[청구번호]

조심 2017서4960 (2018.05.03)

[세 목]

양도

[결정유형]

경정

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[제 목]

쟁점명도비용이 쟁점부동산 양도차익 계산시 공제되는 필요경비에 해당되는지 여부

[결정요지]

청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산전까지 임차인들로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았더라면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담해야하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점명도비용은 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점 등 쟁점명도비용 중 지출여부가 확인되는 금액은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 필요경비에 산입함이 타당함

[관련법령]

소득세법 제97조

[참조결정]

[따른결정]

조심2023서10107

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[주 문]

OOO세무서장이 2017.7.28. 청구인들에게 한 2016년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분은 청구인들이 서울특별시 OOO 대 590㎡ 및 그 지상건물의 임차인 OOO에게 지급한 명도비용 OOO원 및 임차인 (주)OOO에게 지급한 명도비용 OOO원을 필요경비에 각 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 1990.4.14. OOO과 함께 서울특별시 OOO 대 590㎡ 및 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여로 취득하였다가 2016.5.11. OOO 외 2인에게 매도하였고, 2017.1.31. 청구인들의 지분비율(각 1/4)을 반영하여 양도가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 각 OOO원을 예정신고․납부하였다.

나. 청구인들은 2017.5.20. 쟁점부동산의 임차인들에게 지급한 명도비용 OOO원 및 명도 관련 법률자문비용 OOO원(이하 “쟁점명도비용”이라 한다)을 필요경비로 추가 공제하여 달라는 취지로 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 각 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 쟁점명도비용이 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출된 필요경비에 해당하지 않는다는 이유로 2017.7.28. 청구인들의 위 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2017.10.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점부동산의 명도를 책임지기로 약정하였고, 임차인들과의 임대차계약기간이 종료되기 전에 쟁점부동산을 양도하기 위해서는 임차인들의 피해에 대하여 보상금을 지급할 수밖에 없었다.

청구인들이 임차인들 및 변호사에게 지급한 쟁점명도비용은 쟁점부동산 양도계약에 따라 발생한 의무로 지급이 불가피한 경우에 해당하며 사회통념상 적절한 수준으로 지급된 것이고 그 지급사실이 금융증빙 등을 통해 확인되므로 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

자산의 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제하는 필요경비인 양도비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 열거된 것에 한하는 것으로, 청구인들이 쟁점부동산의 임차인들에게 지급한 보상금 또는 이주비 명목의 명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않는다.

사적계약에 의해 임차인들 및 변호사에게 지출된 쟁점명도비용은 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 필요경비로 인정되는 양도비로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점명도비용이 쟁점부동산 양도차익 계산 시 공제되는 필요경비에 해당되는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 4. (생 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제79조[양도자산의 필요경비 계산 등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인들이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서등에 따르면, 청구인들을 포함한 매도인들은 쟁점부동산 임차인들로부터 건물을 명도 받아 매수인에게 인도하기로 약정한 사실이 확인되고, 쟁점부동산 매수인들은 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수한 이후 지상건물을 철거하고 2017.12.19. 건물을 신축한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산의 임차인별 명도비용 및 보증금 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

(다) 청구인들은 쟁점부동산의 임차인들이 명도비용을 지급받기로 하였다는 내용이 기재된 사실확인서, 금융기관 이체결과 조회 내역을 제출하였고, 이들에 따르면 청구인들이 임차인들에게 지급하였다고 주장하는 명도비용 OOO원(OOO원 및 OOO원)은 실제 지급한 사실이 확인된다.

(라) 청구인들은 2016.6.10. 법무법인 OOO과 ‘쟁점부동산 매매계약이 원만하게 이행될 수 있도록 자문하고, 특히 기존 임차인들의 건물명도 문제를 위한 법적 자문 및 각종 통보 등’의 업무를 위임하는 내용의 법률자문계약을 체결하고, 그 수수료로 OOO원을 지급하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저, 쟁점명도비용 중 임차인들에게 지급한 비용의 필요경비 산입여부에 대하여 살펴본다.

청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매수인과 매매계약을 체결하였고 임차인들로부터 건물을 명도 받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정한 점, 그에 따라 임차인들에게 명도비용을 지급하지 않았다면 채무불이행 등이 문제될 수 있는 상황이었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인들이 임차인들에게 지급한 명도비용은 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것이라고 볼 수 있다 할 것이다.

다만, 청구인들이 주장하는 OOO원 중 임차인들에게 실제로 지급된 사실이 객관적 금융증빙 등을 통해 확인되는 금액(임차인 OOO에게 지급한 OOO원 및 임차인 (주)OOO에 지급한 OOO원)만을 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점명도비용 중 법률자문비용의 필요경비 산입여부에 대하여 살펴본다.

쟁점부동산 매매계약이 체결된 이후에 자문계약이 체결된 것으로 나타나는 점, 법무법인에서 법률자문계약에 따라 쟁점부동산 명도와 관련하여 수행한 업무의 구체적 내용이 확인되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 이는 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.