[청구번호]

조심 2025지1231 (2026.04.01)

[세 목]

취득

[결정유형]

취소

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[제 목]

청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점토지 취득일로부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 않은 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[결정요지]

쟁점규정은 입법 취지(관광단지 조성 촉진)와 체계 등을 고려하였을 때, 관광시설 설치·확충이라는 구체적인 개발행위와 직접적인 관련성을 전제하고 있는 점, 쟁점규정에서 감면대상을 “관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산”으로 한정하는데 이 건 건축물은 청구법인이 원시취득한 것으로서 쟁점규정상 감면 대상에 해당하지 않음에도 이를 임대·위탁하였다는 사용 관계만으로 감면대상인 토지에 대해 직접 사용을 부인하고 추징한 것은 타당하지 않은 점, 청구법인은 취득 이후 유예기간 내에 건축허가 신청, 설계 진행 및 각종 인허가 절차를 거쳐 건축공사에 착수하였으므로 직접 사용한 것으로 볼 수 있으며, 설령 청구법인이 쟁점토지를 취득 후 1년 이내에 관광시설을 신설하지 못하였다고 하더라도 개발사업 특성상 공사 기간이 필수적으로 수반될 수밖에 없으므로 1년 이내 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 존재함

[관련법령]

지방세특례제한법 제54조, 부산광역시 시세 감면 조례 제7조

[참조결정]

[따른결정]

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[주 문]

부산광역시 기장군수가 2024.9.5. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분을 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 2020.3.16. 부산광역시 AAA 관광단지의 사업시행자인 부산도시공사로부터 해당 관광단지 내에 소재한 부산광역시 기장군 OOO 외 2필지 토지 159,596.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하고, 2020.3.16. 처분청에 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등에서 「부산광역시 시세 감면조례」 제7조 제2항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 관광단지 안에서 숙박시설 등을 신설하거나 증설하기 위하여 관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산에 대한 감면(50%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.

나. 이후 청구법인은 당초 신고한 쟁점토지의 취득세 과세표준이 과소신고된 것으로 보아, 2020.8.27. 및 2023.6.20. 두차례에 걸쳐 처분청에 아래 ＜표1＞과 같이 취득세 등을 수정신고‧납부하였다.

＜표1＞ 쟁점토지에 대한 취득세 등 수정신고 내역

(단위 : 원)

◯◯◯

다. 부산광역시장은 2024.6.24.부터 2024.7.12.까지 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 2023.6.20. 쟁점토지 위에 연면적 56,306.19㎡ 규모의 숙박시설(관광호텔) 및 근린생활시설용 건축물(이하 “이 건 ①시설” 이라 한다)과 연면적 105,764.50㎡ 규모의 숙박시설(휴양콘도미니엄)용 건축물(이하 “이 건 ②시설”이라 하고, 이 건 ①시설과 합하여 “이 건 시설”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 이 건 ①시설의 경우 임대, 이 건 ②시설의 경우 위탁운영한 사실을 확인하고, 청구법인이 쟁점토지를 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니하여 취득세 등의 추징사유가 발생한 것으로 보아, 2024.8.29. 청구법인과 처분청에 기 감면한 취득세 등의 추징대상임을 통지하였다.

라. 이에 따라 처분청은 2024.9.5. 청구법인에게 쟁점규정 제1호에 따라 쟁점토지에 대하여 기 감면한 취득세 등 합계 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과‧고지하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.25. 이의신청을 거쳐, 2025.4.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점규정에서 말하는 부동산의 직접 사용이란, 취득자가 관광단지에 필요한 숙박시설 등을 신설하거나 증설하는 행위를 의미한다.

「지방세특례제한법」 및 「부산광역시 시세 감면조례」의 대부분 조항은 납세자가 과세대상 부동산을 ‘고유업무’ 또는 ‘해당 사업’에 직접 사용할 것을 감면요건으로 규정하고 있다. 그러나 쟁점규정은 각 호 외 본문에서 숙박시설 등을 “신설하거나 증설하기 위하여” 취득하는 경우만을 요건으로 규정하고 있을 뿐, ‘고유업무’ 또는 ‘해당 사업’에의 직접 사용까지 요구하지는 않는다. 이는 「관광진흥법」상 관광숙박업이 엄격한 사업계획 승인 및 등록절차를 거쳐야 하고, 일정 기간 내 착공 또는 준공하지 않을 경우 사업계획 승인이 취소되는 등 허가 이후 다른 사업을 영위하는 것이 사실상 불가능한 제도적 현실을 고려한 것으로 볼 수 있다.

따라서 쟁점규정의 감면 목적이 관광단지에 필요한 숙박시설의 공급에 있는 이상, 납세자가 해당 시설을 실제로 신설하거나 증설하였다면 이는 감면 목적에 부합하는 직접 사용으로 평가함이 타당하다.

청구법인은 쟁점토지 취득 후 1년 이내에 이 건 시설 공사를 착공하였으므로 직접 사용요건을 충족하였다.

쟁점규정 단서는 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경감된 취득세를 추징하도록 하면서, 제1호에서 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 경우를, 제2호에서 직접 사용 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우를 규정하고 있다. 이는 감면 후 사후관리를 위한 규정으로서, 제1호는 감면만 받고 실제 사용을 회피하는 부작위를, 제2호는 직접 사용 개시 이후의 처분행위나 용도변경 등 단기 투기적 감면 남용을 방지하려는 데 목적이 있다.

쟁점토지는 취득 당시 나대지 상태였으므로 「관광진흥법」상 숙박시설 신축을 위한 설계 및 각종 인허가 절차가 선행되어야 했다. 쟁점규정의 감면 목적이 관광시설 공급에 있는 점을 고려하면, 제1호에 따른 추징 여부는 취득일부터 1년 이내에 이러한 선행절차를 완료하고 실제 착공에 이르렀는지를 기준으로 판단하여야 한다.

청구법인은 2020.3.16. 쟁점토지를 취득한 후 같은 달 30일 착공신고를 하고 지체 없이 건축공사에 착수하여, 2023.6.20. 이 건 시설 신축을 완료하였다.

＜표2＞ 이 건 시설 공정 현황

(단위 : %)

◯◯◯

따라서 청구법인이 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 이내 직접 사용하지 않았다는 전제에서 이루어진 처분청의 취득세 부과 처분은 위법·부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 이 건 시설의 사용승인일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 않아 쟁점토지에 대한 취득세의 추징대상에 해당한다.

청구법인은 쟁점규정에서 쟁점토지에 관광시설을 신증설했는지 여부를 감면요건으로 하고 있으므로 이를 기준으로 추징여부를 판단하여야 한다고 주장한다.

그러나, 관광단지 안에서 관광시설을 신·증설하기 위하여 관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 감면하는 취지는 대규모 재원이 소요되는 관광단지 개발사업에 민간투자를 촉진하기 위함이다.

쟁점규정은 또한 그 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 감면받은 취득세를 추징하도록 규정하고 있는데, 이는 정책목적을 위하여 먼저 조세를 감면한 후 이를 추징하는 형태로 사후관리하는 전형적인 조건유보부 감면조항이라고 할 수 있고, 관련 법령에 따라 일단 취득세 감면요건에 해당하였다고 하더라도 사후적으로 단서의 추징요건이 발생하게 되면 유보된 조건의 성취로 인하여 당초의 취득세 감면 사유에 해당하지 않는 것으로 보는 것이 타당하다.

청구법인은 2020.3.16. 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지 위에 이 건 시설을 신축하는 것을 조건으로 처분청으로부터 그 취득세를 감면받았고, 2023.6.20. 이 건 시설을 신축한 사실은 확인되지만, 쟁점규정은 그 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니한 경우 경감된 취득세를 추징한다고 규정하고 있는바,

청구법인은 쟁점토지 위에 이 건 시설을 신축한 후 주식회사 BBB(이하 “BBB”라 한다)에 관광시설용으로 임대 및 위수탁 운영계약을 하여 이 건 시설을 그 용도와 목적에 맞게 스스로 사용하지 않은 사실이 확인되므로, 쟁점토지를 해당 용도로 직접 사용하지 않았다고 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 정당한 사유없이 쟁점토지 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 않은 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인(프로젝트금융투자회사 PFV)은 2019.7.19. 본점을 부산광역시 기장군 OOO로 하고 목적사업을 아래와 같이 하여 설립된 사실이 나타난다.

＜청구법인 목적사업＞

◯◯◯

(나) 부산도시공사가 2018.9.28. 공고한 AAA 관광단지 내 친환경 리조트 개발사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다)의 사업자 공모지침서에 따르면, 이 건 개발사업의 사업기간은 용지매매계약 체결일로부터 5년 이내로 하되, 계약 체결일로부터 3년 이내에 제반 시설 개발에 착수할 것을 조건으로 하고 있고, 청구법인은 CCC㈜, DDD㈜, EEE㈜, ㈜FFF 등으로 구성된 컨소시엄(이하 “이 건 컨소시엄”)을 구성하여 사업자 공모를 신청하였으며, 그 결과 최종 사업자로 선정된 사실이 확인된다.

(다) 청구법인이 제출한 이 건 컨소시엄 당사자들이 2018.12.5. 작성한 협약서에 따르면, AAA관광단지 내 관광시설용지 개발사업과 관련하여 ㈜BBB(이하 “BBB”라 한다)를 비롯한 전략·재무·건설 출자자들이 부산도시공사의 공모에 따라 컨소시엄을 구성하고, 협약대상자로 선정될 경우 PFV를 설립·출자하는 등 사업 참여 및 추진에 관한 제반 사항을 정하는 내용이다.

(라) 처분청의 공문(문화관광과-OOO)에 의하면, 청구법인이 2019.9.11. 처분청으로부터 그 준공예정일을 2022.4.30.로 하여 이 건 사업에 대한 사업계획을 승인받은 사실이 확인된다.

(마) 청구법인과 주식회사 GGG건설이 체결한 변경도급계약서에 의하면 이 건 시설 공사기간이 2020.3.16.부터 2023.5.31.까지에서 그 종기가 2023.6.25.로 변경된 사실이 나타난다.

(바) 청구법인이 제출한 이 건 ②시설에 대한 위탁운영계약서에 따르면, 위탁자인 청구법인은 관련 법령에 따라 자산의 관리·운용·처분 및 일반사무를 수탁자인 BBB에 위탁하고, 일부 등기업무와 법인인감 보관은 별도의 기관에 맡기는 것으로 되어 있다. 한편 수탁자는 자산목록 작성, 분기보고, 사전 승인된 운용계획에 따른 자산 관리 수행 및 감독 수용 의무를 부담하며, 그 대가로 정해진 자산관리보수를 선취 방식으로 지급받는 것으로 확인된다.

(사) 청구법인과 BBB가 2020.3.13. 체결한 이 건 ①시설에 대한 임대차계약서에 따르면, 청구법인이 임대인, BBB가 임차인으로서 관광숙박업 용도의 건물 및 부대시설을 대상으로 임대차보증금 OOO원과 단계적 월 임대료(초기 26개월 OOO원, 이후 1년 OOO원, 그 후 매년 4% 인상)를 조건으로 한 것으로 나타난다.

(아) 건축물대장에 의하면, 이 건 시설은 총 2건으로, 2019.12.10.과 2019.12.13. 건축허가, 2020.3.30.과 2020.06.26 착공, 2023.6.20. 사용승인을 받은 것으로 나타나고, “OOO”에 위치한 건축물은 주 건축물 6개동, 부속건축물 2개동이며, 각 동의 명칭 및 연면적 등은 아래 ＜표3＞와 같고, “OOO”에 위치한 건축물은 주 건축물 100개동이며, 각동의 명칭 및 연면적 등은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표3＞ 이 건 시설 건축물대장 기재 주요내용

◯◯◯

＜표4＞ 이 건 시설 건축물대장 기재 주요내용

◯◯◯

(2) 쟁점규정은 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광단지 안에서 같은 법 시행규칙 별표 18 제1호 가목부터 바목까지의 시설을 신설하거나 증설하기 위하여 관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2023.12.31.까지 경감하되, 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니하거나 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여 또는 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당 부분에 대하여 경감된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 취득하여 관광시설을 신축하였으나 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니하고 주식회사 BBB에 임대 및 위수탁 운영을 맡긴 사실이 확인되므로, 쟁점토지는 취득세 감면요건의 사후관리 규정에 따른 직접 사용 요건을 충족하지 못하여 취득세 추징 대상에 해당한다는 의견이나,

통상적인 취득세 감면 규정은 “해당 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산”이라는 문언에 따라, 토지를 취득한 후 그 지상에 건축물을 신축하고 해당 건축물이 실제 사업목적으로 사용되는지를 기준으로 토지의 직접 사용 여부를 판단하는 구조를 취한다. 따라서 건축물이 준공되지 않거나 사용이 개시되지 않는 경우에는 토지 역시 직접 사용 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 추징 대상이 되는 것이 일반적이다 할 것이다.

그러나 쟁점규정은 그 입법 취지와 체계에 비추어 이러한 일반적인 해석 방식과 동일하게 볼 수 없고, 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광단지 내에서 관광시설을 신설 또는 증설하기 위하여 관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산에 대하여 취득세를 감면하도록 규정함으로써 관광단지라는 특수한 개발구역에서 관광시설의 설치·확충을 정책적으로 장려함으로써 관광단지 조성을 촉진하려는 데 목적이 있는 것으로 보인다.

이에 따라 해당 조문은 “시설을 신설하거나 증설하기 위하여 취득하는” 사업용 부동산이라고 명시하여, 관광시설 설치·확충이라는 구체적인 개발행위와의 직접적인 관련성을 전제하고 있다.

아울러 쟁점규정은 감면대상을 “관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산”으로 명확히 한정하고 있으므로 감면요건 충족 여부 역시 해당 토지의 직접 사용 여부를 기준으로 판단하여야 하고, 이 건 건축물은 청구법인이 관광단지개발 사업시행자로부터 취득한 것이 아니라 쟁점토지 위에 신축함으로써 원시취득한 것이어서 애초에 쟁점규정상 감면 대상에도 해당하지 않음에도 불구하고, 처분청이 청구법인이 쟁점토지 위에 건축물을 신축한 후 이를 BBB에 임대·위탁하였다는 사정을 이유로 직접 사용 요건을 충족하지 못하였다고 보아 취득세를 추징한 것은 감면 대상에 해당하지 아니한 건축물의 사용관계를 근거로 감면 대상인 토지의 감면 여부를 판단한 것으로서 타당하다고 보기 어렵다 할 것이다.

특히 쟁점토지는 취득 당시 나대지 상태였으나 관광시설 신설을 목적으로 취득한 토지로서 청구법인은 취득 이후 유예기간 내에 건축허가 신청, 설계 진행 및 각종 인허가 절차를 거쳐 건축공사에 착수하였고, 이후 공사가 진행되어 최종적으로 관광시설로 완공되어 사용승인까지 받았으며, 이러한 일련의 개발행위는 관광시설 신설이라는 취득 목적을 실현하기 위하여 수행된 직접적이고 구체적인 행위로서 해당 토지를 관광시설을 신설하기 위해 직접 사용한 것으로 볼 수 있고, 설령 청구법인이 쟁점토지 취득 후 1년 이내에 관광시설을 신설하지 못하였다고 하더라도 청구법인은 관광시설 개발사업을 목적으로 쟁점토지를 취득한 직후 건축공사에 착수하여 사업을 정상적으로 추진하였으며 관광시설 개발사업의 특성상 건축허가와 각종 인허가 절차 및 상당한 기간의 공사기간이 필수적으로 수반될 수밖에 없다는 점을 고려하면 취득 후 1년 이내에 토지를 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 존재한다고 보아야 한다.

따라서, 처분청이 건축물의 임대 및 위탁운영 사실을 근거로 쟁점토지의 직접 사용 요건을 충족하지 못하였다고 보아 취득세를 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 부산광역시 시세 감면 조례(2020.5.27. 부산광역시 조례 제6125호로 개정된 것)

제7조(관광단지개발 사업시행자 등에 대한 감면) ②「관광진흥법」에 따라 지정된 관광단지 안에서 같은 법 시행규칙 별표 18 제1호 가목부터 바목까지의 시설(바. 지원시설 중 물류ㆍ유통 관련 시설이 같은 법 시행규칙 별표 19의 상가시설지구에 설치되는 경우에는 제외한다)을 신설하거나 증설하기 위하여 관광단지개발 사업시행자로부터 취득하는 사업용 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2023년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년 이내에 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

(2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다.

제54조(관광단지에 대한 과세특례) ① 「관광진흥법」 제55조 제1항에 따른 관광단지개발 사업시행자가 관광단지개발사업을 시행하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2028년 12월 31일까지 경감하며, 해당 지역의 관광단지 조성 여건, 재정 여건 등을 고려하여 100분의 25의 범위에서 조례로 정하는 율을 추가로 경감할 수 있다.

1. 수도권(인구감소지역은 제외한다)에 소재하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 경감한다.

2. 수도권 외의 지역(인구감소지역은 제외한다)에 소재하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

3. 인구감소지역에 소재하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 40을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징하되, 제2호부터 제4호까지의 경우에는 그 해당 부분에 한정하여 추징한다.

1. 「관광진흥법」 제56조 제2항 및 제3항에 따라 조성계획의 승인이 실효되거나 취소되는 경우

2. 그 취득일부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 「관광진흥법」 제58조의2에 따른 준공검사를 받지 아니한 경우

3. 「관광진흥법」 제58조의2에 따른 준공검사를 받은 날부터 3년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도로 분양ㆍ임대하지 아니하거나 직접 사용하지 아니한 경우

4. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

(3) 관광진흥법

제4조(등록) ① 제3조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 여행업, 관광숙박업, 관광객 이용시설업 및 국제회의업을 경영하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록하여야 한다.

② 삭제

③ 제1항에 따른 등록을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본금(법인인 경우에는 납입자본금을 말하고, 개인인 경우에는 등록하려는 사업에 제공되는 자산의 평가액을 말한다)ㆍ시설 및 설비 등을 갖추어야 한다.

④ 제1항에 따라 등록한 사항 중 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려면 변경등록을 하여야 한다.

⑤ 제1항 및 제4항에 따른 등록 또는 변경등록의 절차 등에 필요한 사항은 문화체육관광부령으로 정한다.

제11조(관광시설의 타인 경영 및 처분과 위탁 경영) ① 관광사업자는 관광사업의 시설 중 다음 각 호의 시설 및 기구 외의 부대시설을 타인에게 경영하도록 하거나, 그 용도로 계속하여 사용하는 것을 조건으로 타인에게 처분할 수 있다.

1. 제4조 제3항에 따른 관광숙박업의 등록에 필요한 객실

② 관광사업자는 관광사업의 효율적 경영을 위하여 제1항에도 불구하고 제1항 제1호에 따른 관광숙박업의 객실을 타인에게 위탁하여 경영하게 할 수 있다. 이 경우 해당 시설의 경영은 관광사업자의 명의로 하여야 하고, 이용자 또는 제3자와의 거래행위에 따른 대외적 책임은 관광사업자가 부담하여야 한다.

(4) 관광진흥법 시행규칙 [별표 18]