[청구번호]

조심 2013광3103 (2013.11.25)

[세 목]

양도

[결정유형]

기각

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[제 목]

쟁점부동산 경락대금에서 채권자에게 배당된 금액을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 등

[결정요지]

쟁점부동산 경락대금에서 채권자에게 배당된 금액을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장 등은 받아들이기 어려움

[관련법령]

소득세법 제94조

[참조결정]

조심2012서5333

[따른결정]

조심2018중4732

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.10.1. 취득(경매)한 OOO 소재 제1종근린생활시설(일반목욕장 및 주택, 그 부속토지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.12.8. 양도(경매)한 후 2011.5.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로, 기타 필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산 양도가액은 낙찰가액 OOO원에서 경매집행비용 OOO원은 필요경비로 추인하고, 기타 필요경비 중 변호사 비용 OOO원은 취득과 무관한 비용이고, 간판 제작비용 OOO원은 자본적 지출액에 해당되지 아니하며, OOO원은 지급관련 금융자료가 없다는 이유로 필요경비를 부인하고, 2013.6.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 낙찰가액은 OOO원이지만, 경매집행비용 등 제비용을 공제한 실제 배당금은 OOO원이고, 여기에 OOO축산업협동조합에게 이자로 OOO원이 배정되었으므로 이를 제외한 OOO원을 양도가액으로 보아야 할 것인바, 취득 이후 그 동안 지불한 이자만도 15개월간 약 OOO원임에도 경매 개시후 체납된 이자라는 명목으로 OOO축산업협동조합에게 100% 배당을 이자에 대하여 청구인의 양도소득으로 보아 33%의 양도소득세를 또 다시 부과한다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다.

(2) 또한, 필요경비의 경우 청구인은 2007년 쟁점부동산을 경매로 취득하였지만 이에 대해 유치권을 주장하는 자들과의 법적인 다툼으로 1년 넘게 3번에 걸쳐 소송을 하였는데도 한 번의 소송비용OOO은 필요경비로 인정을 받지 못하였고, 그 과정에서 쟁점부동산을 2년 남짓 공실상태로 방치함에 따라 보일러 부품들이 부식되어 6개월에 걸쳐 대수리를 하였지만 현금으로 지급한 공사비용은 전혀 반영되지 않았으며, 쟁점부동산은 일반목욕장(사우나)으로 간판과 CCTV가 반드시 필요하고, 유치권자들이 쟁점부동산 중 4층(공부상 5층) 주택에 설치되어 있는 싱크대 등을 떼어 내어 새로 설치하였으므로, 간판OOO과 CCTVOOO 및 싱크대 설치 등 4층 주택부분 공사비OOO는 쟁점부동산의 가격을 올리는 공사라 할 것이어서 이에 소요된 비용은 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득과세표준 예정신고를 하면서, 쟁점부동산 낙찰가액이 OOO원임에도 경매집행비용 OOO원과 채권자(OOO축산업협동조합)에게 배분된 대출이자 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로, 자본적 지출액 및 필요경비로 OOO원을 각각 신고하였는데, 처분청은 채권자에게 배분된 이자 OOO원, 소송비용 일부 OOO원, 간판 제작비용 OOO원, 기타 비용 중 지급증빙이 없는 비용 OOO원은 필요경비에서 부인하였다.

(2) 「소득세법」 제96조에 의거 당해 자산의 양도가액은 양도 당시 실제로 거래한 가액으로, 쟁점부동산의 경우 임의경매(광주지방법원 목포지원 2010타경6551)에 의한 배당표에서 확인한 실제 거래가액은 OOO원으로서 양도가액이 되고, 경매집행비용 OOO원은 양도비로서 필요경비로 추인하였지만, 청구인이 주장하는 변호사 비용 OOO원은 건물 취득가액과 무관한 소송비용(광주지방법원 목포지원 2007가단23676 손해배상 사건)이므로 필요경비 불산입함은 타당하고, 쟁점부동산의 개보수와 관련하여 일용근로명세서만 있을 뿐 거래관련 계약서 및 공사비 지급사실에 대한 증빙서류가 없으므로, 당해 공사와 관련하여 실제로 지출된 사실이 확인된 금액은 필요경비로 인정할 수 있지만 지출관련 증빙자료가 없는 금액은 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(3) 이와 같이 양도가액은 실제 거래가액인 경락가액으로 산정하고, 간판설치비용OOO은 자본적 지출액에 해당하지 아니하며, 소송관련 변호사 비용OOO은 쟁점부동산 취득과 관련이 없는 비용이고, 쟁점부동산 개보수 관련 공사비 지급사실에 대한 증빙없는 금액OOO은 양도자산의 필요경비로 볼 수 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산(일반목욕장 및 주택) 낙찰가액에서 OOO축산업협동조합에게 배당된 이자OOO는 양도가액에서 제외하고, 쟁점부동산 취득 이후 추가로 지급한 변호사 비용과 싱크대 설치 등 쟁점부동산 공사비용을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것)

제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액

(2) 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것)

제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 임의경매 배당표(광주지방법원 목포지원 2010타경6551)를 보면, 쟁점부동산의 낙찰가액은 OOO원이고, 집행비용은 OOO원이며, 실제 배당할 금액은 OOO원인데, 배당순위가 1순위인 OOO시장에게 OOO원이, 2순위인 OOO축산업협동조합에게 OOO원(이자 OOO원 포함이, 3순위인 장OOO에게 OOO원이 배당된 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 공사에 따른 지출내역과 일용직 급여지급 명세서 및 금융거래내역 등을 제시하고 있고, 이에 대한 처분청의 필요경비 검토내역은 아래 ＜표＞와 같은데, 일용직 급여지급액과 관련하여 청구인이 주장하는 총 지급액은 OOO원이나 처분청은 금융자료에 의하여 확인된 OOO원만 필요경비로 인정하였을 뿐 나머지 OOO원은 증빙자료 미비를 들어 부인하였고, 낙찰가액에서 OOO축산업협동조합에게 배당된 이자 OOO원은 필요경비에서 부인하였으며, CCTV 설치비용 OOO원은 필요경비로 인정한 것으로 나타나고 있다.

또한, 청구인은 쟁점부동산에 설치한 싱크대, 에어컨 등 구입 및 그 설치에 따른 공시비용이라고 주장하면서 금융거래내역(광주은행 004-1**-0****0)을 제시하고 있는데, 2008.8.1. 해당 계좌에서 OOO이 각각 지출된 것으로 나타나고 있고, 해당 금액 옆에 수기로 ‘수변기’, ‘싱크대’, ‘에어컨’, ‘공사비’라는 문구가 적혀져 있다.

한편, 청구인이 필요경비에 포함하여야 한다고 주장하는 소송비용 OOO원과 관련된 광주지방법원 목포지원의 조정조서(사건번호 2007가단23676, 2009.3.4.)를 보면, 조정사항으로 “1. 가. 피고들은 각자 원고에게 OOO원을 지급하되, OOO원은 조정성립과 동시에 지급한다. 나. 나머지 OOO원은 원고가 조정조서를 수령과 동시에 피고들이 광주지방법원 목포지원 2007년 금 제1811호로 공탁한 OOO원에 대한 채권추심절차를 밟아 충당하도록 하되, 원고가 위 채권추심절차에서 OOO원 전부를 추심하지 못할 경우 그 부족한 부분에 대해서는 추심절차 종료일로부터 3일 안에 피고들이 각자 지급한다. 만일, 피고들이 위 기한까지 위 돈을 모두 지급하지 못할 경우에는 피고들은 각자 원고에게 OOO원에서 위 가, 나항에 의하여 기 지급된 돈을 뺀 나머지 돈을 즉시 지급해야 한다. 2. 원고의 나머지 청구를 포기한다. 3. 소송비용 및 조정비용은 각자부담으로 한다”라고 되어 있고, 청구원인으로 “원고는 2007.8.17. OOO 건물에 대하여 경락대금 OOO원을 완납하여 2007.10.1. 소유권이전등기를 마친 소유자이며, 피고들은 위 건물의 유치권을 주장하면서 부당하게 원고의 목욕탕 운영 및 임대사업을 못하게 함으로써 그 손해를 배상해야 할 책임이 있어 청구취지와 같다”라고 되어 있다.

OOO

(3) 청구인은 취득 이후 유치권자와의 소송과정에서 금융기관으로부터 받은 대출금과 관련하여 약 OOO원의 이자를 지급하였다고 하면서 그 산출내역 등을 제시하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

먼저 청구인은 쟁점부동산 낙찰가액에서 OOO축산업협동조합에게 배당된 이자OOO는 양도가액에서 제외하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있지만, 양도가액이라 함은 과세대상 자산의 양도에 따른 총수입금액을 말하는 것이고, 과세대상 자산을 경매에 의하여 양도하는 경우에 있어서는 낙찰가액이 실지거래가액에 해당되므로, 이 건의 경우 쟁점부동산 관련 경매 및 낙찰과정에 하자가 있음이 나타나고 있지 아니한 이상, 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액은 낙찰가액이라 할 것이어서 이에 포함되어 있는 금액이 이자명목으로 채권자에게 배당되었다고 하여 이를 양도가액에서 제외할 수는 없다 하겠다.

또한, 청구인은 변호사 비용, CCTV․간판 설치비용, 주택부분 싱크대․에어컨 설치 및 공사비용 등을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 재계산하여야 한다고 주장하나, 객관적인 증빙이 없거나 소유권 취득과 관련되지 않은 것은 필요경비로 인정할 수 없고, 더구나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것인바(조심2012서5333, 2013.2.28. 참조), 손해배상 청구소송(광주지방법원 목포지원 2007가단23676)에 따른 변호사 비용(3,300천원)의 경우 당해 비용은 취득(낙찰) 이후 유치권자들이 목욕탕 운영 및 임대사업을 못하게 함으로써 발생한 손해배상에 관한 소송비용임이 청구원인에서 확인되고 있으므로 이는 쟁점부동산 취득(명도 등)과 관련된 비용으로 보기 어렵고, 일용직 인건비의 경우 처분청이 필요경비로 인정한 부분 외의 일용인부에 대하여는 급여를 지급하였음이 금융자료에 의하여 입증되지 아니하므로 이를 필요경비로 인정할 수는 없다 할 것이며, 간판 제작비용의 경우 간판은 건물의 상호 등을 표시하는 것일 뿐 건물가치를 증가시키는 것이라고 볼 수 없어 해당 금액을 자본적 지출액으로 인정하기는 어렵고, CCTV 설치비용은 처분청이 필요경비로 인정하였음이 나타나므로 이에 대한 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이며, 주택부분의 싱크대 설치 등 공사비용의 경우 청구인이 제출한 지출목록에 싱크대 설치내역이 나타나고 있지 아니할 뿐만 아니라 처분청은 당해 공사비용 중 금융자료로 입증되는 부분은 필요경비로 인정한 것으로 나타나고 있고, 더구나 청구인은 지출목록에 없는 공사내역에 대한 금융자료를 제시하고 있지만 해당 금액 옆에 수기로 그 내역을 기재하고 있을 뿐이어서 설사 실제 주택부분에 대한 공사가 이루어졌다고 하더라도 그 대금이 실제 공사비인지 여부가 불확실하여 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠으므로, 처분청이 청구인에게 부과한 이 건 양도소득세는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.