[청구번호]

조심 2026소0165 (2026.06.10)

 

 

[세 목]

종합부동산

[결정유형]

기각

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[제 목]

쟁점부동산은 신탁재산이므로 조합원별로 각각 계산한 세액의 합계액으로 종합부동산세 등이 부과되어야 한다는 청구주장의 당부

 

 

[결정요지]

처분청이 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자를 청구인으로 보아 청구인의 이 건 종합부동산세 등 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

 

 

 

 

 

 

[관련법령]

종합부동산세법 제7조

 

 

[참조결정]

 

 

 

[따른결정]

 

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

 

[이 유]

 

 

 

1. 처분개요

 

가. 청구인은 2003.6.10. 서울특별시 OOO 및 그 주변 일대에서 공동주택의 신축․분양사업을 위해 설립된 단체로 매입․보유중인 부동산(단독․다가구주택 등, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 2009년부터 2025년까지 종합부동산세를 납부하였다.

 

나. 처분청은 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점부동산(공시가격 합계 OOO원)에 대하여 1.8%의 세율을 적용하여 2020년 12월경 청구인에게 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원(이하 “종합부동산세 등”이라 한다)을 결정․고지하였다.

 

다. 청구인은 2025.8.21. 쟁점부동산은 조합원들이 청구인에게 신탁한 재산으로서 구「종합부동산세법」(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 및 구「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제107조 등에 따라 청구인에게 부과된 2020년 귀속 종합부동산세 등을 위탁자인 조합원별로 산정한 각각의 종합부동산세 등을 합산한 금액으로 (재)경정해 줄 것을 청구하였으나, 처분청은 2025.10.14. 이를 거부통지하였다.

 

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.17. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인 주장

 

쟁점부동산은 조합원의 출자지분에 해당하여 종합부동산세 과세표준을 조합원별로 구분하여 과세하여야 하는데, 그러하지 아니하고 청구인 명의로 합산하여 부과한 것은 위법․부당하다.

 

나. 처분청 의견

 

(1) 쟁점부동산의 관할 지방자치단체인 서울특별시 OOO은 쟁점부동산에 대해서 청구인에게 재산세를 부과하였다. 「종합부동산세법」 제7조 제1항 및 같은 법 제12조에서 재산세 과세대상인 토지 및 주택에 대하여 종합부동산세를 부과한다고 규정하고 있는 반면, 지역주택조합에 대하여 종합부동산세를 제외하는 규정이 없으므로 쟁점부동산의 소유자인 청구인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다. 조세법규를 합리적 이유 없이 확장․유추해석 하지 않고 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙과 조세법률주의에 부합하는데, 종합부동산세는 재산세의 후행세목으로 재산세 납세의무자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 청구인이 신탁등기라고 주장하는 부분에 대한 신탁원부 제5항 제1조를 보면, 쟁점부동산은 조합원들이 출자한 금전을 기반으로 청구인이 취득한 것으로, 신탁기간 종료 후 부동산의 소유권이 조합원들에게 귀속되는 부분인 신탁원부별 신탁부동산이 개별적으로 특정되어 있지 아니하다. 구「지방세법」 제107조 제1항 제3호의 경우 ‘신탁법에 따른 수탁자 명의로 등기․등록된 신탁재산’으로서 ‘위탁자별로 구분된 재산’의 경우 적용하도록 규정하고 있는데,

 

위탁자별로 구분된 「신탁법」상 신탁재산인 토지나 주택의 재산세 과세표준은 수탁자가 보유한 모든 토지나 주택의 재산세 과세표준을 합산할 것이 아니라, 위탁자별로 구분하여 그 신탁재산의 재산세 과세표준을 합산한 금액에서 각각 일정한 과세기준 금액을 공제하는 방법으로 산정하여야 한다고 보는 것이 타당하다고 설시한 대법원 판결(2014.11.27. 선고 2012두26852 판결)은, 신탁재산의 독립성 등에 비추어 수탁자가 다수의 위탁자로부터 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 고유재산을 신탁받음으로써 그 신탁재산이 위탁자별로 구분되는 경우에 적용된다고 할 것이다. 그러나 본 심판청구 건에서 청구인은 조합원들로부터 신탁받은 분담금 등으로 제3자로부터 쟁점부동산을 취득하여 사실상 소유하고 있을 뿐이고, 쟁점부동산이 조합원들의 개별 신탁관계에 기초하여 위탁자별로 구분되어 있다고 볼만한 자료는 찾을 수 없고, 최초로 신탁한 분담금은 조합원별로 구분이 가능하여도, 이를 재원으로 취득한 쟁점부동산은 일일이 조합원별로 대응하여 구분하는 것이 불가능하다.

 

(3) 「종합부동산세법」 제7조 제2항은 조합원들이 주택조합 등에 부동산을 신탁한 경우 그 부동산의 실제 소유주는 조합원으로 보아 조합원별로 과세하여야 한다는 것으로 「국세기본법」 제14조 제1항의 실질과세 원칙을 구체화하는 규정으로 보아야 하는데, 쟁점부동산의 경우 청구인이 조합원들의 금전을 신탁받아 매수한 것으로, 당초 신탁등기 경료시점부터 신탁의 목적이 되는 재산이 각 위탁자별로 특정되어 있지 아니한 점으로 볼 때, 「종합부동산세법」 제7조 제2항 및 같은 법 제12조 제2항의 입법 취지에 부합한다고 보기 어려우므로, 본 심판청구는 「종합부동산세법」 제7조 제2항 및 제12조 제2항 규정을 적용하기 어려움에도 이의 규정의 적용을 구하는 청구로 받아들이기 어렵다.

 

결국, 「종합부동산세법」 제7조 제2항의 개정 취지가 법 적용에 있어 「국세기본법」 제14조의 실질과세 원칙의 적용 및 한계를 보다 체계화하여 규정한 것이고, 「종합부동산세법」은 「지방세법」에서 계산된 체계에 종속되는 규정인 점을 종합적으로 고려하면, 비록 2019년에는 「종합부동산세법」 제7조 제2항의 내용이 규정되어 있지 아니하였다고 할지라도 이는 당초 「종합부동산세법」을 제정 및 개정한 입법권자의 의도가 2020년 개정으로 인해 보다 명확해졌다고 보아야 하는바, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

쟁점부동산은 신탁재산이므로 조합원별로 각각 계산한 세액의 합계액으로 종합부동산세 등이 부과되어야 한다는 청구주장의 당부

 

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

 

다. 사실관계 및 판단

 

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따르면, 아래와 같은 사실이 나타난다.

 

(가) 청구인은 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(2020.6.1.) 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산을 소유하고 있는바, 처분청은 쟁점부동산 전부를 종합부동산세 과세대상인 주택으로 보아, 감면후 공시가격 합계액 OOO원에 대하여 종합부동산세 등을 결정․고지하였다.

 

＜표1＞ 쟁점부동산 현황

OOO

 

(나) 청구인이 쟁점부동산 취득 시 서울북부지방법원 등기국에 제출한 신탁원부를 보면, 신탁조항 ‘제1조 (신탁의 목적) ① 위탁자는 위 부동산을 수탁자의 명의로 신탁에 의한 소유권이전등기를 하여 주택건설사업을 차질없이 수행케하여 완료하는데 있다 ② 위 소유권이전등기방법은 전 소유자로부터 직접 수탁자에게 이전한다’라고 기재되어 있고, 제3조의 「수익자」 기술에서의 단서 규정에서 ‘다만, 위탁자가 조합원의 자격을 상실하는 경우는 충원되는 자에게 승계된다. 단, 이 경우 수탁자는 종전 수익자의 동의 없이 수익자의 변경을 위한 제반 절차를 취할 수 있다’라고 기재되어 있으나, 신탁원부의 수익자는 조합원 OOO명에서 변경된 사항이 없는 것으로 나타난다.

 

(다) 처분청과 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서, 부동산등기사항증명서, 신탁계약서, 쟁점부동산을 현물출자 또는 금전신탁 등으로 취득한 것인지에 대한 관련 서류 등을 제출하지 아니하여, 청구인이 조합원들의 수탁자로서 「신탁법」에 따라 쟁점부동산을 소유하고 있는지에 관한 사항은 나타나지 아니한다.

 

(2) 국토교통부에 발간한 지역주택조합 해설서의 내용을 보면, 그 준비․시행 절차를 아래 ＜표2＞와 같이 설명하고 있다.

 

＜표2＞ 국토교통부 지역·직장주택조합 제도 해설서(발췌)

3-1 주택조합사업의 시행절차 개요

ㅇ 주택조합사업의 시행절차는 최초 토지물색부터 준비하여 조합설립인가 전에 임의단체인 가칭 주택조합추진위원회부터 시작하고 공동주택을 건설하여 준공 후 조합원들의 조합해산을 끝으로 사업을 마무리

토지물색 → 주택조합추진위원회(가칭) → 주택조합규약 작성 → 주택조합창립총회 → 주택조합설립인가 → 추가 조합원 모집 → 등록사업자와 협약체결 → 사업계획 승인 → 등록사업자와 공사계약 → 착공신고 → 사용검사 및 입주 → 청산 및 주택조합 해산

 

 

 

(3) 한편, 2020.12.29. 「지방세법」 및 「종합부동산세법」이 각 법률 제17769호․제17760호로 개정되면서 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자를 종전의 수탁자에서 위탁자로 변경하는 조항이 신설되었고, 관련 조문에서 ‘「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합’을 위탁자로 하고, 동 위탁자를 납세의무자로 본다고 규정하였다.

 

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자라 하더라도 그 세액을 계산함에 있어서는 위탁자별로 구분하여 계산하여야 하는 것이므로 처분청이 청구인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 일괄하여 합산한 후 이를 종합부동산세 과세표준으로 하여야 한다는 전제에서 한 이 건 종합부동산세 경정청구 거부처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산은 종합부동산세(재산세) 과세기준일 현재 「신탁법」에 따라 청구인 명의로 신탁 등기된 사실이 확인되지 아니하고, 위탁자별로 각각 구분되어 있지 아니한 것으로 보이는 점, 「종합부동산세법」 제7조 제1항에서 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 서울특별시 OOO은 청구인이 쟁점부동산의 소유자로서 주택분 재산세 납세의무자에 해당하는 것으로 보아 재산세를 부과하였고, 이에 따라 처분청이 청구인에게 2020년 귀속 종합부동산세를 부과한 사실이 확인되는 점, 서울특별시 OOO의 재산세 부과처분이 취소 또는 경정되지 않는 한 후행조세인 이 건 당초 종합부동산세 부과처분 또한 원칙적으로 유효하다고 할 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자를 청구인으로 보아 청구인의 이 건 종합부동산세 등 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

  

4. 결론

 

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

＜별지＞ 관련 법률

 

(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것)

 

제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 삭제 ＜2008.12.26＞

③ 삭제 ＜2008.12.26.＞

 

(2) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것)

 

제1조(목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. ＜신설 2020.12.29.＞

 

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 

제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다) : 1천분의 30

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 1천분의 60

 

(3) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것)

 

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

5. 삭제 ＜2014.1.1＞

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

(4) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

 

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

(5) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

 

(6) 주택법

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합 : 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도

 

제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것

2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것