[청구번호]

조심 2024전5875 (2025.06.19)

[세 목]

상속

[결정유형]

기각

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[제 목]

쟁점평가액이 쟁점부동산의 시가에 해당하는지 여부

[결정요지]

쟁점토지 모양은 오각형 비교토지는 사각형 토지로 도로에 입접하는 등 두 토지간의 유사성이 부족하므로 쟁점평가액은 쟁점부동산의 시가로 보기 어려움

[관련법령]

상증세법 제60조 및 제61조, 상증세법 시행령 제49조

[참조결정]

조심2024서2316 / 조심2012서2433 / 조심2013중3185 / 조심2021부0989 / 조심2017서0333

[따른결정]

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자 a이 2014.10.13. 사망함에 따라, 자녀 b·c과 함께 대전광역시 대덕구 OOO 토지(대지, 514.7㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택(2층, 150.09㎡, “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다) 등을 상속받은 후, 상속세 신고는 기한 내 하지 않았고, 2021.12.3. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 개별주택 공시가격(OOO원)으로 하여 2022.2.23. 양도소득세를 신고하였다.

나. 이후, 청구인은 2014.7.11. 쟁점부동산과 인접한 대전광역시 대덕구 OOO 토지(대지, 280㎡, 이하 “비교토지”라 한다)가 OOO원(1㎡당 OOO원)에 양도된 사실을 확인하고, 쟁점토지는 비교토지의 매매사례가액을 면적으로 환산하여 계산한 OOO원, 쟁점주택은 개별주택가격을 면적별로 안분계산한 OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점평가액”이라 한다)으로 평가하여 2022.12.14. 상속세 기한 후 신고(과세미달)를 하였다.

다. 처분청은 상속세 기한 후 신고서를 검토한 결과 청구인이 신고한 쟁점평가액을 부인하고 쟁점부동산의 평가금액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)의 보충적 평가금액 OOO원으로 보아 2024.3.5. 청구인에게 상속세 결정(신고불인정) 통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.4. 이의신청을 거쳐, 2024.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 쟁점부동산에 대해 기준시가 등 보충적 평가방법에 따라 결정한 가액은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 해당하는 시가로 볼 수 없어 처분청의 결정은 법리를 오해한 처분이다.

(1) 상속재산의 평가 원칙은 시가주의이다. 현행 상증세법 제60조 제1항에서는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하여 기본적으로 시가주의를 택하고 있다. 여기서 시가주의란 재산의 평가기준을 평가시점에 있어서의 시가, 즉 시장가격에 두는 것으로 거래가 있는 경우 거래가격에 의하고, 거래가 없는 경우에는 그에 준하여 추산한 가격을 의미한다. 이와 관련하여 법원도 시가주의 원칙에 입각하여 시가가 확인되는 경우에는 보충적 평가방법보다 시가를 우선하여 적용하여야 한다고 판시하고 있고, 조세심판원에서도 동일한 입장이다(조심 2021부989, 2021.11.23. 등 다수).

또한, “상증세법 제60조 제2항에서 의미하는 시가란 ‘일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치 또는 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 말하는 것’으로, 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 거래의 실례가 있거나 그러한 실례가 없더라도 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 가격을 시가로 볼 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 1994.12.22. 선고 93누22333 판결 참조).”고 판시하고 있고 이러한 법리를 쟁점부동산에 적용하여 시가로 적용하는 것이 상속 당시 시가에 부합하는 처분이다.

이 사건과 유사한 조세심판원 결정례(조심 2017서333, 2017.9.21.)를 참고하여 살펴보더라도 쟁점주택의 평가가액은 상속개시일부터 6개월 이내의 매매사례가액으로 보는 것이 타당하며, 쟁점주택을 기준시가로 평가한 처분청의 처분은 잘못된 것이며,

예규(국세청 서면인터넷방문상담4팀-OOO, 2007.7.25.)에 따르더라도 상속자산의 양도가액에서 공제하는 실지취득가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사례가액, 감정가액. 기준시가순으로 적용하는 것이며 이는 상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임을 분명히 하고 있다.

(2) 쟁점주택 인근에 두 개의 매매사례가액이 존재하고, 이중 대전광역시 대덕구 OOO 토지(비교토지) 및 건물(이하 “매매사례①”이라 한다)이 평가기준일 전후 6월 이내의 가격으로 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당한다.

매매사례①은 쟁점부동산과 직선거리로 약 76m 지점에 있고, 토지 면적이 525㎡로 쟁점토지 면적 514.7㎡과 거의 유사하며 2014년 기준 개별공시지가는 1㎡당 OOO원으로, 쟁점주택의 2014년 기준 개별공시지가인 OOO원과 차액이 OOO원으로 1㎡당 10.11% 차이에 불과하고, 2021년 개별공시지가는 OOO원으로 쟁점주택의 2021년 개별공시지가인 OOO원으로 차액이 OOO원으로 4.9% 차이에 해당하므로, 쟁점토지에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우라 볼 수 없고 매매사례①의 가격을 쟁점부동산의 평가가액으로 적용함에 있어 부족함이 없다.

(3) 청구인은 2024년 5월 ㈜A(이하 “감정평가법인”이라 한다)에 의뢰하여 받은 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원이며, 감정평가법인에서 쟁점토지를 평가함에 있어 인근 거래사례가액을 근거로 하였다. 매매사례①의 양도 당시 토지가격은 1㎡당 OOO원으로 감정평가법인에서 평가한 가액인 1㎡당 OOO원과 차이가 거의 없다.

비록 청구인이 쟁점부동산을 상속세 신고기한 내에 신고를 이행하지 아니하였더라도, 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 상속개시일 시가인 실지거래가액으로 보는 것이 국세청의 일관된 입장에 해당하며(국세청 서면인터넷방문상담4팀-OOO, 2007.7.25. 참조),

쟁점부동산과 유사한 부동산 매매사례가액이 평가기준일 전 3개월 10일 이내에 있어 위치·면적·용도·모양 등을 감안할 때 서로 동일하지 않거나 유사하지 아니하다고 단정할 수 없음을 감안하면 청구인이 쟁점토지 평가액(양도세 취득가액)을 신고한 매매사례가액을 부인할 만한 합당한 이유가 없는 것으로 보여지므로(조심 2021부989, 2021.11.23. 참조),

처분청은 상증세법 제60조 규정에 따라 쟁점부동산에 대한 평가를 매매사례가액으로 산정했어야 함에도, 충분한 조사 없이 공시가격으로 쟁점부동산 가액을 평가한 것은 쟁점부동산 과세표준 계산에 있어 오류가 있는 것으로 볼 수 있는바, 상증세법 제76조 제1항 및 제4항의 단서 조항(결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정한다)에 따라 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정해야 하는 것이 올바른 세법 해석·적용이다(조심 2020인8594, 2021.8.2., 국세청 심사-상속2021-OOO, 2021.11.10. 등 참조).

(4) 그 밖에 처분청의 의견에 대하여 항변하면, 다음과 같다.

(가) ‘비교토지와 면적이 상이하다’는 의견에 대하여

처분청은 단순히 비교토지와 쟁점부동산의 면적이 상이하여 유사성이 없다는 의견이나 이는 실제 사실관계를 오해한 것이다. 쟁점부동산은 2009년 항공사진에 비닐하우스(꽃가게)가 있었지만, 2012년 이후 멸실된 이후 쟁점부동산 양도일까지 주택과 구분되어 나대지로 계속 존재한 사항이 항공사진과 로드뷰로 확인되고, 항공사진을 기초로 하여 나대지 면적을 계산하면 254.94㎡에 해당하며 이는 비교토지의 면적 280.9㎡와 불과 25.96㎡ 차이가 있음을 확인할 수 있다.

쟁점부동산의 경우 개별주택으로 고시되어 전체면적에 대하여 주택부수토지로 평가하고 있으나, 실제 현황은 주택과 주택부수토지, 그리고 구분된 순수 나대지(254.94㎡)가 존재하여, 고시가격의 가격산정에 오류가 있음이 입증되므로 개별주택 고시가격에 따른 평가가 적정하다 할 수 없어, 적어도 순수한 나대지(254.94㎡)에 대하여 반드시 매매사례가액으로 평가되어야 마땅하다.

(나) ‘지리적 유사성이 없다’는 처분청의 의견에 대하여

처분청은 객관적인 평가 없이 단순히 항공사진으로 판단하면서 단순히 토지의 모양, 지리적 위치가 달라 유사성이 없다고 판단하였으나 감정평가법인이 평가한 사실에 기초하면 오히려 쟁점부동산의 가치가 더 우위에 있음이 확인된다. 또한 청구인이 제출한 감정평가서에서는 쟁점부동산과 비교대상 대지에 있어서 지역요인 비교와 개별요인 비교치를 근거로 평가한 사실이 확인되는데, 감정평가법인의 감정평가서의 평가항목(가로, 접근, 환경, 행정적 및 기타요인)에 따라 평가하지 아니하고 단순히 항공사진에 의하여 자의적으로 평가한 처분청의 의견은 이유 없어 이 사건 거부처분의 근거가 될 수 없다.

(다) ‘건물의 가치가 낮다고 볼 수 없다’는 처분청의 의견에 대하여

처분청은 쟁점주택이 소유권보존일로부터 21년 경과하였음을 인정하면서 단지 결정례(조심 2017서333, 2017.9.21.)와 비교하면서 내용연수 차이를 근거로 청구인의 주장을 배척하였다. 하지만, 일반적으로 건물 등의 내용연수는 통상 20년으로 하고 있다. 국토교통부에서 작성한 ‘2006년 적용 주택가격비준표 작성연구’ 보고서에 따르면 건물의 가격은 시간이 지남에 따라 감소하고 있음을 객관적으로 보여주고 있으며, 건물가격은 10년이 경과되면 통상적으로 별도의 계산을 하지 않음을 확인할 수 있고, ‘서울시 노후·저층주택 밀집지역 유형별 특성에 관한연구’자료에서도 준공된 후 20년 이상이 지난 경우 노후 건물로 정의하고 있다.

이와 같은 객관적인 연구자료에 따르면 우리나라에서 이루어지고 있는 주택의 매매는 신축 직후부터 건물가격이 고속감가 되어 실제 건축비용과 상당히 괴리된 수준의 거래단가를 구성하고 있음이 확인되며, 「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령」에서 정하는 노후화된 건출물은 준공된 후 20년이 경과된 건물로 보고 있고, 일반적으로 이루어지는 부동산의 매매에서 건물가격은 신축 후 10년이 경과하면 별도로 계산하지 아니하고 토지만의 거래단가로 거래되는 사실을 확인할 수 있으며, 서울특별시의 경우 잔가율 적용 시 10년을 기준으로 10년 이후 건물의 가치는 없는 것으로 보고 있어, 단순히 ‘심사례에서의 건물과 경과된 시간적 차이가 있다’라고 하여 이 사건 거부처분의 근거로 청구인의 주장을 배척하는 것은 조세심판원 결정한 결정례의 진정한 의도(개별주택의 가격에 재산적 가치와 이용가치를 구분하여 판시한 의도), 건물가격의 가치, 실제 부동산 거래단가의 특성, 노후건축물에 대한 오해 등으로 인하여 발생한 것으로 이 사건 거부처분의 근거가 될 수 없다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 평가액을 매매사례가액으로 보는 것이 적합하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 유사함으로 보기 어렵고 주택을 평가함에 있어 주택과 토지를 구분하여 평가할 사유가 없으므로 매매사례가액을 부인하고 보충적 평가방법으로 상속세를 결정통지한 당초 처분은 정당하다.

(1) 쟁점부동산과 비교토지의 유사성에 대해 살펴보면,

상증세법 시행령 제49조 제4항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 심판결정례(조심 2024서2316, 2024.6.19.)에 따르면 평가기간 내에 있다 하더라도, 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ기준시가 등에서 쟁점부동산과 비교 시 유사성이 있다고 보기 어려운 경우 매매사례가액으로 적용함이 어렵다고 명시하고 있다.

비교토지가 쟁점부동산의 상속개시일 전 6개월 이내에 거래되었다고는 하나, 규정에 있는 대상을 하나씩 비교하여 살펴보면 면적은 280㎡로 쟁점토지 면적과 약 2배 가까이 차이가 나고, 쟁점토지의 항공사진을 보면, 쟁점부동산은 신탄진고등학교를 마주보고 B번 도로와 C번 도로에 인접하고 있는 위치로 토지의 모양이 오각형 형태로 보이나 비교토지의 경우 C번 도로에 인접한 사각형 형태의 토지로 지리적 유사성 및 재산의 유사성이 인정된다고 보기에 부족하다.

또한, 비교토지는 2011.8.5. 건물 멸실 후 상속개시일부터 현재까지 신축 건물이 지어지지 않고 나대지 상태로 있으나 쟁점부동산은 2021.10.25 까지 주택으로 사용하여 임차인이 거주한 사실이 확인된다.

상속개시일 기준 쟁점토지의 공시지가는 1㎡당 OOO원인 반면 비교토지는 1㎡당 OOO원으로 OOO원의 차이를 보이는데, 상증세법 시행규칙 제15조에서는 기준시가의 5% 이내를 유사하다고 규정하나, 쟁점토지와 비교토지는 5% 이상 차이가 있어 유사하다고 보기에 어려움이 있다.

(2) 주택의 평가 방법에 대해 살펴보면,

청구인은 개별주택의 평가액을 건물과 부속토지로 구분할 수 있다고 주장하나, 심판결정례(조심 2012서2433, 2012.8.17.)에 따르면 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따라 보충적 평가대상인 주택은 「부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제2호 및 「주택법」 2조 제1호에 따라 부속토지를 포함하여 개별주택가격으로 평가하도록 규정하고 있고, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목 및 라목에 따른 기준시가의 산정에서도 건물에 우선하여 주택은 부속토지를 포함하여 「부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별주택가격으로 평가하도록 규정하고 있는 점을 명시하고 있다.

또한, 주택과 부수토지를 평가하면서 주택의 경우 부속토지를 포함하여 개별주택공시가격으로 평가하도록 규정하고 있는 점에서 개별주택을 평가함에 있어 주택과 부속토지로 구분하여 평가하는 것은 타당하지 않다고 명시하였다. 따라서 주택에 대하여 별도로 양도되지 않는 한 건물과 부속토지를 하나의 단위로 평가하는 것이다(조심 2013중3185, 2013.9.4. 같은 뜻임).

(3) 용도가 다른 토지와 건물의 가치에 대해 살펴보면,

비교토지에서 분할된 토지인 대전광역시 대덕구 OOO의 토지(이하 “분할토지”라 한다)는 2013.9.10. 건물이 신축되었고, 해당 건물은 1층은 사무실 2〜4층은 주택으로 사용하는 다가구 주택으로 확인된다. 분할토지와 비교토지의 공시지가를 비교하면 분할 된 직후 2013년 비교토지는 1㎡당 OOO원인 반면 분할토지는 OOO원으로 약 15% 차이가 있으며 2024년 비교토지는 OOO원, 분할토지는 OOO원으로 약 29%정도의 차이를 보인다. 공시지가의 상승률 또한 비교토지는 55%인 반면 분할토지는 26%만 상승한 것을 확인할 수 있다. 이를 토대로 검토하였을 때 동일한 토지였음에도 불구하고 건물의 유무에 따라 공시지가가 차이나는 것이 확인되므로 주택이 있는 쟁점부동산과 나대지인 비교토지를 동일시하는 것에는 어려움이 있으며,

청구인은 쟁점부동산의 건물부분은 재산적 가치가 적고 소규모 이용가치만 존재한다고 주장하나, 쟁점부동산은 상속개시일 현재 소유권 보존일로부터 21년 경과하였으나 조세심판원 결정례(조심 2017서333, 2017.9.21.)상의 건물은 사용승인일로부터 41〜45년 경과한 건물로 쟁점부동산의 건물과 2배 가량 차이가 나는 것을 확인할 수 있고, 건물 멸실 직전(2022.3.3.)인 2021.10.25.까지 쟁점주택에 거주한 이력이 있기에 재산적 가치가 낮다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점평가액이 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지 :「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

4. 주택 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격

제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다

제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 「국세징수법」 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서“평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[생략]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(5) 부동산 가격공시에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다.

(6) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료 등에 따르면 다음과 같이 나타난다.

(가) 청구인은 2014.10.13. 배우자 사망으로 쟁점부동산을 협의분할에 의한 상속으로 취득하고 상속세 신고는 기한 내 하지 않았으며, 처분청은 배우자 a의 상속세 과세자료를 처리하고자 과세표준 미달 결의서를 2015.10.29. 작성하고 상속인들에게 별도의 결과 통지는 하지 않았다.

청구인은 쟁점부동산을 2021.12.3. 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 2022.2.23. 양도소득세 신고를 하였으나, 이후 비교토지가 양도된 사실을 확인하고 쟁점토지는 비교토지의 매매사례가액을 면적으로 환산하여 계산하고, 쟁점주택은 개별주택 가격을 면적별로 안분 계산한 쟁점평가액으로 2022.11.3. 양도소득세 경정청구 하였으나, 처분청의 의견을 받아들여 경정청구는 취하(2022.12.28.)하고 2022.12.14. 상속세 기한 후 신고를 하였다.

(나) 쟁점부동산에 대한 청구인과 처분청의 평가가액은 아래 ＜표1＞과 같이 나타난다.

＜표1＞ 쟁점부동산의 평가가액

(단위 : 원)

* 2014.4.30. 고시일 기준

(다) 처분청은 청구인의 상속세 기한후 신고를 검토하여, 쟁점부동산의 쟁점평가액을 부인하고 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점부동산 가액을 기준시가 등 보충적 평가법인 OOO원으로 하는 등 하여 산출세액을 0원으로 하는 내용의 상속세 결정통지를 하였다.

＜표2＞ 이 건 상속세 결정내역

(단위 : 원)

OOO

(라) 비교토지의 건물 폐쇄등기부를 살펴보면, 벽돌조슬래브지붕단층주택이 2011.8.5. 멸실되었고 토지 대장을 살펴보면 2012.11.29. 면적 525.3㎡에서 280.9㎡로 되었으며(사유 : 분할되어 본번에 –27을 부함) 분할된 토지에는 2013.9.10. 신축 건물 소유권 보존등기가 확인된다.

항공사진을 살펴보면 쟁점부동산과 비교토지는 직선거리기준으로 약 80m 내외만큼 떨어져 있는 것으로 나타나고, 쟁점부동산은 B번 도로를 사이로 신탄진고등학교를 마주보고 있는 위치이고 비교토지는 C번 도로에 인접하고 있으며, 쟁점부동산은 1993.5.7. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 건축되어 2014.10.13. 협의분할에 의한 상속 후 2021.12.3. 양도되어 양수인이 2022.3.3. 멸실 후 5층 규모로 신축하여 다중주택, 근린생활시설로 편의점, 스터디카페 등이 입점해 있는 것으로 나타난다.

(마) 청구인은 2024년 5월에 감정평가법인에 쟁점토지의 감정평가를 의뢰하여 쟁점평가액을 뒷받침할 수 있는 증빙자료로 감정평가서를 제출하였고, 청구인이 제출한 감정평가액은 소급감정으로 상증세법상 시가로 볼 수 없으나 청구인은 감정평가법인에서 감정평가액을 결정할 때 인근 거래사례를 참고하였으며 감정평가법인의 감정평가액 OOO원이 청구인이 주장하는 쟁점평가액 OOO원과 큰 차이가 나지 않으므로 쟁점부동산을 평가할 때 유사매매사례가액을 적용하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여살피건대, 상증세법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 함으로써 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황 등을 감안하여 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 따른다고 규정하고 있는 한편, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산과 유사한 비교토지의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 주장하나, 쟁점부동산은 토지와 건물을 일괄로 양도하였으나 비교토지는 건물이 철거되고 토지만 양도한 점, 비교토지는 당초 면적이 525㎡이었으나 분할되어 실제 양도한 토지 면적은 280㎡로 쟁점토지 면적과 약 2배 가까이 차이가 나는 점, 상속개시일 당시 쟁점토지의 공시지가는 1㎡당 OOO원인 반면 비교토지는 1㎡당 OOO원으로 OOO원의 차이(5%이상)가 나서 쟁점부동산과 비교토지를 유사매매사례가액으로 비교하는 것이 적절치 않아 보이는 점, 쟁점토지의 항공사진을 살펴보면 토지의 모양이 오각형 형태로 보이나 비교토지의 경우 C번 도로에 인접한 사각형 형태의 토지로 지리적 유사성 및 재산의 유사성이 인정된다고 보기에 부족한 점, 쟁점부동산을 주택과 그 부수토지로 구분하여 평가하는 것이 적절치 않아 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점평가액을 부인하고 보충적 평가방법으로 상속세를 결정통지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.