[청구번호]

조심 2012전4554 (2012.12.18)

[세 목]

양도

[결정유형]

기각

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[제 목]

일괄취득가액을 감정가액 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부

[결정요지]

건물 전체를 일괄감정한 점, 평가시점도 법정기간 내에 있지 아니한 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령]

소득세법 제100조

[참조결정]

[따른결정]

조심2021인5907

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[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.10.30. OOO 1453-5 토지 및 지상의 8개층 집합건물(이하 “전체부동산”이라 한다)을 OOO원에 경매로 취득하여 2011.11.4. 전체부동산 중 101호 및 201호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하고, 취득가액은 감정가액을 기준으로 안분하여 계산한 금액 OOO원으로 하고 양도가액은 실제 거래가액으로 하여 2012.3.30. 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액이 아닌 기준시가로 안분계산한 금액 OOO원으로 보아 2012.9.13. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 2008년 10월 임의경매에 의하여 건물전체를 일괄가액으로 취득한 후 층별 구분등기하여 2011년 11월 쟁점부동산을 양도하였는 바, 취득가액을 2009년 9월 주식회사 OOO감정평가법인(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다)이 작성한 감정평가서상의 감정가액을 기준으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청은 “「부가가치세법 시행령」제48조의2에서 감정평가액 적용가능기간을 경과하여 감정평가를 받았으므로 기준시가를 적용하여 취득가액을 안분하는 것이 정당하다"는 의견이나,

대법원 판례(2004두8194, 2006.6.9.)에 “집합건물의 층별시가 또는 분양가액의 차이를 도의시한 채 면적비율에 의하여 안분계산한 것은 불합리하며 집합건물의 총 취득가액을 그 취득시기에 가까운 시점으로 평가한 각 층별 감정평가액에 비례하여 안분하는 방법으로 양도자산의 취득가액을 산정하는 것이 상당한 이유가 있다”고 기재되어 있고,

「부가가치세법 시행령」제48조의2에서 규정한 감정평가액 적용기간을 경과하여 감정평가가 이루어졌더라도 2009년 9월에 행한 감정평가는 양도소득세 신고목적의 소급감정이 아니며 취득가액의 총금액을 산정하기 위한 감정평가가 아닌 일괄 취득한 쟁점부동산의 층별 취득가액을 안분기준으로 사용하기 위한 것이므로 청구인이 주장하는 2009년 9월 OOO감정평가법인의 감정가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 안분계산하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.

나. 처분청 의견

「부가가치세법 시행령」제48조의2에 ‘토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조(재화의공급시기)에 규정된 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다’고 규정되어 있는 바,

위 규정에 따라 감정가액이 있을 경우 감정가액 적용이 우선이나, 쟁점부동산의 취득시에는 단독등기된 건물로 일괄감정되어 쟁점부동산을 감정평가액 기준으로 안분하기가 어렵고, 쟁점부동산의 취득시점이 2008.10.30.이어서「부가가치세법 시행령」제48조의2에서 규정하고 있는 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.～2008.12.31.)을 벗어나므로 기준시가로 안분계산함이 타당하다.

청구인의 주장대로 감정가액을 적용하더라도, 쟁점부동산에 대하여 2007.10.15. 주식회사 OOO감정평가법인(이하 “OOO감정평가법인”이라 한다)이 경매목적으로 평가한 감정평가서와 2009.9.9. OOO감정평가법인이 대출목적으로 평가한 감정평가서가 있는데, 2008.10.30. 취득한 쟁점부동산의 경우 감정평가의 목적면에서 경매목적으로 감정한 OOO감정평가법인의 감정평가서가 더 합목적이므로 이를 적용함이 타당할 것이나 위에서 본 바와 같이 OOO감정평가법인에서 감정한 감정가액은 층별감정가액을 알수가 없으며, 감정평가액 적용 가능기간을 벗어나므로 적용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

8개층의 건물을 경매로 취득하여 2개층만 양도하면서 취득가액을 감정가액 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 기준시가 기준으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령(별첨)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 취득가액 신고 및 경정내역서에는 전체부동산의 경락가액은 OOO원이고, 쟁점부동산이 전체부동산에서 차지하는 비율이 기준시가에 의하면 22.39%가 되어 취득가액은 OOO원이 되고, 청구인이 신고한 감정가액에 의하는 경우 42.4%가 되어 취득가액은 OOO원이 되는 것으로 기재되어 있으며, 취득세․등록세 OOO원도 동 비율에 따라 추가로 취득가액에 산입하는 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 취득시점과 가장 가까운 시기에 감정한 감정가액이 라고 주장하는 OOO감정평가법인의 감정평가서(2009.9.9.)에는 감정의뢰인은 OOO지점장, 평가목적은 담보, 채무자는 청구인, 건명은 청구인 담보물건으로 하여 각 층별로 구분 작성되어 있으며, 제1층 제101호의 감정평가액은 OOO원으로, 제2층 제201호의 감정평가액은OOO원으로 평가되어 있다.

(3) OOO감정평가법인의 감정평가서(2007.11.1.)는 OOO지방법원 본원 경매2계에서 임의경매를 하기 위해 작성된 감정평가서로서 토지, 건물(지하1층～지상7층), 제시외 건물(계단실, 기계실 등)로 구분하여 감정평가 되었으며, 토지에 대한 감정가액은 OOO원, 건물에 대한 감정가액은 OOO원, 제시외 건물에 대한 감정가액은 OOO원, 합계 OOO원으로 감정평가되어 있고, 2회의 유찰을 걸쳐 3회차에 낙찰가 OOO원에 청구인에게 낙찰되었음이 확인되고, 이때 당시에는 쟁점부동산이 구분 등기되어 있지 않고 한명의 소유주가 건물전체를 소유하고 있어 건물의 층별 구분없이 일괄감정 되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대,「부가가치세법 시행령」제48조의2에 의하면 감정가액이 있을 경우 감정가액 적용이 우선이나, 쟁점부동산의 취득시 OOO감정평가법인이 작성한 감정평가서(2007.11.1.)는 단독등기된 건물로 일괄감정되어 쟁점부동산을 감정평가액 기준으로 안분하기가 어렵고, 쟁점부동산의 취득시점이 2008.10.30.이어서「부가가치세법 시행령」제48조의2에서 규정하고 있는 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.～2008.12.31.)을 벗어나서 적용하기 어려운 것으로 보이고, 청구인이 안분계산 기준으로 적용한 OOO감정평가법인의 감정평가서(2009.9.9.)는 대출목적으로 평가한 것이고, 이 또한 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.～2008.12.31.)을 벗어나 적용하기 어려운 것으로 보이므로 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜관련법령＞

(1) 소득세법

제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법 시행령

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.