[주    문]

 OOO세무서장이 2014.1.8. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이    유]

1. 처분개요

 가. 청구인은 2011.12.20. 서울특별시 OOO(이하 "쟁점건물”이라 한다)을 양도한 후 양도소득세를 신고하면서 1층 면적 19.01㎡와 2층 면적 78.02㎡ 합계 97.03㎡를 주택으로, 1층 점포 면적 60㎡는 상가로, 부속시설인 지층 보일러실 면적 13.22㎡는 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여 주택부분이 크므로 쟁점건물을 주택으로 보아 1세대1주택 비과세로 하고 고가주택(9억원)을 초과하는 분에 대하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원(지방소득세 포함)를 신고·납부하였다.

 나. 처분청은 쟁점건물에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 1층 면적 19.01㎡를 상가로 보아 주택부분(84.5883㎡)이 상가부분(85.6617㎡)보다 더 적은 것으로 보아 상가부분에 대하여 2014.1.8. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

   (1) 쟁점건물에 대한 옥외계단의 존재 및 면적이 인정되어야 한다.

      처분청은 건물이 멸실되어 옥외계단의 존재를 확인할 길이 없다고 주장하나 쟁점건물의 구조상 2층 주택을 출입하기 위해서는 옥외계단이 존재할 수 밖에 없고 옥외계단을 직접 목격하였던 소외 OOO의 사실확인서, 건물에 옥외계단이 기재된 것을 알 수 있는 강서구청에 존안되어 있는 2층 주택 평면 및 말소 건축물 현황도, 옥외계단 면적에 대한 OOO과의 대화 녹취록, 2008. 4.17.경 용도변경 허가 신청시 옥외계단이 기재되어 있는 도면을 첨부하여 강서구청에 제출하였던 점 등을 고려 할 때 건물의 2층 주택의 출입을 위한 시멘트 옥외계단이 존재하였던 것이 분명하고,

     옥외계단의 면적은 현재 건물이 멸실되었기 때문에 구청에 존안되어 있는 ‘멸실건축물 도면’을 근거로 산출하였는데 별지에서 자세히 기재하였듯이 쟁점건물의 2층 주택의 도면상 실측면적을 산출(78.06㎡)하였고, ‘2층 주택의 도면’ 상 실측면적(78.06㎡)과 ‘멸실 건축물대장’상 주택면적(78.02㎡)을 비교한 결과 상이점이 없다는 것을 확인하였기 때문에 외부전용계단의 면적을 도면상 축도비율에 따라 5.04㎡로 산정하였으며, 도면상 축도비율에 따라 외부전용계단의 실제 면적을 산출하는데 있어 정확성과 공신력을 담보하기 위해 강서구청 건축과 담당공무원들과 직접 대면상담과 자문을 통해 면적을 산출하고 이 과정 모두를 녹취하였는바, 외부계단 면적(5.04.㎡)이 주택면적에 산입된다면 주택면적이 상가면적보다 4.03㎡더 크다 할 것이므로 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.   

   (2) 쟁점OOO은 실제 주택으로 사용된 것이다.

     쟁점OOO(19.01㎡)은 OOO으로 운영한  OOO는 여타지역에 별도의 주거생활공간이 없이 취사도구, 생활가재도구를 구비하고 남편과 함께 주택용도로 거주하였다는 취지의 진술을 하였고 청구인과 OOO는 건물임대차계약서상 건물용도를 상가가 아닌 주택으로 기재하였으며 쟁점OOO으로 주민등록을 옮겼던 점, 임차기간 내내 ‘주택용 전기’를 사용하였던 점, OOO가 남편과 함께 거주하다 결국 다른 주거용 집으로 이사하였던 점 등을 고려한다면 쟁점OOO 주된 용도는 주택으로 보아야 할 것이고, 영업행위를 한 거실부분은 총 면적 19.01㎡ 중 6.6㎡이기 때문에 쟁점OOO 전부를 ‘주택’으로 보아야 할 것이며, 설령 전부가 ‘주택’으로서 인정받지 못한다고 하더라도 쟁점OOO 상가부분은 실제 점집 운영에 사용된 공간인 거실 6.6㎡(2평)에 불과하다 할 것이므로 쟁점건물에 부과된 양도소득세는 취소되어야 한다.

   (3) 쟁점건물의 지층창고는 주택에 해당한다.

     쟁점건물의 지층 창고는 본래부터 2층 주택에 단독으로 난방을 공급하던 연탄보일러실로서 사용되어 왔고, 1층에 있던 OOO상가와 ‘쟁점OOO’은 각자 개별적 난방시설을 갖추고 있었기 때문에 지층 창고에 설치되어 있던 연탄보일러와는 무관하며, 2007년 쯤에 2층 주택에 망 OOO이 입주하면서 2층 베란다에 전용 가스보일러가 설치되면서 지층 창고의 연탄보일러는 철거되고 그 이후부터 지층 창고는 2층 주택을 위한 전용 창고로서 사용되어 왔는 바, 지하창고는 2층 주택의 부속시설로서 주택면적에 포함하여야 한다.

 나. 처분청 의견

  (1) 청구인은 양도소득세 신고 시 옥외계단이 건축물관리대장에 기재가 되어 있지 않아 합산하지 않았으나 강서구청 직원에게 확인한 결과 옥외계단은 약 5.04㎡로써 건축물대장에 기재되지 않았으며 2층 주택 전용으로 사용하였기 때문에 5.4㎡를 주택면적에 합산하여야 한다고 주장하나, 동 건물은 멸실되어 확인할 길이 없으며 항공사진을 살펴본바 옥외계단이 실제로 있었는지 여부조차 알 수가 없으며 있다고 하더라도 얼마인지 알 수가 없다.

   (2) 청구인은 임차인 OOO의 쟁점건물에 대한 주요 사용목적은 OOO이 아니라 거주(주택)라고 주장하고 있으나 다음과 같은 사실에 의하여 타당성이 없다.

    (가) OOO가 생활하던 쟁점OOO은 2010년 10월 항공사진을 통해 쟁점OOO이었던 것으로 확인되고 임대차계약서에도 OOO이라고 메모가 되어 있으며, 임차인 OOO의 진술에 의해서도 OOO을 운영하였던 것으로 확인된다.

    (나) OOO의 사용목적이 OOO이 아닌 거주목적이었다면 상가에 준하여 임대차계약을 체결할 까닭이 없는데 2009.1.5. 청구인과 OOO 사이에 체결한 건물 임대차(월세)계약서에 보증금 OOO원에 체결한 것으로 되어 있는데, 월세를 당시 정기예금이자율(연 3.4%)로 환산할 경우 OOO원으로 여기에 보증금 OOO원이 산출되며, 2010.7.22. 갱신하여 체결한 임대차계약서를 보면, 월세 OOO원으로 되어 있는데, 정기예금이자율(연 4.3%)로 임대보증금을 환산할 경우 OOO원이 산정된다.

    (다) 청구인의 주장대로 주택사용목적으로 OOO가 임차를 하였다면 6평이 안 되는 건물을 OOO원이라는 높은 가격에 임대차계약을 체결했을리가 없으며, 쟁점OOO가 운영하던 OOO이 있었는 바, 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 ‘부동산임대공급가액명세서’를 통하여 OOO의 임대차계약금액을 비교하면 OOO의 임대차계약을 상가로 보고 계약하였음을 알 수 있다.

    (라) 청구인도 2009년 2기부터 2011년 1기까지 과세기간의 부가가치세 신고 시 쟁점OOO을 상가로 신고를 하여 임차인 OOO가 쟁점OOO을 사용한 목적은 OOO 관련인 바, 쟁점OOO의 면적 19.01㎡는 상가로 보는 것이 타당하다.

   (3) 청구인은 지층 보일러실 13.22㎡를 당초 양도소득세 신고 시 주택과 상가부분으로 안분하여 계산하였으나, 2층 주택에 임차하여 거주하던 OOO이 화초를 가꾸는 용도로 사용하였으므로 주택부속면적에 포함되어야 한다고 주장하나, 청구인이 제시하는 증빙자료가 없어 OOO이 지층에서 실제로 화초를 가꾸었는지 여부도 알 수가 없으며 비록 OOO이 화초를 가꾸었다고 하더라도 지층은 보일러실로서 주요 용도가 보일러실이기 때문에 동 면적 13.22㎡ 전부를 주택부분에 합산하여야 한다는 청구인의 주장은 타당성이 없다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  쟁점건물의 상가부분이 주택부분보다 적은 것으로 볼 수 있는지 여부

 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 12169호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   (2) 소득세법시행령제154조【1세대1주택의 범위 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

 다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점건물의 공부상 현황(용도변경 신청서 작성일 : 2008.4.17.)은 다음과 같다.

   (2) 처분청의 쟁점건물 관련 양도소득세 조사종결보고서를 보면 청구인은 2012.3.13. 쟁점건물에 대하여 양도소득세 자진신고를 한바, 양도소득금액명세상 양도가액 OOO원, 과세대상양도차익 OOO원으로 각 신고하였는데 산정근거가 되는 겸용주택 면적 안분내역 및 처분청의 결정내역은 다음 <표>와 같고,

     주택부분과 상가부분이 차지하는 비율에 따라 안분계산하여 쟁점건물 전부를 주택으로 보고 고가주택으로 9억원을 초과하는 금액에 대하여 양도소득세를 신고·납부한 사실이 나타난다.

  (3) 청구인이 제시한 심리자료에는 아래와 같은 사실이 나타난다.

   (가) 강서구청장의 2014.11.7. ‘정보공개청구 결정내용’을 보면 쟁점건물 용도변경신청 시 제출서류로서 공개내용은 ‘신청서 및 도면’이고, 건축·대수선·용도변경신청서상 신고일은 2008.4.17.로 용도변경 내용은 당초 지하 1층 단독주택 13.22㎡, 1층 79.01㎡ 소매점(점포), 2층 단독주택 78.02㎡에서 지층과 1층은 변동이 없고 2층을 근린생활(학원)으로 용도 변경한 사실이 나타나며, 첨부물로 쟁점건물 배치도(축적 1/100), 변경 전 2층 평면도(축적 1/100)와 변경 후 2층 평면도는 건물내외의 크기 및 내부현황이 건물배치도의 평면도에는 계단모양(믿줄 표시)이 나타난다. 

    (나) 청구인이 2층 주택 출입용 멸실계단 면적산출은  ‘멸실 건축 현황도’와 건축물관리대장상(갑)상의 등재면적을 근거로 산출하였음이 나타나는데 계산방법은 별지(2-1, 2-2, 2-3)에 자세히 등재하였으며 강서구청장이 2014.3.10. 발급한 ‘건축물현황도’와 쟁점건물 ‘2층 주택의 실측면적’ 계산내용 및 ‘2층 주택을 위한 전용계단 기재(B)부분의 면적산출내역’을 보면 전체 외부 계단면적은 5.04㎡로 산출되었음을 알 수 있다.

    (다) 쟁점OOO 임차인 OOO는 2010.9.2. 쟁점건물에 전입하였음이 나타나며(남편의 전입여부는 나타나지 않음), 청구인은 임차인이 남편과 가전제품 등 생활용품을 갖추고 생활하였으며 전기는 주택용 전기를 사용하였다고 주장하며 제시한 확인서 및 평면도에는 면적 19.1㎡의 쟁점OOO에서 남편과 생활하고 내측의 면적 6.6㎡(2평)이 안되는 공간에서 궁합, 사주 등의 점집을 운영하였다고 기재되어 있다.

    (라) 청구인은 지층 보일러실이 2층 주택의 전용이었고 1층 상가는 1층 자체에서 난방하여 지층과는 관련이 없으며 2층에 자체보일러 설치 후에는 지층은 빈창고로서 2층 세입자 OOO이 화초 등을 가꾸어 사실상 2층 주택의 부속시설로 지층 전체면적이 주택에 포함되어야 한다며 세입자의 확인서를 제시하였다.

   (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물이 멸실되어 옥외계단이 실제로 있었는지와 면적을 알 수 없다는 의견이나, 청구인이 제출한 도면(2014.11.7. 강서구청장의 정보공개청구 결정내용)의 표시내용 중 첨부물인 쟁점건물 배치도(축적 1/100), 변경 전 2층 평면도(축적 1/100)와 변경 후 2층 평면도에 계단이 표시된 것으로 보이고 “쟁점건물 2층에 올라가려하면 외부계단을 통하여만 올라갈 수 있다“는 확인서(매매를 중개한 OOO)가 제시된 점, 쟁점건물의 2층 주택 출입용 멸실전용계단 면적(5.04㎡)의 산출은 ‘멸실건축현황도’와 건축물관리대장상(갑)상의 등재 면적을 근거로 계산한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점건물의 옥외계단의 존재나 그 면적(5.04㎡)을 인정하여 쟁점건물의 주택부분에 포함하여야 한다는 청구주장이 타당해 보인다.

    따라서, 처분청이 쟁점건물의 주택부분이 상가부분 보다 적은 것으로 보아 상가면적분에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.