[주    문]

심판청구를 기각한다

[이    유]

1. 처분개요

가.청구인은2010.8.23. OOO동 1261-8 토지 및 건물, 같은 곳 OOO동 1150-3, 1148-4 토지, 같은 곳 1148-2 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 및 OOO주식회사(이하 “OOO”라 한다)의 주식 전체 지분을매수인 주식회사 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 매매대금은 총 OOO억원으로 하고,계약금 OOO만원, 잔금은 OOO만원으로 하며,아래 <표1>목록과 같이 “쟁점부동산으로 담보된 채무와 OOO의 채무,청구인과 청구인의 배우자인 이OOO 등이 부담하고 있는OOOO,OOO만원(이하 “쟁점채무”라 한다)을 함께 인수하는 조건”으로 하여 매매계약을 체결한 후 2010.9.1. 소유권이전등기를 OOO에게 이전하였으나 이에 대한 양도소득세 신고는 하지 아니하였다.

OOOOOOOOOOOOOO OOOOO O OOOO

나.처분청은소유권이전등기로 이루어진 쟁점부동산 양도에 대하여 이를 양도로 보아 2012.12.30.청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2013.3.11. 이의신청을 거쳐 2013.6.25.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1)청구인은 매수인에게 쟁점부동산을 매도하고 소유권이전등기를 OOO에게 마쳐주었으나, 그 대금의 대부분인 쟁점채무에 대하여 매수인은 청구인과 배우자 이OOO의 보증채무를 전혀 해지해주지 않았고, 그 밖의 채무들에 대해서도 변제가 이루어지지 아니한 것으로 청구인과 이OOO이 2011.4. 당시 OOO억원이 넘는 채무가 있고, 이 중 대부분이 보증채무이고, 이 보증채무는 매수인이 인수하기로 하였으나 아무런 인수절차가 이루어지지 않은 것이다.

   (2) 청구인이 처분청에 한 이의신청시 대리인(강OOO변호사)에게 설명하는 과정에서 경위가 잘못 전달되어, 부동산의 소유권을 OOO로이전한 후에 OOO가 OOO은행 채무를 인수한 것처럼 잘못 진술하였으나, 이는 사실과 다르고 매매계약을 체결할 당시 이미 OOO은행과 신용보증기금의 채무는 OOO의 명의로 있었던 것이어서 별도의 채무인수 절차자체가 불필요하였고, 청구인과 이OOO이 부담하고 있던 연대보증 채무를 매수인이 해지해 주기로 하였던 것으로, 이는 부동산등기부등본을 보면 분명하게 확인할 수 있다.

 이 건 매매계약에서 매수인이 OOO은행에 대한 채무를 인수한다는 것은 이미 설정되어 있던 청구인과 이OOO의 연대보증을 해지해 준다는 의미이고, 매매계약 당시 이미 채무자는 OOO로 되어 있었던 것인데도, 처분청은 쟁점부동산의 소유권을 OOO로 이전한 후에 청구인에 대한 OOO은행 채무를 OOO가 인수하고 청구인과 이OOO이 새롭게 보증을 서 준 것으로 사실관계를 잘못 판단하여 별개의 보증행위를 한 것으로 보아 양도소득세 부과가 정당하다고 결론 내렸으나, 위와 같이 이 건 매매계약을 체결할 당시 이미 OOO은행 채무는 OOO 명의로 되어 있었고, 청구인과 이OOO이 이에 대해 연대보증을 하고 있었으며, 매수인이 연대보증을 해지해주지 아니한 것이다.

   (3) 이처럼 매수인은 계약상의 의무를 이행하지 않고 청구인에게 거액의 손해만 끼쳤고, 매수인의 회장 최OOO와 대표이사 김OOO은 중국 OOO오리 한국체인점을 운영한다면서 투자자들로부터 돈을 투자받은 다음 잠적해 그 피해자들이 OOO여명에 이르며 피해금액이 OOO억원을 상회하여 최OOO와 김OOO 유죄판결을 받아 최OOO는 현재까지도 수감 중이고, 김OOO은 출소하였으나 행방이 묘연한 상태로, 청구인이 채무인수가 완료되지 않은 상태에서 소유권이전등기를 마쳐준 후 매수인은 이자조차 변제하지 않아 근저당권이 실행되었고, 쟁점부동산은 제3자가 낙찰 받아 등기가 이전된 상태이고, 청구인은 이 건 매매계약으로 인해 보증채무는 면책되지 않은 채 부동산마저 원상회복할 수 없는 상황에 놓이고 말았다.

이에 서면으로 매수인과 대표이사 김OOO에게 수차 매매계약 해제통지를 하였으나, 법인등기부상 주소지는 이사를 간 것으로 되어 우편물이 회송되었고, 대표이사 주소지는 폐문부재 상태로 회송되어 OOO지방법원OOO에 의사표시공시송달신청을 하여 그 결정이 난 상태이므로 이 건 계약해제의 의사표시는 매수인에게 도달한 것으로 되어 계약해제의 효력이 발생한 것이다.

   따라서 이 건에서 청구인이 양도차익을 얻은 바 없고, 향후로도 매수인이 청구인과 이OOO의 보증채무를 면책시켜 주고, 다른 개인채무들을 변제해 줄 가능성도 없다는 점이 명백하므로, 계약의 해제여부와 관계없이실질적으로 양도차익이 발생하지 아니한 것이므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

  (1)청구인의 채무는 매수인에게 승계되었다

   (가) OOO은행의 보증채무 OOO만원과 관련하여

     청구인은 OOO은행의 채무액 OOO만은 연대보증채무로써 당해 보증채무액이 OOO에 승계되지 않았다고 주장하나, OOO지방검찰청 OOO지청의 불기소결정서OOO와 같이 OOO은행 근저당채무액 OOO만원은 2010.5.31. 당초 매매계약서 내용대로 OOO에게 채무승계가 이루어 졌고, 다만 근저당채무 승계가 이루어진 이후인 2010.12.13.경 OOO은행의 근저당 채무액 연장시 OOO의 대표이사였던 김OOO의 요청에 의하여 당해 근저당 채무에 대하여 청구인이 새롭게 연대보증을 한 것으로 확인되는 등 이러한 보증채무는 당초 쟁점부동산의 매매계약에 의하여 근저당 채무액이 정상적으로 OOO에게 승계가 된 연후에 청구인의 개인적인 사유로 인하여 당초 매매계약과는 별도로 새로운 내용의 권리관계인 보증채무계약을 다시 설정한 것이어서 이는 당초 매매계약에 영향을 미칠 수는 없으므로 채무인수액 전액을 다시 청구인이 부담하게 되어 결과적으로 당해 보증채무로 인하여 최종적으로는 양도차익이 발생하지 않아서 양도소득세를 부과할 수 없다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다.

    (나) OOO은행 등 기타 채무액 OOO만원과 관련하여

     청구인은 OOO은행 등 기타 채무액 OOO만원 역시 OOO에 채무승계가 이루어지지 않았다고 주장하나, 사실상 쟁점부동산이 OOO로 소유권이 이전된 시점인 2010.9.1. 쟁점부동산을 담보로 설정된 위 근저당채무액 OOO만원은 자동적으로 OOO로 채무승계가 이루어 진 것으로 보아야 하며, 다만 청구인 등이 개인적인 이유로 OOO에 대한 연대보증을 서는 바람에 청구인이 위 채무액을 보증채무로서 부담하게된 것은 당초 매매계약 내용대로 정상적으로 채무승계가 이루어진 연후에 연대보증이라는 또 다른 법률행위에 의해 발생된 것으로 당초 매매계약의 효과와는 별개의 사안이며, OOO는 위 불기소결정서OOO와 같이 2011.1.경까지 OOO은행 채무분 OOO만원, 기타 채무액 OOO만원과 이자금액 OOO만원 등 총 OOO억원 가량의 일정부분 채무를 부담한 것으로 확인되는 등 사실상 위 채무액 OOO만원이 OOO에 채무승계가 이루어졌음에도 이 채무승계가 되지 않았다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다

   (2) 사실상 양도차익이 발생한 매매거래이다.

    청구인은 매매대금 OOO만원을 수령하고 채무액 OOO만원은 승계가 이루어지지 않아서 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하나, 계약금 등 OOO만원은 지급받았고 잔대금에 해당하는 근저당 등 채무액 OOO만원은 사실상 OOO에게 근저당 채무액이 승계되는 등 당초 계약서 내용대로 이미 이루어진 정상적인 매매거래를 청구인의 일방적인 의사표시공시송달에 기한 계약해제에 의하여 당초 매매거래가 무효하다는 주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  청구인의 채무가 매수인에게 승계되지 아니하여 매매계약이 해제되었다는 청구주장의 당부

 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

  (2) 민법 제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사 표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

   제111조(의사표시의 효력발생시기) ① 상대방있는 의사표시는 그 통지가 상대방에 도달한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 표의자가 그 통지를 발한 후 사망하거나 행위능력을 상실하여도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

 다. 사실관계 및 판단

 (1)청구인과 매수인 사이의 매매계약(2010.8.23.)의 주요내용은 아래와 같다.

 (2) 매수인 및 OOO의 법인등기사항전부 증명서를 보면, 김OOO은 2010.11.11. 매수인의 대표이사로, 2010.11.17. OOO의 대표이사로 취임한 것으로 나타난다.

 (3) 쟁점부동산에 대한 등기부등본을 보면, 소유권 이전 및 보증채무 변동내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO O OOOO OOOO

 (4) 청구인은 2013.1.경 내용증명우편을 통하여 매수인과 그 대표이사 김OOO에게 아래 내용과 같이 매매계약해제를 통지하였다.

 (5)OOOO지방법원(OO OOO,OOOOOOOOOO)은2013.6.26.청구인의 청구가 이유 있다하여 매수인에 대한 의사표시의 공시송달을 명한 것으로 나타난다.

 (6)청구인과 배우자 이OOO의 대출채무보증정보조회(OOOOOO OO)결과(2011.4.28.기준)를 보면, 아래 <표3>과 같이 나타난다.

OOOOOOOOOO OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOO OO

(OO : OO)

 (7) 살피건대, 청구인과 매수인 사이에 체결한 매매계약서 제4조 가항에 법인 및 부동산의 부채는 매수인이 승계한다고 되어 있으나, 쟁점부동산에 대한 등기부등본을 보면, 매수인이 이를 승계한 내역이 없고, 청구인과 배우자 이OOO의 대출채무보증정보조회를 보면, 청구인은 OOO만원, 배우자 이OOO은 OOO만원 상당의채무가 남아 있어 매수인은 쟁점채무를 온전하게 승계하지 아니한 것으로 보이는 점, 이와 같이 매수인이 매매계약의 중요부분OOO인 쟁점채무를 승계하지 아니하여 청구인은 내용증명 및 OOO법원을 통하여 계약해제에 대한 의사표시의 공시송달을 한 점 등에서 이 건 매매계약이 해제된 것으로 보이는 점에서 양도로 볼 수 없는 측면도 있어 보인다.

그러나 청구인과 매수인 사이에 체결한 매매계약서제6조(부동산의 이전) 가항에 매매목적물 중 부동산은 매도인(청구인)이 매매법인OOO의 소유로 이전하여 매수인이 매매법인OOO의 인수시 매매법인의 재산으로 함께 인수할 수 있도록 한다고 되어 있고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 계약금 OOO만원(현금)과 잔금 OOO만원을 수령하였고,잔대금에 해당하는 근저당 등 채무액 OOO만원은 사실상 OOO에게 근저당 채무액이 승계되는 등 당초 계약서 내용대로 이미 이루어지고, 실제 소유권이 매매계약서 내용대로 2010.9.1. OOO로 이전된 점 등에서 양도행위가 이루어졌다고 보인다.

   따라서처분청이쟁점부동산의 OOO 이전에 대하여 이를 양도로 보아청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.