[주    문]

심판청구를 기각한다.

[이    유]

1. 처분개요

 가. 청구인은 2004.1.12. 취득한 OOO 전 763㎡(이하 “종전농지”라 한다)를 2008.10.17. 양도한 후 종전농지의 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하고,「조세특례제한법」제70조 및 같은 법 시행령 제67조에 따라 대토감면받는 것으로 하여 2008년 10월 양도소득세를 예정신고하였고, 2009.4.6. OOO 전 3,273㎡(이하 “대토농지”라 한다)를 OOO에 경매로 취득하였다.

 나. 처분청은 2013.6.17.부터 2013.6.28.까지 대토농지에 대하여 현지확인 후 대토감면 요건을 미충족하였다고 보아 대토감면을 배제하여 2013.9.23. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  (1) 청구인은 종전농지를 전 소유자 조OOO로부터 매매대금 OOO에 취득하였지만 당초 양도소득세 신고시에는 당연히 대토감면을 받는 것으로 알았기 때문에 취득가액에 대하여는 별다른 생각없이 등기할 때 작성한 부동산매매계약서에 기재된 매매가액 OOO을 취득가액으로 기재하여 신고하였는데, 몇 년이 지한 후 대토감면을 부인한다고 하여 실지 계약서를 찾아보니 어디에 보관하였는지 찾을 수가 없지만 종전농지를 취득할 때 매매대금 OOO을 지급한 것이 확인(인근농지의 거래가액도 1평당 OOO 정도임)되므로 OOO을 종전농지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

  (2) 청구인이 당초 양도소득세 신고시에 첨부한 매매계약서의 거래가액은 1평당 OOO으로 시세의 1/3에 불과한 것이고 청구인과 매도자는 타인임에도 종전농지가 시세의 1/3 금액으로 거래되었다고 보는 것은 현실적으로도 있을 수 없는 일이므로, 그렇다면 취득당시의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우이므로「소득세법」제114조 제2항 및 제7항에 따라 환산취득가액을 적용하여 경정하여야 한다.

  (3) 청구인은 건강을 중시하는 현대인의 취향에 따라 차나 약재 관련 나무를 재배하는 것이 좋겠다는 주변의 의견을 참조하여 대토농지에 두충나무를 심었고, 두충에 대한 소비자의 관심이 줄어 수종을 교체할 목적으로 감나무와 대추나무를 일부토지에 심었으나(실험삼아 200평 정도만 심었음) 토질이 맞지 아니하여 교체한 감나무와 대추나무가 거의 다 고사하여 올 가을에나 내년 봄에 토질에 적합한 수종을 심어 그 동안의 소득을 보전하여야겠다는 생각이었다(대토농지가 일견 관리를 하지 않은 것처럼 보여 경작사실에 대하여 오해의 소지가 있으나 두충나무의 경우 차나 약재 등으로 사용하여 소독을 하거나 전지를 하지 않기에 그렇게 보일 수 있으나 이는 관리를 하지 않아서 그런 것은 아니고, 교체한 감나무와 대추나무가 고사한 시점에 세무서의 현장 확인이 있어 경작하지 아니한 것으로 오해를 받게 된 것임). 청구인은 위와 같이 대토농지를 2009.4.6. 취득하여 2013년 7월 현재 4년 3개월을 보유하고 있어 관련 법령에서 규정한 자경기간 3년을 초과하고 있어 위배한 사실이 없고(교체하여 심은 감나무, 대추나무가 죽은 기간을 1년으로 보아 이를 제외한다 하더라도 법령이 정한 규정을 벗어나고 있지 아니하고, 수종을 교체한 농지의 면적을 대토농지의 1/5정도인 약 650㎡에 불과할 뿐만 아니라 농민이 좀 더 나은 소득을 기대하고 수종교체를 위해 실험삼아 농지의 일부에 심은 나무가 죽은 것을 영농기간으로 보지 않는다면 이는 납득하기 어려움) 대토농지를 3년 이상 직접 자경한 사실이 농지원부와 인근 주민의 사실확인서 등에서 확인되므로, 대토농지를 경작하지 아니한 것으로 보아 농지대토 감면을 부인한 처분청의 처분은 부당하다.

 나. 처분청 의견

  (1) 청구인은 당초 종전농지 취득당시의 매매계약서를 분실하여 찾을 수 없으나, 계약금 OOO, 중도금 OOO, 잔금 OOO 합계 OOO을 지급하였다며, OOO 계좌(401142-52-276***)의 거래명세서와 대길공인중개사 보조원 김OOO의 확인서를 첨부하였는데, 금융거래명세서를 보면 2003.12.22. OOO을 출금(대체), 2004.1.9. OOO을 출금(대체)한 내역이 나타나지만, 그 출금된 금액이 당초 종전농지의 취득금액으로 지급되었을 것으로 추정할 수 있는 부동산매매계약서 등 증거서류의 제시가 없어 취득가액으로 인정하기 어려우므로, 당초 신고된 취득가액으로 양도소득세를 경정한 처분청의 처분은 정당하다.

  (2) 청구인은 당초 종전농지 취득당시의 매매계약서를 분실하여 찾을 수 없으나, 당초 신고시 제출된 계약서는 공시지가에 맞추어 작성된 검인계약서로 사실거래내용대로 작성되지 않았음이 인근 부동산중개인의 확인 등에서 나타나므로 환산가액을 적용하여 필요경비를 재계산하여 줄 것을 요구하나, 신고시 제출된 검인계약서에 기재된 거래금액이 개별공시지가를 적용하여 계산한 금액과 비슷하다는 점 외에는 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 인정할 만한 입증서류의 제시가 없다. 또한, 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하는 경우는 계약서나 대금지급에 대한 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 실지 취득가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 인정하는 방법이므로 이 건과 같이 계약서가 존재하며 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 것을 청구인이 입증하지 못하는 한 청구주장을 받아들이기 어렵다(조심 2012중1241, 2012.6.27. 등 다수).

  (3) 청구인은 대토농지에 차나 약재로 쓰이는 두충나무를 심어서 관리를 하다가 일부 약 200평 규모에는 수종을 개량하여 감나무와 대추나무를 심었는데 대부분 다 고사를 하여 농지로 보이지 않을 뿐 실제는 3년 이상을 경작하였다고 주장하나, 관련 사진과 같이 두충나무는 각종 덩굴식물이 휘감고 올라가는 등 관리가 전혀 되지 않아 경작을 하였다고 볼 수 없고, 일부 약 200여평에 수종개량을 위해 감나무와 대추나무를 심었는데 대부분 고사를 하였다는 주장은 그만큼 관리를 하지 않았다는 반증이며, 담당공무원이 현지확인시 찍은 사진을 보면 잡풀인 망촛대 등이 허리이상으로 올라올 정도로 우거져 출입조차 하기 힘들 정도여서 도저히 경작을 하는 농지로 볼 수 없기에 대토농지를 경작하지 않았다고 판단하여 과세한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

 ① 종전농지의 실지취득가액이 OOO이라는 청구주장의 당부

 ② 종전농지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

 ③ 청구인이 대토농지를 직접 경작하였다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

  (1) 청구인이 양도소득세를 신고하고 처분청이 경정한 내역은 다음과 같다.

  (2) 청구인의 주소지 내역은 다음과 같다.

  (3) 청구인의 수입신고한 내역은 다음과 같다.

  (4) 처분청의 과세근거는 다음과 같다.

   (가) 처분청은 비슷한 시기에 출금내역은 나타나지만, 출금된 대금이 부동산의 취득대금이라는 근거가 없고, 부동산매매계약서 등 증빙서류가 없어 비록 검인계약서 금액이라도 청구인이 신고한 가액으로 양도소득세를 경정한 처분은 정당하다.

   (나) 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하는 경우는 계약서나 대금지급에 대한 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 실지 취득가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 인정하는 방법이므로, 이 건과 같이 계약서가 존재하며 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 것을 청구인이 입증하지 못하는 한 청구주장을 받아들이기 어렵다.

   (다) 처분청은 2013.6.17.부터 2013.6.28.까지 대토농지에 대한 현지 확인을 실시하여 현지확인 당시의 관리상태로 보아 2009.4.6.부터 2012.4.5.기간 중 대토농지를 자경하지 않았다고 판단된다[2013.6.17. 현재 사진에는 대토농지 중 약 790평에 두충나무가 식재되어있고, 두충나무는 으름덩굴 등이 감고 올라가고 있으며, 200평 정도에는 감나무, 대추나무가 고사(枯死)하고 뿌리에서 움이 올라온 것이 보임].

  (5) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

   (가) OOO공인중개사 보조원 김OOO는 확인서(2013.7.27.)에서 본인은 OOO 내에서 다년간 부동산중개업을 영위하고 있는 사람으로서 종전농지가 OOO 등의 영향으로 시세가 안정적인 지역에 소재하고 있다고 보이고, 청구인이 취득할 당시인 2004년 초에 인근토지의 매도 호가는 평당 OOO 정도로 형성되어 있었기 때문에 종전농지는 부동산 매매거래 관행상 계약과정에서 가격조정을 거쳐 매매가액은 약 OOO 내외에서 결정되었을 것으로 보는 것이 현실적이라고 보인다고 확인하고 있다.

   (나) 청구인의 자립예탁금 거래명세표의 출금내용에는 2013.12.22. OOO 대체, 2014.1.9. OOO 대체한 내용이 나타난다.

   (다) OOO 인근 주민인 송OOO는 농지경작사실확인서(2013년 7월)에서 청구인이 대토농지를 취득하여 현재까지 직접 경작하고 있고, 밭에서 일하는 모습을 수시로 보았으며, 밭의 일부는 두충나무를 뽑아내고 감나무, 대추나무를 심었는데 토질이 맞지 아니하여 고사한 사정도 알고 있다고 확인하고 있다.

   (라) 청구인은 위의 증빙 외에 현장사진, 농지원부를 제시하고 있다.

  (6) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 첫째, 청구인은 종전농지를 전 소유자 조OOO로부터 매매대금 OOO에 취득하였으므로 동 금액을 종전농지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 종전농지의 취득가액을 OOO으로 신고하였고 동 신고 내용에 대하여 다른 주장을 하는 이 건의 경우 이에 대한 입증책임도 청구인에게 있다 할 것임에도 관련 매매계약서 및 구체적으로 확인되는 대금증빙을 제시하고 있지 아니하므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

    둘째, 청구인은 당초 양도소득세 신고시에 첨부한 매매계약서의 거래가액은 시세의 1/3에 불과한 것이어서 종전농지가 동 금액으로 거래되었다고 보는 것은 현실적으로도 있을 수 없어 취득당시의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우이므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나,「소득세법」제97조 제1항, 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2에 의하면, 양도차익의 계산시 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있고, 시장·군수 등의 검인을 받은 부동산 매매당사자들의 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 것인바(조심 2009중1732, 2009.6.24. 참조), 이 건의 경우 청구인이 종전농지의 취득가액을 OOO으로 당초 신고하면서 그 가액이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우인지에 대하여 충분히 입증되었다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

   셋째, 청구인은 대토농지를 2009.4.6. 취득하여 계속 자경하였다고 주장하나, 청구인이 2009년부터 OOO주식회사에서 근로소득이 발생하고 있어 대토농지를 상시 경작하였다고 보기 어려운 점, 처분청 조사담당자가 현장 확인하여 촬영한 사진에서 잡풀 등으로 대토농지의 관리가 되지 아니한 것으로 보이는 점, 직접 경작한 사실에 대한 구체적인 증빙이 미흡한 점 등에 비추어 볼 때위와 같은 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(별지) 관련 법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정된 것)

  제97조 [양도소득의 필요경비계산 ] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

  제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정된 것)

  제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

  제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 조세특례제한법(2007.12.31. 법률 제8827호로 개정된 것)

  제70조 [농지대토에 대한 양도소득세 감면] ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(4) 조세특례제한법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정된 것)

  제67조 [농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등] ① 법 제70조 제1항에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 3년 이상 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 "농지소재지"라 한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

② 법 제70조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조 제1항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것