, ④ 수익자가 처분·관리권을 직접 행사한다는 조항이 명시되어 있었으며, 이 건 계약서에는 이러한 조항이 전혀 없으므로, 판례의 명의신탁 무효 판단 기준을 충족하지 않는다.

＜결론＞

OOO

(25) 이 건 신탁은 「신탁법」에 의하여 설정된 정상적인 신탁으로서, 부동산실명법 제2조 제1호 다목이 명시적으로 적용 제외하는 유형에 해당하고, 과세관청이 이를 명의신탁으로 파악한 것은 신탁법상 수탁자의 법적 지위에 관한 확립된 대법원 판례와 정면으로 배치되며, 아래에서 관련 판례를 통하여 구체적으로 논증한다.

이 건 각 아파트에 대하여 신탁이 복수 차례 설정·해지되었고, 최종적으로 2022.5.23. 신탁재산 귀속(해지)등기가 경료된 다음 날인 2022.5.24. 두 아파트 모두 수탁자 b(B 102호), a(A 1502호) 각각에게 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳤다. 이 일련의 경위는 수탁자가 독립적인 관리·처분권을 실질적으로 보유·행사하였음을 다음 두 측면에서 입증한다.

(가) 반복적 중도해지에 대하여 b의 경우 3차례, a의 경우 2차례 신탁이 설정·해지되었는데, 각 신탁은 약정기간(각 수십 일에서 수개월)이 만료되기 전에 중도 해지되었고, 이 건 신탁계약에는 중도해지를 제한하는 특약이 없었으며, 대법원은 신탁 종료사유가 발생하더라도 신탁재산은 위탁자에게 자동 복귀되지 않으며 수탁자가 직접 이전등기를 실행해야 반환이 완성된다고 판시하고 있다(OOO). 따라서 매 차수의 해지는 모두 수탁자가 해지에 동의하고 이전등기라는 처분행위를 실행한 결과이고, 수탁자의 동의 없이는 단 한 차례의 해지도 완성될 수 없었다.

(나) 수탁자 개인 앞 매매에 대하여, 신탁 해지 후 신탁재산은 귀속권리자인 위탁자에게 돌아가는 것이 원칙이고(OOO), 그런데 2022.5.23. 신탁재산 귀속등기 후 다음 날인 2022.5.24. 두 아파트는 위탁자가 아닌 수탁자 b, a 각각에게 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳤다. 이 매매는 수탁자가 독립적인 매수인으로서 매수 의사를 결정하고 계약을 체결해야만 성립할 수 있는 거래이고, 위탁자의 지시만으로는 수탁자 개인 명의의 매매가 성립할 수 없으며, 결국 이 매매는 수탁자가 신탁재산에 대한 실질적 처분권을 보유하고 이를 독립적으로 행사하였음을 사실로써 증명한다(신탁법 제31조, OOO).

＜신탁 설정·해지·매매 경위 (등기부 기준)＞

OOO

(26) 신탁법상의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있지 않다.

(가) 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이다(OOO).

(나) 이 법리는 대법원 2012.7.26. 선고 OOO판결에서도 동일하게 반복·확인되어, 현재까지 일관된 확립 판례이고, 이 건에서 과세관청이 "실질적인 소유권은 위탁자에게 있다"고 주장하는 것은 이 확립된 법리에 정면으로 반하며, 한편, 이 사건 신탁계약 제5조의 "실질적인 소유권은 갑(원위탁자)에게 있다"는 문언은 신탁이 해지되어 종료될 경우 신탁재산이 원위탁자에게 귀속된다는 취지, 즉 신탁 종료 시의 귀속권리자를 정한 것이고, 이는 신탁 존속 중 수탁자와의 관계에서 소유권 귀속을 부정하는 조항이 아니며, 나아가 이 조항은 위탁자 지위 이전에 관한 것으로서, 원위탁자와 신위탁자 사이의 관계를 규율하는 것에 불과합니다. 수탁자의 권한을 제한하려면 반드시 신탁계약서에 수탁자(을)에 관한 명시적 언급이 있거나 수탁자 권한을 직접 제한하는 조항이 있어야 한다. 위탁자 지위 이전 조항은 원위탁자와 신위탁자 간의 관계를 정한 것이지, 신탁의 핵심 내용인 수탁자의 관리·처분 권한을 제한하는 신탁계약상 제한 조항이 될 수 없다.

(다) 대법원 2008.3.13. 선고 OOO판결(원심: 수원지법 OOO)은, 신탁계약에서 "수탁자의 권한은 등기부상 소유권 관리 및 보전에 한정되므로 그 이외의 실질적인 관리·보전 업무 일체는 수익자가 주관하여 관리한다"는 특약이 있더라도, 수탁자는 우선수익자나 수익자에 대한 관계에서는 위 특약에 따른 제한을 부담할 뿐이고 제3자에 대한 관계에서는 완전한 소유권을 행사할 수 있다고 명시적으로 판시하였다.

(라) 신탁계약에 의하여 재산권이 수탁자에게 이전된 경우 그 신탁재산은 수탁자에게 절대적으로 이전하므로, 수탁자의 권한을 제한하는 신탁계약상의 특약에도 불구하고 수탁자가 제3자에 대한 관계에서 그 신탁재산에 관한 완전한 소유권을 행사할 수 있다(OOO)

(마) 이 건 신탁계약 제5조의 "실질적인 소유권은 甲(위탁자)에게 있다"는 문언 및 위탁자 지위이전 약정 제3조는 대내적 견제장치로서 위탁자와 신위탁자 간의 견제구조, 즉 수탁자의 임의처분을 방지하기 위한 것에 불과하고, 이 조항이 수탁자의 소유권 귀속 자체를 부정한다는 해석은 위 대법원 판례와 배치되어 허용될 수 없으며, 한편, 이 건 신탁계약 제5조의 "실질적인 소유권은 갑(원위탁자)에게 있다"는 문언은 신탁이 해지되어 종료될 경우 신탁재산이 원위탁자에게 귀속된다는 취지, 즉 신탁 종료 시의 귀속권리자를 정한 것이다.

(바) 이는 신탁 존속 중 수탁자와의 관계에서 소유권 귀속을 부정하는 조항이 아니고, 나아가 이 조항은 위탁자 지위 이전에 관한 것으로서, 원위탁자와 신위탁자 사이의 관계를 규율하는 것에 불과하며, 수탁자의 권한을 제한하려면 반드시 신탁계약서에 수탁자(을)에 관한 명시적 언급이 있거나 수탁자 권한을 직접 제한하는 조항이 있어야 하고, 위탁자 지위 이전 조항은 원위탁자와 신위탁자 간의 관계를 정한 것이지, 신탁의 핵심 내용인 수탁자의 관리·처분 권한을 제한하는 신탁계약상 제한 조항이 될 수 없다.

(사) 대법원 1994.10.14. 선고 OOO판결은, 신탁의 해지 등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 신탁재산의 귀속권리자에게 새로이 목적부동산의 소유권을 이전할 의무를 부담할 뿐, 신탁재산이 위탁자에게 당연히 복귀되지 않는다고 판시하였다.

(아) 신탁의 해지 등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 신탁재산의 귀속권리자인 수익자나 위탁자 등에게 새로이 목적부동산의 소유권 등 신탁재산을 이전할 의무를 부담하게 될 뿐, 신탁재산이 수익자나 위탁자 등에게 당연히 복귀되거나 승계된다고 할 수 없다 (OOO).

(자) 본건 신탁의 약정기간은 2023.5.5.까지 2년이었으나, 실제 해지·반환은 2022.5.24. 이루어졌고, 즉 약정기간이 약 11개월 남아있는 상황에서 신탁이 중도 종료된 것이며, OOO판결에 의하면, 신탁 종료사유가 발생하더라도 신탁재산은 위탁자에게 자동 복귀되지 않는바, 반환은 반드시 수탁자가 신탁재산을 위탁자에게 이전하는 처분행위를 실행해야 완성되므로, 2022.5.24.의 소유권이전등기는 다음 두 가지를 모두 실증한다.

① 수탁자가 중도 해지에 독립적으로 동의한 것 (약정기간을 변경·포기할 의사결정 권한 보유), ② 수탁자가 이전등기라는 처분행위를 직접 실행한 것 (수탁자의 실질적 처분권 행사)으로 명의신탁이었다면 수탁자(명의수탁자)는 위탁자(명의신탁자)의 지시에 따라 등기를 이전해 줄 뿐, 독자적 의사결정 권한을 보유하지 않으나, 이 건에서 수탁자는 약정기간을 무시하고 중도 해지에 동의할 권한을 보유하고 있었고 실제로 그 권한을 행사하였는바, 이는 수탁자가 신탁재산에 대한 실질적 처분권을 보유한 신탁법상의 진정한 수탁자였음을 사실로써 입증한다.

(차) 수원지방법원 2026.4.2. 선고 OOO판결은, 「신탁법」제31조에 따라 수탁자가 신탁재산에 관한 권리의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리·처분 등 모든 행위를 할 권한이 있음을 재확인하였고, 나아가 이 판결은, 신탁계약의 특약사항이 일부 수익자의 이익을 고려하여 처분을 허용하는 조항을 두더라도, 그것이 신탁법 위반이 아님을 전제로 수탁자의 처분권 자체를 부정하지 않았다.

(카) 이 최신 판결은 본건이 다투어지고 있는 현 시점에서도 「신탁법」제31조 귀속주체 법리가 그대로 적용됨을 확인하는 현행 법원 시각을 보여주는 중요한 참고 판례이다.

(타) 창원지방법원 2024.5.2. 선고 OOO판결은 부동산담보신탁에서 수탁자의 물적납세의무를 다루면서, 수탁자 명의의 소유권이전등기의 유효성과 수탁자의 독립된 권리귀속을 당연한 전제로 판단하였고, 이 판결은 특히, 일부 신탁재산이 위탁자 명의로 이전된 경우에도 신탁계약의 목적과 구조가 유지되는 한 신탁관계가 존속함을 전제로 판단하였는바, 이는 세법 영역에서도 신탁법상 신탁의 실체를 인정한다는 점을 보여준다. 이는 이 건 신탁이 세법(종합부동산세, 과징금 등)의 영역에서도 유효한 신탁법상 신탁을 말한다 할 것이다.

(27) 이 건은 적법유효한 신탁으로 종합부동산세 부과대상에서 제외되어야 한다.

첫째, 수탁자 명의의 소유권이전등기가 완료됨으로써 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되었고, 위탁자에게 소유권이 유보되어 있지 않고(대법원 OOO, OOO), 둘째, 신탁계약 제5조의 내부 제한 조항은 위탁자와 신위탁자 간 대내적 견제장치에 불과하며, 수탁자의 대외적 소유권 행사 권한에 영향을 미치지 않으며(대법원 OOO, 수원지법 OOO), 셋째, 약정기간(2년) 중 중도 반환이 이루어진 사실 자체가 수탁자가 독립적 의사결정권과 처분권을 보유·행사하였음을 실증하며(대법원 OOO), 넷째, 「신탁법」제31조에 의한 수탁자의 귀속주체 지위는 최신 판결(수원지법 OOO)에서도 재확인되며, 세법 영역에서도 동일하게 적용된다(창원지방법원 OOO). 따라서 본건에 대한 과세관청의 처분은 신탁법 및 부동산실명법에 관한 법리를 오해한 것으로서 취소되어야 한다.

＜대법원 2002.4.12. 선고 OOO(임대차보증금반환)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 사건 신탁계약에 따라 수탁자(b·a) 앞으로 소유권이전등기가 완료되었으므로, 신탁재산에 대한 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속되고, 위탁자(청구법인)와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있지 않으며, 수탁자는 신탁재산에 대한 관리권을 대내외적으로 보유한다.

＜대법원 2008.3.13. 선고 OOO(건물철거 등)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 판결은 신탁계약상 수탁자 권한을 제한하는 특약이 있었던 사안에서도 제3자에 대한 관계에서 수탁자의 완전한 소유권을 인정하였고, 이 건 신탁계약서에는 수탁자 권한을 제한하는 조항이 전혀 없으므로, 수탁자의 권한은 내부관계에서도 아무런 제한을 받지 않다.

＜대법원 2012.7.26. 선고 OOO(임대보증금 반환 등)＞

OOO

이 건에 적용하면, 대법원이 2002년 및 2008년에 확립한 법리를 2012년에 다시 한번 재확인한 판결로, 수탁자 앞으로의 소유권이전등기 완료만으로 대내외적 소유권 귀속이 완성되고, 위탁자에게 소유권이 유보되지 않는다는 법리는 대법원의 일관된 입장이다.

＜수원지방법원 2026.4.2. 선고 OOO(신탁재산 처분금지 및 소유권이전등기)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 판결은 신탁계약에 특약이 있는 경우에도 그것이 수탁자의 권한을 제한하거나 선관의무에 반하지 않는 이상 신탁법 위반이 아님을 확인하였고, 이 건 신탁계약서에는 수탁자 권한을 제한하는 조항 자체가 전혀 없으므로, 신탁법 제31조에 따라 수탁자가 신탁재산에 대한 관리·처분 등 모든 행위를 할 권한의 귀속주체임이 명백하다.

＜수원지방법원 2007.7.6. 선고 OOO(건물철거 등)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 판결은 신탁법상 신탁과 단순 명의신탁을 명시적으로 구별한 핵심 선례로, 「신탁법」에 의한 신탁관계가 성립하면 신탁재산은 수탁자에게 완전히 귀속되어 더 이상 위탁자의 재산이 아니라는 점을 명확히 확인하고, 이 건 신탁은 신탁법에 따라 신탁등기까지 경료된 적법한 신탁으로서, 수탁자(b·a) 앞으로 소유권이전등기가 완료된 이상 신탁재산의 소유권과 관리권은 수탁자에게 대내외적으로 완전히 귀속되며, 강서구청이 이 사건 신탁을 명의신탁으로 볼 수 없는 근거를 이 판결이 직접 뒷받침한다.

＜대법원 1994.10.14. 선고 OOO(건축명도 등)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 판결은 신탁종료(해지) 사유가 발생하더라도 수탁자로부터 귀속권리자에게 이전등기가 경료되기 전까지는 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 귀속된다는 법리를 확립한 핵심 선례이고, 이 건 신탁은 현재 유효하게 존속 중이며 해지 사유가 발생한 바 없으므로 신탁재산에 대한 수탁자(b·a)의 소유권 및 관리권은 더욱 명백하게 인정된다. 설령 장래 신탁이 해지된다 하더라도 이전등기 완료 전까지 수탁자의 지위는 대내외적으로 유지되므로, 강서구청이 신탁등기가 유지되는 현재 시점에 이 사건 신탁을 명의신탁으로 볼 수 없음이 이 판결에 의해서도 명확히 뒷받침된다.

＜창원지방법원 2024.5.2. 선고 OOO(물적납세의무자 지정 등 처분무효확인)＞

OOO

이 건에 적용하면, 이 판결은 부동산담보신탁에서 신탁계약의 목적·실질에 기초하여 수탁자의 권한과 책임 범위를 목적론적으로 해석한 최근 하급심 판결이고, 이 건 신탁도 채권보전 및 담보 목적의 부동산 신탁으로서 수탁자(b·a)가 신탁재산에 관하여 실질적인 관리·처분 권한을 보유하며, 신탁계약의 실질적 목적과 수탁자의 채권자 지위에 비추어 이 사건 신탁이 정상적인 신탁법상 신탁임이 이 판결에 의해서도 뒷받침된다.

＜판결 종합 — 이 건에 대한 적용 결론＞

OOO

(28) 명의신탁 무효 판단 요소 비교표는 다음과 같다(판례 사안 vs. 본건).

＜대법원 무효 판단의 4대 핵심 요소 — 4가지 모두 해당할 때에 한하여 명의신탁으로 판단＞

OOO

＜항목별 상세 비교 — 판례 사안 vs. 본건＞

OOO

위 ①〜⑦ 요소는 최근 대법원 판례(OOO등)가 명의신탁을 인정한 사안에서 복합적으로 모두 존재하였던 요소인바, 이 건은 어느 요소에도 해당하지 않는다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건은 종합부동산세 세부담 강화 개정에 따라 청구법인에게 조세회피를 위한 유인이 발생하였다.

(가) 2020.8.18. 법률 제17478호로 개정된 「종합부동산세법」은 주택분 종합부동산세 강화를 위해 세율을 1천분의 6부터 1천분의 30까지로(2주택 이하를 소유한 경우), 1천분의 12부터 1천분의 60까지로(3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우) 각 인상하였고(제9조 제1항), 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대한 세부담 상한을 종전 100분의 200에서 100분의 300으로 인상하였다(제10조 제2호).

한편, 법인의 투기 수요 차단을 위해 일부 예외적인 경우를 제외하고는 법인에 대한 주택분 종합부동산세의 과세표준 기본공제 및 세부담 상한을 폐지하였고(「종합부동산세법」제8조 제1항, 제10조 단서), 법인 소유 주택에 대해서는 3%(2주택 이하를 소유한 경우), 6%(3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우)이라는 단일세율이 적용(같은 법 제 제9조 제2항)되도록 개정되었다.

＜2020.7.10. 관계부처 합동 ‘주택시장 안정 보완대책’ 제5∼6면＞

(나) 위와 같은 「종합부동산세법」개정에 따라 법인의 단일세율 적용을 회피하고 기본공제를 적용받기 위한 목적으로 외관상 신탁을 설정한 후 그 신탁재산의 위탁자의 지위를 이전하는 방식으로 종합부동산세를 회피할 유인이 발생하였다.

＜청구법인 종합부동산세 회피 방식＞

OOO

(2) 신탁재산에 대한 납세의무자를 판단하는 경우 실질과세의 원칙이 적용된다.

(가) 신탁재산에 대한 납세의무자 규정에 대하여, 「지방세법」제107조 제1항은 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세의 납세의무자로 하되, 같은 조 제2항 제5호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세의 납세의무자로 하도록 규정하고 있다.

또한, 「종합부동산세법」제7조 제1항은 주택분 재산세 납세의무자에게 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하는 한편, 같은 조 제2항은 「신탁법」에 따라 수탁자의 명의로 등기된 신탁주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하여 제1항의 내용을 재확인하고 있다.

(나) 과거 「지방세법」은 신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자 명의로 등기하는 경우 취득세와 등록세는 비과세하면서 재산세 등은 등기명의자인 수탁자에게 부과하는 것이 실질과세의 원칙에 반한다는 비판을 수용하여, 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정하고 있었다가(대법원 2005.7.28. 선고 OOO판결 참조), 2014.1.1. 개정에 따라 신탁재산에 대한 납세의무자를 수탁자로 변경하여 신탁재산의 법적 소유자와 납세의무자를 일치시켰다.

그 결과, 위탁자인 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종합부동산세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위해 2020.12.29. 「지방세법」과 「종합부동산세법」이 개정되어 신탁재산의 보유세 납세의무자가 수탁자에서 다시 위탁자로 환원되어 현행 규정이 되었다.

＜2020.7.10. 관계부처 합동 ‘주택시장 안정 보완대책’ 제6면＞

(다) 실질과세의 원칙 적용과 관련하여, 「국세기본법」제14조 및 「지방세기본법」제17조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다라고 규정하고 있고, 앞서 살펴본 개정 경위에 비추어 볼 때 「지방세법」제107조 제2항 제5호 및 「종합부동산세법」제7조 제2항의 경우에도 실질과세의 원칙이 적용되므로, 명의와 실질의 괴리가 존재하고 그 괴리가 조세회피목적에서 비롯된 경우에는 그 명의에도 불구하고 실질에 따라 납세의무자를 판단함이 타당하다.

(라) 이 건 위탁자 지위 이전계약은 조세회피 목적으로 형식상으로만 위탁자 지위를 이전한 가장행위에 해당하므로, 납세의무자는 쟁점부동산의 실질적 위탁자인 청구법인이다.

(3) 이 건 위탁자 지위 이전 계약은 조세회피 목적의 가장행위이다.

(가) 아래와 같은 점에 비추어 볼 때 청구법인의 위탁자 지위 이전은 오로지 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단으로서 위탁자 지위를 실질적으로 양도하는 행위 없이 외관만을 만든 것으로 판단된다.

OOO

(나) 청구법인의 위탁자 지위 이전은 조세회피를 위한 가장행위에 해당한다고 판단되므로, 실질적인 위탁자인 청구법인이 쟁점부동산의 납세의무자에 해당한다고 봄이 타당하다.

(4) 청구법인의 쟁점부동산에 대한 권리와 의무는 청구법인과 청구법인의 주주이자 사내이사인 a와 b가 공동행사하거나 서로가 실질적인 제한을 가하는 것으로 볼 수 있고, 이는 「신탁법」의 취지나 신탁의 본질에 맞지 않는 것임에도 당시 회계적, 재무적 경영 판단과 필요에 따른 불가피한 사정으로 청구법인이 쟁점아파트를 취득한 후 신탁을 선택할 수밖에 없었다 할지라도, 신탁재산에 대한 납세의무자 규정은 「지방세법」제107조 제2항 제5호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 「종합부동산세법」제7조 제2항은 「신탁법」에 따라 수탁자의 명의로 등기된 신탁주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

이 건 위탁자 지위 이전 계약과 관련하여, 계약일자 2021.5.6. ‘부동산신탁계약서’ 제5조 위탁자지위이전에 관한 내용에 관해서 살펴보면, ‘위탁자의 지위를 제3자에게 이전할 경우에도, 이 위탁자의 지위이전은 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 이전이 아니며, 실질적인 소유권은 갑(청구법인)에게 있다. 위탁자의 지위를 이전받은 제3자는 신탁부동산을 임의로 처분할 수 없고, 관리, 운용할 수 없다. 위탁자 지위가 이전된 경우에도 수익자는 “갑”이다.’라고 명시하고 있다.

청구법인이 이 건 신탁계약과 관련하여 2021.5.11. ‘위탁자 지위이전 합의서’의 내용을 살펴 보면, ‘제3조 위탁자 지위 이전으로 인한 신탁재산의 소유권 변동은 없다. 본 계약서에 의한 위탁자 지위 이전에도 불구하고, 실질적인 소유권은 구 위탁자(갑)에게 있다. 위탁자의 지위를 이전받은 병은 신탁부동산을 임의로 처분할 수 없고, 관리, 운영할 수 없다. 수익자는 “갑”(청구법인)이다.’라고 명시하고 있다.

이와 같이 ‘부동산신탁계약서’ 및 ‘위탁자지위이전 합의서’에도 실질적 소유권은 여전히 구 위탁자 (갑, 청구법인)에게 있음을 다시 명기하고 있어 신 위탁자(b)는 위탁자의 지위가 이전될 만한 유인도 없으며, 신탁부동산에 대한 실질적 소유권이 없음이 명백하다고 할 것이다.

따라서, 이 건 청구법인의 위탁자 지위 이전은 조세회피를 위한 가장행위에 해당하므로, 「국세기본법」제14조 실질과세의 원칙에 따라 쟁점부동산의 실질적 소유권이 있음을 명기하고 있는 청구법인을 납세의무자로 보아 과세한 당초 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대한 위탁자 지위를 이전하여 종합부동산세 납세의무자에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 종합부동산세법 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것)

제7조[납세의무자] ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

제8조[과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

제9조[세율 및 세액] ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다. 각 호 생략

② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다) : 1천분의 30

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60

(3) 지방세법 (2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 각 호 생략

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(4) 신탁법

제2조[신탁의 정의] 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제4조[신탁의 공시와 대항] ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

제5조[목적의 제한] ① 선량한 풍속이나 그 밖의 사회질서에 위반하는 사항을 목적으로 하는 신탁은 무효로 한다.

② 목적이 위법하거나 불능인 신탁은 무효로 한다.

③ 신탁 목적의 일부가 제1항 또는 제2항에 해당하는 경우 그 신탁은 제1항 또는 제2항에 해당하지 아니한 나머지 목적을 위하여 유효하게 성립한다. 다만, 제1항 또는 제2항에 해당하는 목적과 그렇지 아니한 목적을 분리하는 것이 불가능하거나 분리할 수 있더라도 제1항 또는 제2항에 해당하지 아니한 나머지 목적만을 위하여 신탁을 유지하는 것이 위탁자의 의사에 명백히 반하는 경우에는 그 전부를 무효로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 보면 다음과 같다.

(가) 청구법인은 쟁점부동산①을 2020.8.7. 취득한 후, 2021.5.6. 신탁을 등기원인으로 2021.5.7. 수탁자 a에게 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 2021.6.24. 등 청구법인에게 신탁재산의 귀속 및 a에게 신탁을 반복하다가 2022.5.24. a에게 소유권(매매)을 이전하였다.

(나) 청구법인은 쟁점부동산②를 2020.8.7. 취득한 후, 2021.5.6. 신탁을 등기원인으로 2021.5.6. 수탁자 b에게 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 2021.6.29. 등 청구법인에게 신탁재산의 귀속 및 b에게 신탁을 반복하다가 2022.5.24. b에게 소유권(매매)을 이전하였다.

(2) 청구법인이 쟁점부동산①과 관련하여 2021.5.6. a와 체결한 신탁계약 내용은 아래와 같다.

＜청구법인이 a와 체결한 부동산 신탁계약서 내용＞

OOO

청구법인이 이 건 신탁계약 관련하여 기재사항 변경으로 위탁자 지위 이전 합의서를 별첨하여 2021.5.11. 신탁원부 변경을 접수하였으며, 변경 내용(일부) 등은 아래와 같다.

＜청구법인이 b와 체결한 위탁자 지위 이전 계약 내용＞

OOO

＜위탁자 지위이전 합의서＞

OOO

(3) 부산고등법원 2023.10.26. 선고 OOO사건(대법원 OOO, 2024.1.25. 확정)의 일부 내용은 아래와 같다.

＜부산고등법원 2023.10.26. 선고, OOO사건 중 일부＞

OOO

(4) 청구법인의 재무제표 및 계정별원장의 주요 내용은 아래 ＜표2＞〜＜표4＞과 같다.

＜표2＞ 재무상태표, 제18기 2021.6.30. 현재/제17기 2020.6.30. 현재

OOO

＜표3＞ 결손금처리계산서

OOO

＜표4＞ 계정별원장, 2020.7.1.∼2021.6.30.

OOO

(5) 청구법인이 제출한 내용증명서 등의 일부 내용은 다음과 같다.

＜청구법인이 수신한 내용증명＞

OOO

＜부동산 반환 확약서(2020.9.2.)＞

OOO

＜이사회 의사록＞

OOO

＜b가 A(쟁점부동산①) 신위탁자로 수탁자 a의 동의로 관리·운영하였다고 주장하며 제출한 문자 메시지＞

OOO

＜법무법인 E 신탁 법률 자문 의견서(2026.6.12.)＞

OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인이 2021.5.6. a와 작성한 부동산신탁계약서 제5조 위탁자지위이전에 관한 내용에, 위탁자의 지위를 제3자에게 이전할 경우에도 이 위탁자의 지위이전은 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 이전이 아니고, 실질적인 소유권은 갑(청구법인)에게 있으며, 위탁자의 지위를 이전받은 제3자는 신탁부동산을 임의로 처분할 수 없고, 위탁자 지위가 이전된 경우에도 수익자는 “갑(청구법인)”으로 명시되어 있으며, 2021.5.11. 접수된 위탁자 지위이전 합의서의 내용에도 동일한 내용이 나타나는 점, 위탁자변경계약 내용상 이전 대가가 OOO원에 불과하여 쟁점부동산의 실질적인 가치를 반영하지 못하는 명목상의 거래로 보이고, 청구법인이 언제든지 계약을 해제할 수 있으며, 청구법인은 위탁자 지위 이전으로 부담을 면한 종합부동산세 등은 OOO원에 달하는 점, 청구법인의 조세회피 이외에 달리 신 위탁자에게 쟁점부동산의 위탁자 지위를 이전할 만한 어떠한 경제적 실질이나 유인이 전혀 없는 것으로 보이는 점, 현행 「종합부동산세법」에서는 법인이 소유하고 있는 주택에 대하여는 일정 경우 과세표준 산정 시 OOO원의 공제를 받을 수 없고, 3% 또는 6%의 단일세율에 따라 종합부동산세가 과세되며, 개인의 경우 소유하고 있는 주택의 수와 공시가격에 따라 과세표준, 세율 및 세액이 달라지거나 중과세 규정을 회피 또는 여러 공제를 적용받을 수 있는 점 등(조심 2025중2606, 2025.11.4. 등 다수, 같은 뜻임)에 비추어, 처분청이 위탁자의 지위는 청구법인에게 있고, 신위탁자에게 지위를 이전한 것은 가장거래로 보아 청구법인을 쟁점부동산에 대한 종합부동산세 납세의무자로 하여 과세한 이 건 종합부동산세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.