[청구번호]

조심 2013서0402 (2013.04.10)

[세 목]

종합부동산

[결정유형]

기각

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[제 목]

쟁점주택을 종합부동산세법상 매입임대주택으로 보고 임대의무기간을 불충족한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

[결정요지]

청구인이 임대사업자의 지위에서 쟁점주택을 건설한 것으로 보기 어려우므로, 처분청의 이 건 과세처분은 잘못이 없음

[관련법령]

종합부동산세법 제3조

[참조결정]

[따른결정]

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2007년부터 2011년까지 OOO 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 관련 종합부동산세 신고시「종합부동산세법」(이하 “종부세법”이라 한다) 제8조 제2항에 따라 합산배제임대주택으로 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택이 매입임대주택으로 임대의무기간을 미충족하였다고 보아 이를 종합부동산세 과세표준에 합산하여 2012.10.22. 청구인에게 종합부동산세 OOO원(2007년 귀속분 OOO원, 2008년 귀속분 OOO원, 2009년 귀속분 OOO원, 2010년 귀속분 OOO원, 2011년 귀속분 OOO원) 및 농어촌특별세 OOO원(2007년 귀속분 OOO원, 2008년 귀속분 OOO원, 2009년 귀속분 OOO원, 2010년 귀속분 OOO원, 2011년 귀속분 OOO원)을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 사실관계

청구인은 임대목적에 제공하기 위하여 쟁점주택을 건설하여 2004.10.1. 사용승인을 받고 2004.10.25. 소유권보존등기를 하여 주택임대사업을 영위하기 시작하던 중 2005.1.5. 종부세법이 제정되어 쟁점주택을 2006.5.29. 송파구청장에게 임대사업자등록을 하여 2007년 이후부터 쟁점주택에 대한 종합부동산세를 면제받아 왔으며, 청구인이 고령과 건강상의 이유로 쟁점주택의 임대관리가 어려워 송파구청에 문의하여 임대사업자등록후 5년이 경과한 2012.4.26. 쟁점주택을 아들에게 증여하였다.

(2) 청구이유

(가)「임대주택법」에서 매입임대주택을 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로 규정하고 있는바, 청구인은 동법에 의한 등록을 한 임대사업자의 지위에서 쟁점주택을 임대하였지만 매매 등으로 소유권을 취득한 것이 아니고 임대를 목적으로 쟁점주택을 건설하였으므로 쟁점주택을 건설임대주택으로 보는 것이 타당하다.

(나) 처분청은 소유권보존등기전까지「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록을 마치고 임대하여야 건설임대주택으로 보고, 소유권보존등기후에 임대사업자 등록을 한 경우는 매입임대주택으로 본다는 국세청 견해에 따라 쟁점주택을 매입임대주택으로 보았지만, 자기가 건설하여 임대하는 주택은 임대사업자로서 등록한 이후 5년간 임대할 경우에 적용하고, 타인으로부터 매매 등으로 취득하여 임대하는 주택은 임대사업자로서 등록한 이후 10년간 임대하는 경우에 적용하는 것이 합리적이다.

(다) 청구인의 쟁점주택 임대사업자 등록사항 변경(폐업)신고에 대하여 송파구청장이 2012.5.4. 임대의무기간 5년 경과로 폐업처리하였다는 결과통지를 한 것은 쟁점주택을 건설임대주택으로 본 것이다.

나. 처분청 의견

임대주택으로서 보존등기 전까지 임대사업자등록을 마치는 임대주택에 대하여 건설임대주택으로 보는바, 쟁점주택은 사업자등록일이 사용승인일인 2004.10.1. 이후인 2006.5.29. 송파구청에 임대사업자등록하고, 2006.5.30. 관할 세무서에 주택임대로 사업자등록한 것으로 보아, 쟁점주택은 건설임대주택에 해당되지 않고 매입임대주택으로 봄이 타당하고, 쟁점주택은 매입임대주택으로 임대주택 합산배제 요건 중 법정 임대의무기간을 충족하지 아니하고 임대의무기간 내 주택임대사업을 폐업한 것으로 확인되어, 임대주택으로 합산배제신고한 기간인 2007년부터 2011년까지 합산배제 관련 세액인 종합부동산세 및 농어촌특별세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 종부세법상 매입임대주택으로 보고 임대의무기간(10년)을 충족하지 아니한 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2005.12.31. 법률 제7836호로 개정된 것) 제8조 [과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「임대주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19893호로 개정된 것)

제3조 [합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

1.「임대주택법」제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2.「임대주택법」제2조 제3호의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

가.「주택법」제2조 제3호의 규정에 의한 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

(3) 임대주택법(2006.9.27. 법률 제8015호로 개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

제6조 [임대사업자의 등록] ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행령(2007.3.27. 대통령령 제19975호로 개정된 것) 제2조 [건설임대주택의 종류]「임대주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 공공건설임대주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 주택

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택

나.「주택법」제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택

다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설·임대하는 주택

2. 민간건설임대주택 : 제1호 외의 건설임대주택을 말한다.

제6조 [임대사업자의 범위 및 등록기준 등] ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.

1.「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2.「주택법」제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

5. 제9조의2 제4항 각호의 어느 하나에 해당되는 법인

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본에는 청구인이 쟁점주택을 2004.10.25. 소유권보존으로 취득하여 2012.4.26. 박OOO에게 증여를 등기원인으로 소유권이전한 것으로 나타나고, 쟁점주택 집합건축물대장에는 주용도가 공동주택(다세대주택)으로, 연면적은 441.95㎡(1층 계단실 13.86㎡, 2층 3세대 126.38㎡, 3층 2세대 126.38㎡, 4층 1세대 100.57㎡, 5층 1세대 74.76㎡, 옥탑층 10.5㎡)로, 2003.5.21. 착공하여 2004.10.1. 사용승인받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 임대사업자등록증(2006.5.29.)에는 OOO구청장이 청구인이 쟁점주택(6세대 201호, 202호, 203호, 301호, 302호, 501호)에 대한「임대주택법」제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록된 사실을 증명하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 증여계약서(2012.4.26.)에는 증여자 청구인이 수증자인 박OOO에게 쟁점주택을 증여하기로 하고, 수증인이 임대보증금OOO 반환채무에 대하여 전부를 부담하기로 한 내용이 나타난다.

(나) 송파구청장이 임대사업자 등록사항 변경(폐업)처리 알림이란 제목으로 청구인에게 송부한 공문OOO에는 청구인이 신청한 임대사업자 등록사항 변경(폐업)신고서는「임대주택법」제6조 및 동 시행규칙 제3조 제4항의 규정에 의하여 2012.5.3. 등록말소되었음을 알려드린다는 내용이 나타난다.

(4) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 종부세법 제8조 제2항 제1호에서「임대주택법」제2조 제1호에서 규정한 임대주택 또는 다가구 임대주택으로 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 주택은 과세표준 합산대상이 되는 주택 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택 ”이라고 함은「임대주택법」제2조 제4호 규정에 따른 임대사업자로 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택(임대사업자의 지위에서 종부세법 시행일인 2005.1.5. 이전부터 임대하고 있던 주택) 중 일정한 면적 이하, 호수 이상, 공시가격 이하, 임대기간 이상 등의 요건을 충족하고 있는 주택이라고 규정하고 있으며,「임대주택법」제2조에 건설임대주택이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이라고 규정하고 있고, 임대사업자라 함은 국가․지방자치단체․대한주택공사․「지방공기업법」제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사․제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다고 규정하고 있다.

이 건의 경우, 청구인은「임대주택법」에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 요건은 갖춘 것으로 보이나, 쟁점주택 보존등기 후에 임대사업자등록을 한 것으로 나타나므로 임대사업자의 지위에서 임대를 목적으로 쟁점주택을 건설한 것으로 보기 어려워 건설임대주택에 해당된다고 볼 수 없고(국토해양부 공공주택팀-1076, 2006.11.20. 참조), 매입임대주택의 합산배제 요건 중 임대의무기간 내 주택임대사업을 폐업한 점 등을 종합해 볼 때, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.