[주    문]

심판청구를 기각한다.

[이    유]

1. 처분개요

 가. 청구인과 아버지 OOO는 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 각자 지분을 OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 각 신고·납부하였다.

 나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 청구인과 OOO가 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보아 총양도가액 OOO을 토지와 건물의  기준시가로 안분OOO하여 2016.7.12. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  (1) 쟁점부동산 중 건물은 비록 하나의 토지에 위치하고 있으나 출입문이 서로 다르고 청구인측 건물은 지하층과 엘리베이터가 없는 반면 OOO측 건물은 지하층과 엘리베이터가 있는 등별개의 건물이며,거래가격또한 거래당사자가협의하여 각각 OOO원으로 결정한 것이므로 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

  (2) 설령, 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보더라도임대용 건물은 일반적으로 면적당 임대단가에 의해 임대료가 결정되므로총양도가액은 건물의 면적에 따라 안분하는 것이 합리적이다.

 나. 처분청 의견

  (1) 쟁점부동산은 하나의 토지에 위치한하나의 건물이고 매매가격도전체 매매가격으로 협의한 것이며 동일한 날짜에 동일한 매수인에게 매도된 것이므로 일괄양도로 봄이 타당하다. 청구인은 매수인이  청구인측 건물은 지하층과 엘리베이터가 없고 전체 면적도 작다는 등의 이유를 들어 거래가격을 낮게 제시하였다고 하나 일부 층은 엘리베이터의 이용이 가능하므로 엘리베이터가 거래가격 결정에 큰 영향이 있다고 볼 수 없고, 건물은 일부 증축되었으나 신축한지 20년이 지난 것으로 통상 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 양도가액의 대부분은 토지가액이 차지하므로 청구인과 OOO의 부동산 양도가액이 OOO원이나 차이가 날 만한 근거도 없다.

  (2) 청구인은 총양도가액을 건물면적에 따라 안분계산하는 것이 타당하다고 주장하나 이는토지의 가액을 전혀 고려하지 않은 계산방법이므로 합리적이라고 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁 점

 ① 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 볼 수 있는지 여부

  ② 건물의 면적에 따라 양도가액을 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

 나. 관련 법령

  (1)소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

  (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다.

  (3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

 다. 사실관계 및 판단

  (1) OOO를 공동으로 취득하였고(각 지분은 2분의 1임), OOO의 지분은 1980.12.17. 상속을 원인으로 OOO에게 이전되었다.

  (2) OOO은 1998.7.29. 위 토지상에 지하 1층 및 지상 5층의 근린생활시설을 신축하였고, 청구인은 1999.10.21. 매매를 원인으로 OOO의 지분(토지 및 건물 1～4층)을 취득하였다.

  (3) OOO와 청구인은 2008.4.4. 위 건물을 증축(5층 일부 및 6층)하였는바, 쟁점부동산의 소유 현황은 다음과 같다.

  (4) 청구인과 OOO는 2014.10.20. 쟁점부동산의 각자 지분을 OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다. 

  (5) 처분청은 2016.3.28.～4.16. 기간에 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인과 OOO가 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 조사내용은 다음과 같다.

   (가) 청구인과 OOO는 별도의 부동산 매매계약서를 작성하여 각자의 지분을 양도한 것으로 신고하였으나, 양수인OOO은 “건물 전체를 원했기 때문에 전체 거래가격으로 협의하였다”고 확인하였다.

   (나) 부동산 매매계약서상 매매가액을 보면, 청구인과 OOO는 동일한 토지를 2분의 1씩 소유하였음에도 각자의 토지가액을 OOO원으로 산정하는 등 매매가액의 산정근거가 불합리하다.

  (6) 청구인은 “OOO 소유 회사의 부도로 긴급하게 부동산을 처분하여 동 자금으로 일부 부채를 해소하고 기업회생절차를 진행할 필요가 있어 OOO 소유분을 시장에 매물로 내놓았으며, 당초 매수인들이 보유한 자금규모도 OOO 소유 건물을 인수할 수 있는 정도의 수준이어서 대략 OOO원으로 가격을 정하고 협상을 진행하였으나, 청구인도 자신이 경영하던 OOO이 OOO가 경영하던 OOO부터 차입한 자금 등에 대한 채권단으로부터의 상환 압박이 계속되고 OOO 소유 회사의 회생을 도와야 하는 형편이 되어 자신의 지분도 인수하여 줄 것을 추가로 요청하였으며, 이에 매수인들은 금융기관에 대출가능 여부를 타진하여, 청구인의 지분까지 인수할 수 있는 자금의 대출이 가능하다는 사실을 확인한 후 청구인의 지분에 대한 협상을 진행하였다.”고 항변한다.

  (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①,②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 거래는 일괄양도에 해당하지 아니하고, 설령 그렇다 하더라도 건물의 면적에 따라 양도가액을 안분계산하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산하도록 규정되어 있는바 여기서 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 때라 함은 가액의 구분 없이 거래한 경우뿐만 아니라 매매계약서상 명확하게 구분되어 있다 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 점, 이 건 매매계약서를 보면 청구인과 OOO는 쟁점부동산을 양도할 당시 동일한 지번의 토지를 2분의 1씩 소유하고 있었음에도 토지의 가액을 합리적인 기준 없이 OOO원으로 나눈 점 등에 비추어 쟁점부동산의 거래는 일괄양도에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이고, 「부가가치세법 시행령」제64조에 의하면 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로서 토지와 건물에 대한 기준시가가 모두 있는 때에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

  4. 결  론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.