[주    문]

    OOO세무서장이 2017.7.1. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이    유]

1. 처분개요

 가. 청구인은 2013.4.17. OOO 대지 168.1㎡및 건물 194.67㎡와 같은 곳 958-16 대지 168.1㎡및 건물 194.67㎡(각 2층의 다가구 주택으로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 각각OOO원(총 OOO원)에 취득하여 주택임대에 사용하다가 2016.1.4. 이를 멸실하고 4층의 다가구주택(이하 “양도부동산”이라 한다)을 착공하여 2016.5.30. 사용승인을 받아 임대에 사용하다가 2016.7.5. 양도한 후 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 상당기간 임대에 사용하다가 건물을 철거하고 다가구주택을 신축하여 양도하였다 하여 쟁점부동산의 취득가액OOO 중 토지 및 건물의 가액을 취득당시 기준시가로 안분한 후 쟁점부동산의 건물분 취득가액 OOO원을 필요경비 대상에서 배제하여, 2017.7.1. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  쟁점부동산은 신축한지 20여년이 지난 건물로 주거환경이 열악하여 정상적으로 임대할 상황이 아니었고, 쟁점부동산 취득 당시 호별 임대보증금이 소액으로 임대를 계속한다고 하더라도 실익이 없어 취득 즉시 주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 임대수익을 얻을 목적으로 쟁점부동산을 취득하였는데, 기존 세입자들이 사정이 있어 즉시 퇴거가 어렵다하여 사정을 살피다보니 즉시 멸실하지 못하고 있다가 세입자가 모두 퇴거한 2016년 1월초 주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하게 되었다. 쟁점부동산의 취득 목적은 쟁점부동산을 임대용으로 사용하기 위한 것이 아니라 기존 노후 주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 임대할 목적이었다. 쟁점부동산을 취득한 후OOO에서 건물신축자금에 대한 대출상담 제출서류인 2013.4.22.발급받은 전입세대 열람내역서의 「다가구주택 신축예정지로 전체이사 및말소예정」이라는 메모, 2013.7.17. 거주불명등록의뢰 접수증, 2013.12.31.접수한 건축허가신청서 및 2014.1.8. 교부받은 건축허가서 교부 및 통지서, 그 밖의 양도자, 중개인, 세입자 등의 사실확인서 등에 의하여 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 인정됨에도 양도부동산의 필요경비로 쟁점부동산 건물의 취득가액을 인정하지 않고 과세한 처분은 부당하다.

 나. 처분청 의견

  청구인이 제시한 사실확인서 등은 임의 작성 가능한 서류로 객관적인 입증서류로 볼 수 없고, 명도소송이나 강제 퇴거신청 등 세입자들을 퇴거시키기 위한 적극적인 행위와 관련한 객관적인 입증서류가 없으며, 세입자는 양도인 김OOO이 정리해주는 조건으로 매매가 실행되었다고 김OOO의 사실확인서를 제시하였으나 건물 취득시 작성된 매매계약서상 이와 같은 특약사항에 대한 기재내용이 없다. 토지와 건물을 취득 후 건물을 즉시 멸실하지 아니하고 특별한 사정으로 상당기간 사용한 건물의 취득가액을 필요경비로 인정하는 특례규정도 없으며, 청구인은 세입자 중 일부인 채OOO와 양OOO이 확인하여 준 사정상 퇴거를 못하였다는 사실확인서를 제출하나 그 외 나머지 세입자들도 상기 열람내역과 같이 쟁점부동산 취득일인 2013.4.17.부터 상당기간 경과 후 퇴거하여 청구인이 주장하는 토지만을 이용하기 위해 쟁점부동산을 취득하였다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  쟁점부동산 중건물의 취득가액을 양도부동산의필요경비로 인정할 수 있는지 여부

 나. 관련 법령

  (1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

  가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

  나. 지상권

  다. 전세권과 등기된 부동산임차권

   제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

  가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2.자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  (2) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

  1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

  2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

  3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

  4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

  5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

   제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

 4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서“자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

 3.양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 다. 사실관계 및 판단

  (1)청구인은 2013.4.17. 쟁점부동산을 취득하여 2년 8개월 동안 주택임대업에 사용하다가 2016.1.4. 쟁점부동산의 건물을 멸실하고 4층의 다가구주택을 신축하여 2016.5.30. 사용승인을 받은 후 2016.7.5. 양도하고 구건물의 취득가액을 필요경비 산입하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청은 쟁점부동산 중 건물의 취득가액OOO원을 필요경비 대상에서 배제하여 경정·고지하였는바, 쟁점부동산의 취득당시 임차인과 전출입 내역은 아래의 <표>와 같다.

OOO

  (2) 청구인은 임차인들의 개인 사정을 고려하여 강제퇴거 시키지못해 주택을 취득하여 즉시 멸실하지 못하였다는 주장과 함께 그 증빙으로 전 양도인 김OOO 및 중개인 박OOO의 사실확인서, OOO직원 정OOO의 사실확인서, 일부세입자(채OOO·양OOO)의 사실확인서, 건축허가서 교부 및 통지 공문, 거주불명자(김OOO·이OOO) 등록신청 접수증 등을 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

   (가) 김OOO의 2017.4.11.자 확인서를 보면, 청구인에게 쟁점부동산을 양도하면서 세입자를 2013.12.30.까지 정리해 준다고 약정하였으나, 세입자가 보증금 OOO원에 거주하고 있는 기초생활수급자로 이주에 어려움이 있어 약속을 이행하지 못하였다고 기재되어 있다.

   (나) 쟁점부동산에 거주하였던 채OOO, 양OOO 등은 건물주가 쟁점부동산을 양도시 세입자들이 퇴거하는 조건이었으나 본인들의 형편과 사정으로 인해 퇴거를 할 수 없어 청구인에게 불이익을 주게 되었다는 내용의 확인서를 작성하여 제시하였다.

   (다) 건축허가서 교부 및 통지 문서는 OOO구청장이 청구인 및 건설과장 등에게 발송한 공문OOO으로 쟁점부동산 소재지에 지상 4층, 철근콘크리트조 연면적 503.41㎡의 건물신축을 허가한다는 내용 등이 기재되어 있다.

   (라) 거주불명자 등록신청 접수증은 청구인을 대리한 정OOO가 OOO주민센터에 김OOO·이OOO의 거주불명등록을 의뢰하였다는 내용으로 2013.9.17. 접수한 것으로 나타난다.

  (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 필요경비 대상에서 배제된다는 의견이나, 기존 건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 철거하고 건물을 신축하여 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비에 해당하는 것OOO인바, OOO구청장이 청구인에게 송부한 2014.1.8.자 건축허가서 교부 및 통지 공문에 의하면 청구인이 2013.12.31. 쟁점부동산 소재지에 건물신축 민원을 제출한 사실이 확인되고 이에 따라 건축허가를 한 사실이 확인되는 점, 2013.9.17.자 OOO주민센터가 발급한 접수증에 의하면 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 되어 있으나 실지 거주하지 아니하는 김OOO·이OOO의 거주불명등록을 한 사실이 확인되는 점, 쟁점부동산에 거주하였던 세입자들이 쟁점부동산의 양도인의 퇴거 요청에도 불구하고 본인들의 사정에 의하여 퇴거하지 못하였다는 사실확인서를 제시하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점부동산 취득목적은 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축하는데 있었던 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 양도부동산의 필요경비 대상에서 제외하여 과세한 처분은 잘못인 것으로 판단된다.

4. 결론

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.