[청구번호]

조심 2025지1184 (2026.04.30)

[세 목]

재산

[결정유형]

경정

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[제 목]

쟁점토지를 이 건 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

[결정요지]

「지방세법 시행령」 제101조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 “건축물의 부속토지”란 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용 현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 여러 필지의 토지가 하나의 건축물의 부속토지가 될 수 있는 반면, 1필지의 토지라도 그 일부가 건축물의 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 건축물의 부속토지라고 볼 수 없음(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결).

[관련법령]

지방세법 제106조

[참조결정]

조심2024지2121 / 조심2022지0198

[따른결정]

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[주 문]

서울특별시 서초구청장이 2024.9.12. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 서울특별시 서초구 OOO 3필지 토지 4,671㎡를 별도합산과세대상으로 구분하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 처분청은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 서초구 OOO 외 31필지 토지 34,605.3㎡(이하“이 건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 과세면제대상으로 구분하여, 2024.9.12. 청구법인에게 아래 ＜표1＞과 같이 산출한 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

＜표1＞ 이 건 재산세 등 부과 내역

(단위 : ㎡, 원)

◯◯◯

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.10. 이의신청을 거쳐 2025.3.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 이 건 토지 34,605.3㎡ 중 AAA 주식회사(이하 “AAA”이라 한다)에게 임대한 서울특별시 서초구 OOO 외 9필지 3,848.3㎡, 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)에게 임대한 같은 동 OOO 외 13필지 3,306㎡, 사도 548.7㎡ 합계 7,703㎡를 제외한 26,902.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구법인이 제조 판매하는 청량음료의 물류사업장용 토지로 사용하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점토지(26,902.3㎡)를 그 위치에 따라, 중앙에 있는 서울특별시 서초구 OOO 5필지 19,486.5㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다), 쟁점1토지의 서쪽에 소재하는 같은 동 OOO 외 3필지 5,166㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다), 쟁점1토지의 남쪽에 있는 같은 동 OOO 외 13필지 2,249.8㎡(사권제한토지, 이하 “쟁점3토지”라 한다)로 크게 구분하였다.

(3) 처분청은 쟁점1토지(19,486.5㎡)는 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로, 쟁점2토지 5,166㎡와 쟁점3토지 중 1,124.9㎡(사권제한토지 2,249.8㎡의 100분의 50) 합계 6,290.9㎡는 나대지로 보아 종합합산과세대상으로, 나머지 1,124.9㎡(사권제한토지)는 과세면제대상으로 각각 구분하였다.

(4) 또한, 청구법인이 AAA에게 임대한 토지 3,848.3㎡ 중 건축물(모델하우스, CCC)의 부속토지에 해당하는 3,666.4㎡는 별도합산과세대상으로, BBB에 임대한 3,306㎡(사권제한토지) 중 100분의 50인 1,653㎡는 종합합산과세대상으로, 나머지 1,834.9㎡(사도 181.9㎡, 포함)는 과세면제대상으로 각각 구분하였다(사실관계의 ＜표2＞ 참조).

(5) 대법원은 지상정착물의 부속토지란 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계 없이 토지의 이용 현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로 여러 필지의 토지가 하나의 지상정착물의 부속토지가 될 수 있으며, 토지의 권리관계, 소유형태 또는 필지 수를 불문하는 것이라고 판시하였다(대법원 1994.2.8. 선고 93누7013 판결 등).

또한, 대구고등법원도 건축물과 도로를 사이에 두고 옥외주차장으로 사용되는 토지가 건축물의 부속토지에 해당하는지 여부에 대한 사안에서, 건축물의 부속토지를 반드시 건축물 또는 그 부지와 물리적으로 연속 또는 접착되어 있는 토지에 한정된다고 볼 것은 아닌 점, 대상 토지와 건축물을 구분하는 도로는 폭 5m의 이면도로에 불과하여 이로 인해 대상 토지가 건축물의 부속토지로서 갖는 연계성, 일체성을 부인하기 어려운 점 등을 들어 대상 토지를 건축물의 부속토지에 해당한다고 판결하였다(대구고등법원 2020.2.21. 선고 2019누2443 판결).

(6) 청구법인은 쟁점토지(26,902.3㎡)를 청량음료 등을 보관하는 건축물의 부속토지 또는 청량음료를 운반하는 화물차나 지게차 등의 주차장으로 사용하고 있으므로 쟁점토지는 지번에 관계 없이 그 용도나 현황이 동일한 하나의 토지로 보아야 한다.

(7) 쟁점1토지와 쟁점2․3토지의 사이에는 화물차 등의 진․출입 등을 위한 도로가 있으나, 해당 도로에는 신호등이나 횡단보도가 없고, 일반인들이 거의 사용하지 않는 소로(5m 이하)에 불과하므로 그 도로로 인해 쟁점토지가 구획되어 있다고 하여 이를 근거로 쟁점토지를 별개의 토지로 보는 것은 재산세 현황과세의 원칙에 부합하지 않는다.

(8) 쟁점1토지(19,486.5㎡)에는 청구법인이 물류시설 등으로 사용하는 건축물 9,775.08㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)이 있는데, 그 바닥면적의 합계는 6,503.76㎡로서, 여기에 쟁점토지가 소재하는 지역의 용도지역(일반주거지역) 적용배율 4배를 곱하면 건축물의 부속토지인 별도합산과세대상 범위 내 면적은 26,015.04㎡이라 할 것이다.

(9) 따라서, 임대용 토지를 포함한 이 건 토지(34,605.3㎡) 중 별도합산과세대상이 되는 토지는 이 건 건축물의 부속토지 26,015.04㎡와 AAA 주식회사에게 임대한 CCC의 부속토지 3,666.4㎡ 합계 29,681.44㎡라 할 것인데, 처분청은 23,152.9㎡만 별도합산과세대상으로 산정하였는바, 그 차이 6,528.54㎡는 종합합산과세대상에서 별도합산과세대상으로 변경하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지(26,902.3㎡)는 쟁점1토지 19,486.5㎡, 쟁점2토지 5,166㎡, 쟁점3토지 2,249.8㎡로 구분되는데, 쟁점1․2․3토지는 지번만 다른 것이 아니라 폭 5m 이상의 도로(OOO)로 명확하게 구분되고, 그 개별공시지가도 각각 산정되었으므로 쟁점토지를 하나의 동일한 토지로 보아야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

(2) 이 건 건축물의 건축물대장을 보면, 부속토지의 지번을 서울특별시 서초구 OOO로 기재하고 있을 뿐 여기에 쟁점2토지나 쟁점3토지의 지번은 포함되어 있지 않다.

(3) 이 건 건축물의 바닥면적(6,503.76㎡)에 용도지역 적용배율 4배를 곱한 면적(26,015.04㎡)은 쟁점1토지의 면적 19,486.5㎡를 초과하므로, 처분청은 쟁점1토지를 별도합산과세대상으로 구분하였다.

(4) 쟁점2토지(5,166㎡, 서울특별시 서초구 OOO 외 3필지)에는 임시용 건축물(천막형 창고) 495㎡가 있고, 쟁점3토지(같은 동 OOO 외 13필지 2,249.8㎡)에는 임시용 건축물(천막형 창고) 755㎡(2개동 1,250㎡를 이하 “쟁점건축물”이라 한다)이 있으나 청구법인은 그 존치 기간이 종료된 후 처분청으로부터 연장 허가 등을 받지 않았다.

(5)「지방세법 시행령」제101조 제1항 단서에서「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정하고 있고, 존치기간 종료 후 연장 허가 등을 받지 아니한 임시용 건축물도 허가 등을 받지 아니한 건축물에 해당하므로 임시용 건축물의 소유자 등이해당 건축물을 용도에 맞게 사용하고 있다고 하더라도 그 부속토지는 별도합산과세대상이 되는 토지에 해당하지 않는다.

(6) 조세심판원은「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물에는 임시용(가설) 건축물도 포함하므로 존치기간이 종료된 후 연장 허가 등을 받지 아니한 임시용 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외된다고 결정하였다(조심 2022지198, 2023.7.27.).

(7) 따라서, 처분청이 쟁점2토지와 쟁점3토지의 합계 7,415.8㎡에서 사권제한토지에 해당하는 1,124.9㎡(쟁점3토지 면적의 100분의 50)를 차감한 6,290.9㎡를 사실상의 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등 OOO원을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 이 건 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 토지의 재산세 과세대상 구분은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 이 건 토지의 면적별 재산세 과세대상 구분

(단위 : ㎡)

◯◯◯

(나) 쟁점1토지에 있는 이 건 건축물(9,775.08㎡, 창고, 사무실, 경비실 등)은 신축(1973.12.24.) 당시 청량음료 등을 제조하는 공장이었으나, 청구법인이 그 공장을 지방으로 이전한 후부터는 청량음료 등을 보관하는 창고 또는 사무실 등으로 사용하고 있다.

(다) 쟁점2토지와 쟁점3토지에 1동씩 있는 쟁점건축물은 임시용 건축물로서 청구법인은 쟁점건축물을 청량음료 등을 보관하는 창고로 사용하고 있으나, 청구법인이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점건축물에 대해 존치기간 연장 신청을 하지 않아 사실상 허가를 받지 않은 건축물과 다를 바 없다.

(라) 쟁점1토지와 쟁점2토지는 서로 마주 보고 있는 토지로서 그 사이에는 폭 5미터 정도의 공도(公道)가 있어 일반인들이 자유롭게 통행하고 있고, 쟁점1․2토지에 각각 담장 및 출입문을 설치하였으나, 청구법인의 임직원들은 해당 공도를 자유롭게 건너 다니면서 지게차 등을 이용하여 청량음료 등을 화물차량에 상차하거나 하차하여 각각의 창고에 보관하고 있다.

(마) 청구법인은 쟁점1토지에 있는 이 건 건축물의 면적이나 근무하는 인원에 비해 그 주차장이 너무 협소하여, 쟁점2토지 중 임시용 건축물의 부속토지를 제외한 나머지 토지를 임직원의 승용차, 영업용 승용차량, 화물차, 지게차 등의 주차장으로 사용하고 있고, 외부차량은 사용할 수 없도록 쟁점1토지에 있는 경비실(쟁점1건축물의 연면적에 포함)에서 출입을 관리하고 있다고 하며, 차량 출입대장을 제출하였다.

(바) 쟁점3토지는 쟁점1토지의 남측에 소재하는 토지로서, 쟁점1토지와 쟁점3토지 사이에는 임시용 건축물이 있는 토지가 있어서 서로 마주 보거나 연접해 있지는 않으며, 해당 토지에는 쟁점2토지와 마찬가지로 청량음료 등을 보관하는 임시용 건축물이 있으며, 그 외 공간은 사실상의 공지(空地)이다.

(2)「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목에서 재산세 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 규정하고 있는 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 이내의 토지로 규정하고 있다.

(3)「지방세법 시행령」제101조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 “건축물의 부속토지”란 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용 현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 여러 필지의 토지가 하나의 건축물의 부속토지가 될 수 있는 반면, 1필지의 토지라도 그 일부가 건축물의 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 건축물의 부속토지라고 볼 수 없다(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결).

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 이 건 건축물이 있는 쟁점1토지와 쟁점2토지는 서로 마주 보고 있는 토지로서, 그 사이에 폭 5m 내외의 공도가 있기는 하지만 사실상 연접하여 있는 것으로 보이고, 그 용도 또한 이 건 건축물 등에 근무하는 청구법인 임직원의 차량, 청량음료를 운송하는 차량 또는 창고에 청량음료 등을 이송하거나 보관 할 때 사용하는 주차장으로 사용하고 있는 것으로 나타나는 점,

건축물의 부속토지에 해당하는지 여부는 건축허가를 받을 당시 그 토지가 부속토지로 기재되어 있었는지에 따를 것이 아니라 실질적인 이용 현황에 따라 객관적으로 판단하여야 하므로, 해당 토지가 도로 등으로 구획되어 있다는 사유만으로 그 연계성이나 일체성을 부인할 수는 없는 점(조심 2024지2121, 2025.12.9., 같은 뜻임),

쟁점1토지에 있는 이 건 건축물(경비실 등)에서 쟁점2토지를 유지 관리하면서, 차량 등의 입․출입 등을 통제하고 있다는 사실은 다툼이 없다고 보이는 점 등에 비추어

쟁점1토지와 쟁점2토지의 경우 그 사이에 도로가 있다거나 물리적으로 구획되어 있다고 하더라도 사실상 1구로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 그 면적은 25,201.2㎡(쟁점1토지 19,486.5㎡, 쟁점2토지 5,166㎡,사도 548.7㎡)로서 이 건 건축물의 바닥면적(6,503.76㎡)에 그 용도지역 적용배율(4배)를 곱한 면적인 26,015.04㎡ 이내라 할 것이므로,

쟁점1토지(19,486.5㎡)와 쟁점2토지 5,166㎡ 중 무허가 건축물의 바닥면적 495㎡를 제외한 4,671㎡도 이 건 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다고 판단된다.

(5) 다만, 쟁점3토지의 경우 이 건 건축물이 있는 쟁점1토지와 연접하여 있지 않고, 그 사용도 사실상 독립하여 이루어지고 있다고 보이므로 쟁점3토지를 이 건 건축물의 부속토지로 보기는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 쟁점3토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만,「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지(이하 생략)

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.